Zintegrowany plan inwestycyjny | Co do zasady

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła szczególną formę planu miejscowego, jaką jest zintegrowany plan inwestycyjny. Pozwoli on gminom oraz inwestorom na większą swobodę w lokalizowaniu inwestycji, niezależnie od ustaleń istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Docelowo zintegrowanymi planami inwestycyjnymi zostaną zastąpione uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydawane w trybie specustawy mieszkaniowej (uchwały takie można wydawać do końca 2025 r.). Zintegrowany plan inwestycyjny może zostać uchwalony dla każdego rodzaju inwestycji, nie tyko inwestycji mieszkaniowej.

Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej, którą może stanowić zakład przemysłowy lub centrum handlowe, oraz inwestycji uzupełniającej w postaci np. drogi publicznej, szkoły lub parku, ale również obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

Plan inwestycyjny może zostać uchwalony przez radę gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej.

Co ważne, wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego dla terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Wymagania formalne projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego

Do wniosku o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego inwestor powinien dołączyć projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. To więc na inwestorze spoczywa obowiązek przygotowania projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, który powinien spełniać wymagania określone w ustawie.

Jeśli projekt nie będzie spełniał określonych wymagań, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wezwie do dołączenia do wniosku zintegrowanego planu inwestycyjnego spełniającego te wymagania, wyznaczając termin nie dłuższy niż 14 dni. Jeśli inwestor nie usunie braków w ww. terminie, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pozostawi wniosek bez rozpoznania, na co służy zażalenie do wojewody. Do postanowienia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Procedura sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego

W kolejnym etapie wójt, burmistrz albo prezydent miasta przekazuje wniosek radzie gminy w terminie 3 dni roboczych od jego otrzymania (lub usunięcia braków).

Następnie rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, przy czym rada gminy posiada niczym nieograniczoną swobodę w podjęciu decyzji. Jeśli rada gminy wyraziła taką zgodę, wójt, burmistrz lub prezydent miasta kolejno:

• prowadzi z inwestorem lub osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego,
• wprowadza zmiany do zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem,
• sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej.

Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Może jedynie podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wraz z propozycjami do umowy urbanistycznej, w tym do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jednocześnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta występuje o wymagane zgodnie z ustawą opinie, uzgodnienia, zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne, a także ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza konsultacje społeczne.

W terminie 14 dni od dnia zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wójt, burmistrz albo prezydent miasta wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

W niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia, a jeśli zmiany dotyczą przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko – ponawia także konsultacje społeczne. Ponownie wprowadza zmiany wynikające z tych czynności.

Następnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną i przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej wraz z raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, zawierającym w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem.

Umowa urbanistyczna

Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego, a jej stronami są inwestor bądź kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego, oraz wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Zawierając umowę urbanistyczną, inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Przez umowę urbanistyczną inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy w szczególności do:

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość,
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

Również gmina może zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, a także zwolnić w całości lub w części inwestora z renty planistycznej.

Jeśli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.

Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Skutki umowy powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Co istotne, do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Rozwiązanie to jest bardzo niekorzystne dla inwestorów, którzy na początkowym etapie procedury planistycznej ponieśli koszty na przygotowanie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą odstąpić od umowy urbanistycznej w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Podsumowanie

W naszej ocenie zintegrowany plan inwestycyjny może być interesującym narzędziem planistycznym umożliwiającym realizację inwestycji, w szczególności jeśli nie ma alternatywnych rozwiązań. Warto rozważyć wprowadzenie instrumentów prawnych, które pozwoliłyby inwestorom na początkowym etapie procedury planistycznej przeprowadzić rozmowy z przedstawicielami gminy co do możliwości realizacji konkretnej inwestycji na danym obszarze – zanim jeszcze inwestor przeznaczy znaczne fundusze na sporządzenie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Pomocne byłyby też wytyczne co do zakresu inwestycji towarzyszącej, jaką inwestor będzie zobowiązany zrealizować przy okazji realizacji inwestycji głównej. Pozwoliłoby to inwestorom racjonalnie ocenić opłacalność zamierzonego przedsięwzięcia, zanim zlecą urbanistom sporządzenie projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Karolina Dawidczyk-Bełc, adwokat, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy