Kiedy ustawodawca jest skłonny dać inwestorowi „drugą szansę”? | Co do zasady

Przejdź do treści
Zamów newsletter
Formularz zapisu na newsletter Co do zasady

Kiedy ustawodawca jest skłonny dać inwestorowi „drugą szansę”?

Zanim na placu budowy pojawią się pierwsi wykonawcy, inwestor musi dopełnić wielu formalności, w tym – uzyskać pozwolenie na budowę. Co jeśli dokumentacja przedłożona organom administracji budowlanej okaże się niekompletna lub niezgodna z przepisami? Czy bezwzględnie uniemożliwia to realizację przedsięwzięcia?

Z takimi wątpliwościami zmagał się ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie rozstrzygniętej wyrokiem z 9 października 2019 r. (II OSK 2878/19).

NSA rozpatrywał problem w oparciu o poniższy stan faktyczny:

W maju 2018 r. inwestor uzyskał od Prezydenta Miasta Krakowa pozwolenie na budowę zespołu pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) z wewnętrznymi instalacjami, z wewnętrznym układem komunikacji, w ramach pięciu etapów inwestycji. W toku postępowania uznano, że planowane przedsięwzięcie odpowiada przepisom obowiązującego prawa, w tym miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.

Wkrótce potem Wojewoda jako organ II instancji uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia Prezydentowi Miasta Krakowa. Wojewoda, rozpoznając odwołanie, doszedł do wniosku, że projektant nieprawidłowo obliczył wskaźnik intensywności zabudowy, pomijając powierzchnię całkowitą kondygnacji poddaszy w czterech budynkach. W wyniku błędu organ I instancji niewłaściwie przyjął, że wskaźnik ten nie przekroczy wartości dopuszczonej w planie zagospodarowania przestrzennego, co zdaniem Wojewody wynikało z niedostatecznej analizy materiału dowodowego przez Prezydenta Miasta. Ponadto w ocenie organu odwoławczego projekt budowlany naruszał przepisy określające jego zakres i formę1.

Z rozstrzygnięciem nie zgodziła się skarżąca, która dowodziła, że w takiej sytuacji organ powinien odmówić udzielenia pozwolenia na budowę, a nie tylko je uchylać. Zdaniem skarżącej przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia jest błędne w przypadku, gdy inwestor przedłożył projekt budowlany niezgodny z warunkami zabudowy.

Jednak ani WSA w Krakowie, ani NSA nie podzielił tego toku rozumowania.

Oba sądy stwierdziły, że ujawnione przez Wojewodę nieprawidłowości jednoznacznie wskazywały na to, że organ I instancji przeprowadził postępowanie w niewystarczającym zakresie. Zrodziło to konieczność ponownego zweryfikowania zebranego materiału dowodowego przez Prezydenta Miasta i – w razie stwierdzenia naruszeń – wezwania inwestora do ich usunięcia. Dopiero niewykonanie tego obowiązku w oznaczonym terminie może stanowić podstawę do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę.

Stanowisko NSA należy uznać za prawidłowe w świetle przepisów Prawa budowlanego2. Zgodnie z jego art. 35 ust. 3 w razie stwierdzenia naruszeń organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Dopiero w przypadku bezskutecznego upływu przepisanego terminu, a więc jeśli inwestor nie podejmie żadnych działań, organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

W omawianym stanie faktycznym przedłożona przez inwestora dokumentacja naruszała przepisy prawa budowlanego, ale była kompletna – braki były więc natury materialnoprawnej. Inaczej jest, jeśli wniosek inwestora jest niezupełny pod względem formalnoprawnym – brakuje w nim np. określonych załączników czy podpisu wnioskodawcy. Wówczas organ powinien wezwać inwestora do uzupełnienia na zasadzie art. 64 § 2 k.p.a.3

Niezależnie od okoliczności ustawodawca umożliwia inwestorowi usunięcie nieprawidłowości w rozsądnym terminie i nie wyciąga konsekwencji z jego ewentualnych pomyłek. Organy administracji publicznej z zasady współpracują z obywatelami i działają w ochronie ich indywidualnego interesu, co nierzadko okazuje się potrzebne w meandrach prawa budowlanego.

Paulina Wojtkowska, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

2 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

1 R. Dziwiński, P. Ziemski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2005, komentarz do art. 35.