Koniec pierwokupu rewitalizacyjnego w Warszawie? | Co do zasady

Wiele wskazuje na to, że od 16 marca 2024 r. miastu stołecznemu Warszawie nie będzie już przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości wynikające z obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy wyznaczonego uchwałą nr LX/1967/2022 z 17 lutego 2022 r.   

Zgodnie z ustawą o rewitalizacji prawo pierwokupu ustanowione w uchwale w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji traci moc w przypadku, gdy w terminie dwóch lat od dnia wejścia w życie tej uchwały nie wejdzie w życie uchwała ustanawiająca Specjalną Strefę Rewitalizacji. Ze stopnia zaawansowania prac wynika, że Specjalna Strefa Rewitalizacji nie zostanie ustanowiona w ustawowym terminie, tj. do 15 marca 2024 r., a prawo pierwokupu objęte uchwałą Rady m. st. Warszawy nr LX/1967/2022 utraci moc z upływem tego terminu.

Nieograniczone prawo pierwokupu

Jak już pisaliśmy, 17 lutego 2022 r. Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę nr LX/1967/2022 w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy. Uchwała weszła w życie 15 marca 2022 r. Obszar rewitalizacji objął prawobrzeżne dzielnice: Pragę-Północ, częściowo: Pragę-Południe i Targówek. Rozstrzygnięciem nadzorczym z 24 marca 2022 r. Wojewoda Mazowiecki stwierdził nieważność ww. uchwały w zakresie obejmującym granicami obszaru rewitalizacji teren położony w obrębie obszaru geodezyjnego 4-08-17 należący do MSI Bródno.

Uchwała została przyjęta w oparciu o zapisy ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, która stanowiła ówcześnie, że rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Zgodnie z literalną wykładnią tego przepisu, jak również przeważającym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, gmina mogła ustanowić prawo pierwokupu tylko w odniesieniu do wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, bez możliwości ograniczenia tego prawa poprzez ustanowienie prawa pierwokupu w odniesieniu tylko do wybranego katalogu nieruchomości bądź w odniesieniu do nieruchomości położonych tylko na określonych obszarach rewitalizacji bądź poprzez wyłączenie konkretnego rodzaju nieruchomości. W § 2 powołanej uchwały ustanowiono na rzecz m.st. Warszawy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.

Poddanie nieruchomości ustawowemu prawu pierwokupu oznacza, że sprzedaż (przeniesienie własności) nieruchomości jest możliwa dopiero pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. W praktyce oznacza to, że aby przenieść własność nieruchomości na nabywcę, trzeba zawrzeć dwie umowy w formie aktu notarialnego. Najpierw zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży, tj. pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawnionego. Po jej zawarciu notariusz zawiadamia uprawnionego z pierwokupu o zawarciu umowy, a uprawniony ma miesiąc na jego wykonanie. W przypadku niewykonania prawa pierwokupu strony zawierają umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Przyjęcie w uchwale nr LX/1967/2022 nieograniczonego zakresowo prawa pierwokupu oznacza, że powyższa procedura powinna być stosowana w przypadku każdej sprzedaży nieruchomości objętej obszarem rewitalizacji, bez względu na jej charakter i rodzaj – nieruchomość zabudowana, niezabudowana, lokalowa itp. – co komplikuje obrót prawny takimi nieruchomościami i wprowadza niepewność co do powodzenia takich transakcji, zarówno po stronie zbywców, jak i nabywców.

Miasto stołeczne Warszawa, mając na względzie dobro mieszkańców i współpracę z uczestnikami rynku nieruchomości, wskazywało, że nie jest zainteresowane wykonywaniem prawa pierwokupu lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, prywatnych i spółdzielczych, jak również miejsc parkingowych. O ile w pewnym stopniu usuwa to niepewność co do skorzystania przez m.st. Warszawę z prawa pierwokupu, o tyle w praktyce i tak trzeba poddać sprzedaż nieruchomości procedurze pierwokupu.

Skutkuje to koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów (np. związanych z zawarciem dodatkowej umowy warunkowej, zapłatą kolejnej raty kredytu z uwagi na odsunięcie w czasie przeniesienia własności nieruchomości – w przypadku nieruchomości finansowanych z kredytu), dodatkowymi formalnościami, jak również wydłużeniem procedury sprzedaży. Oznacza to również spore zaangażowanie czasowe stołecznej administracji w analizę przesłanych warunkowych umów sprzedaży nieruchomości objętych obszarem rewitalizacji i wykonanie prawa pierwokupu w odniesieniu do tych, które spełniają cele rewitalizacji określone w ustawie o rewitalizacji.

Zmiana ustawy o rewitalizacji w zakresie prawa pierwokupu

W ramach szeroko komentowanej, ostatniej nowelizacji w zakresie planowania przestrzennego doszło m.in. do zmian w ustawie o rewitalizacji. Na mocy art. 37 punkt 4a ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zmieniono brzmienie art. 11 ust. 5 punkt 1 ustawy o rewitalizacji regulującego zakres przedmiotowy prawa pierwokupu. Ustalono, że rada gminy może ustanowić w uchwale w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości, nieruchomości określonego rodzaju lub określonych nieruchomości – położonych na obszarze lub wskazanych podobszarach rewitalizacji. Tym samym uelastyczniono możliwości gmin w zakresie stosowania prawa pierwokupu, co powinno umożliwić precyzyjniejsze korzystanie z tego instrumentu, zgodnie z celami ustawy o rewitalizacji.

Planowane zmiany w uchwale w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji w zakresie prawa pierwokupu

Na kanwie tych zmian przygotowano projekt uchwały w sprawie zmiany uchwały z 17 lutego 2022 r. nr LX/1967/2022 w zakresie prawa pierwokupu. Zgodnie z projektowaną zmianą ustanowione na rzecz m.st. Warszawy prawo pierwokupu miałoby obejmować wszystkie nieruchomości z wyłączeniem mieszkań, lokali użytkowych, stanowisk postojowych w garażach podziemnych i naziemnych oraz udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, na obszarze rewitalizacji.

W uzasadnieniu projektu uchwały wskazano, że przyjęta zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw otworzyła możliwość uszczegółowienia katalogu nieruchomości do ewentualnego pierwokupu. Prawem pierwokupu byłyby objęte nie wszystkie nieruchomości, jak dotychczas, ale tylko te, którymi m.st. Warszawa może być zainteresowane w celu poprawy sytuacji mieszkaniowej mieszkańców, usług społecznych, komunikacji oraz warunków rozwoju działalności gospodarczej czy warunków środowiska w obszarach kryzysowych i rewitalizacji, w tym celów przyszłego Gminnego Programu Rewitalizacji dla m.st. Warszawy.

Powyższa zmiana nie została uchwalona. Obecnie pozostają więc w mocy zapisy uchwały z 17 lutego 2022 r. przewidujące pierwokup wszystkich nieruchomości położonych w strefie rewitalizacji bez żadnych ograniczeń.

Wygaśnięcie prawa pierwokupu ustanowionego w uchwale

Zgodnie z ustawą o rewitalizacji obowiązywanie prawa pierwokupu ustanowionego w uchwale w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest ściśle powiązane ze Specjalną Strefy Rewitalizacji. Jeśli w terminie dwóch lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie wejdzie w życie uchwała ustanawiająca Specjalną Strefę Rewitalizacji, prawo pierwokupu traci moc.

Wiele wskazuje na to, że Specjalna Strefa Rewitalizacji nie zostanie ustanowiona w ustawowym terminie, tj. do 15 marca 2024 r. Obecnie trwają prace nad Gminnym Programem Rewitalizacji, który dopiero określi, czy ma zostać utworzona Specjalna Strefa Rewitalizacji stanowiąca fakultatywne narzędzie rewitalizacji. W związku z powyższym prawo pierwokupu objęte uchwalą Rady m.st. Warszawy nr LX/1967/2022 utraci moc z upływem 15 marca 2024 r.

Nie można jednak zapominać, że niezależnie od wygaśnięcia prawa pierwokupu określonego w uchwale nr LX/1967/2022, prawo pierwokupu może powstać z mocy prawa w przypadku ustanowienia w przyszłości Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Zgodnie z art. 109 ust. 1 punkt 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Strefa taka może zostać ustanowiona na okres nie dłuższy niż 10 lat bez możliwości jej przedłużenia. Specjalna Strefa Rewitalizacji jest ustanawiana na obszarze rewitalizacji, przy czym gmina ma tu pewną elastyczność i może podjąć odrębne uchwały w sprawie ustanowienia takich stref dla poszczególnych podobszarów rewitalizacji.

Podsumowanie

Przyszłość przysługującego m.st. Warszawie od 2022 r. rewitalizacyjnego prawa pierwokupu nieruchomości położonych w prawobrzeżnej części stolicy pozostaje niejasna. Niemal pewne jest, że od 16 marca 2024 r. stołecznemu samorządowi nie będzie już przysługiwało to prawo w jego pełnym, nieograniczonym zakresie wyznaczonym uchwałą nr LX/1967/2022. Należy zatem śledzić proces prac uchwałodawczych i programowych nad rewitalizacją w stolicy, aby móc ustalić ewentualnie obciążające prawobrzeżną Warszawę rewitalizacyjne prawo pierwokupu nieruchomości w przyszłości.       

Barbara Wiśniewska, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy