Zakaz handlu detalicznego a umowy najmu w centrach handlowych | Co do zasady

W trudnych czasach walki z koronawirusem wielu najemców szuka sposobów, żeby obniżyć stawkę czynszu najmu, zwolnić się z obowiązku zapłaty czynszu lub uniknąć innych obowiązków wynikających z wiążących ich umów najmu. Jakie mają zgodne z prawem możliwości działania?

W związku z pandemią koronawirusa  w okresie od 14 marca 2020 r. do odwołania wprowadzono w Polsce całkowity zakaz handlu detalicznego w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² przez najemców powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu m.in. wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi. Podstawą zakazu jest rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego.

Dla wielu najemców powierzchni w centrach handlowych skutkuje to całkowitą utratą przychodu ze sprzedaży. Tymczasem wielu z nich podpisało umowy najmu, które nie tylko uprawniają ich do prowadzenia określonej działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu, ale też zobowiązują do otwarcia sklepów w określonych godzinach. Wiele umów najmu przewiduje, że w przypadku zamknięcia sklepów wynajmujący mają prawo obciążać najemców karami umownymi. Czy zastosowanie się przez najemców do zakazu handlu naraża najemców na zapłatę kar umownych?

Z pomocą najemcom przychodzą instytucje takie jak klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) albo niezdefiniowana w Kodeksie cywilnym tzw. „siła wyższa” (łac. vis maior) Zastosowanie tych instytucji każdorazowo wymaga analizy treści umowy najmu. Można jednak poczynić kilka uwag natury ogólnej.

Siła wyższa

Stan sił natury w postaci epidemii w licznych orzeczeniach, także polskich sądów, był kwalifikowany jako stan siły wyższej. Jako stan siły wyższej można zakwalifikować nawet akty władzy publicznej (np. rozporządzenia), abstrahując od stanu epidemii. Przykładowo zakaz importu i eksportu, stan wyjątkowy, brak funkcjonowania wymiaru sprawiedliwości, blokada granic i brak możliwości powrotu do kraju, będące wynikiem aktów władzy publicznej, skutkowały stanami kwalifikowanymi przez orzecznictwo jako stan siły wyższej.

Sąd Najwyższy w postanowieniu  z 16 września 2011 r. (IV CSK 77/11) wyraził pogląd, że: Za siłę wyższą uznaje się zdarzenie, które jest zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i któremu nie można było zapobiec. Nie ulega wątpliwości, że za siłę wyższą można również uznać działanie władzy państwowej.

Co do zasady w przypadku, gdy dłużnik nie może wykonać swojego zobowiązania na skutek siły wyższej może on uniknąć odpowiedzialności wobec wierzyciela. Wynika to z ogólnej zasady odpowiedzialności kontraktowej opartej o standard należytej staranności (art. 355 i 471 Kodeksu cywilnego). Zakwalifikowanie obecnego stanu rzeczy jako stanu siły wyższej nie prowadzi jednak automatycznie do wniosku, że każdy dłużnik zwolniony jest z obowiązku kontraktowego. To dłużnik musi udowodnić, że do naruszenia przez niego kontraktu doprowadziły okoliczności:

• o charakterze zewnętrznym,
• które były niemożliwe – w danym układzie stosunków – do przewidzenia
• i którym dłużnik nie mógł zapobiec, nawet przy dołożeniu najwyższego stopnia staranności.

Obowiązek otwarcia sklepów

Na pierwszy rzut oka wydawałoby się więc, że większość najemców – nie mogąc wywiązać się z obowiązku otwarcia sklepów na skutek zakazu wprowadzonego rozporządzeniem – może uwolnić się z odpowiedzialności wobec wynajmujących z tytułu zapłaty kary umownej. Najemcy nie mają bowiem żadnego wpływu na treść rozporządzenia, a więc przy dołożeniu najwyższego stopnia staranności nie mogli zapobiec zamknięciu sklepów. W każdym jednak indywidualnym przypadku trzeba jednak ocenić, na jakiej zasadzie odpowiedzialności oparty został obowiązek zapłaty przez najemcę kary umownej.

Obowiązek zapłaty czynszu

Należy zauważyć, że rozporządzenie nie wpływa bezpośrednio na ciążący na najemcy obowiązek zapłaty czynszu najmu. Nie ma przecież aktów władzy publicznej, które wprost uniemożliwiałyby kontynuowanie płatności czynszu.  Wejście w życie rozporządzenia nie oznacza więc, że najemcy są automatycznie zwolnieni z obowiązku zapłaty czynszu najmu. Wpływ epidemii czy rozporządzenia jako stanu siły wyższej na obowiązek zapłaty czynszu trzeba badać w każdej sprawie osobno.

Niewykluczone, że w wyjątkowej sytuacji najemca zdoła udowodnić brak winy, np. jeśli ze względu na nieobecność pracowników spowodowaną nagłą kwarantanną nie mógł wykonać zapłaty w terminie lub ze względu na całkowity brak przychodów nie posiadał żadnych środków finansowych i nie mógł ich pozyskać w formie kredytu. Należy jednak pamiętać, że opóźnienie z zapłatą czynszu powodować będzie obowiązek zapłaty odsetek za opóźnienie. Z obowiązku tego co do zasady nie można się zwolnić, udowadniając brak winy czy nawet zaistnienie stanu siły wyższej. Ponadto brak zapłaty czynszu może sprowokować wynajmującego do uruchomienia szeregu zabezpieczeń jak gwarancje bankowe czy tytuły o poddaniu się najemcy egzekucji, a także sprowokować wypowiedzenie umowy przez wynajmującego. Konieczna jest więc analiza konkretnej umowy najmu, w tym zasad odpowiedzialności najemcy i posiadanych przez wynajmującego zabezpieczeń oraz innych mechanizmów.

W umowach najmu zdarzają się klauzule, które zwalniają najemcę z obowiązku zapłaty czynszu np. w sytuacji wystąpienia siły wyższej skutkującej brakiem możliwości korzystania z przedmiotu najmu ze względu na stan zagrożenia dla życia pracowników najemcy. Spotykane też są postanowienia, które wprost nakazują najemcy zapłatę czynszu przez kilka pierwszych miesięcy od wystąpienia siły wyższej. Dużo zależy od tego, jak w konkretnej umowie najmu zdefiniowano siłę wyższą. Umowy najmu mogą też nakładać na najemców obowiązek pisemnego powiadomienia wynajmującego o zaistnieniu stanu siły wyższej w określonym terminie, pod rygorem podnoszenia roszczeń z tego tytułu.

Trzeba też zwrócić uwagę na datę zawarcia umowy najmu albo aneksu do niej, ponieważ najemcy, którzy zawarli lub aneksowali umowy najmu, gdy stan siły wyższej był znany, mogą utracić argument, że epidemia jest zdarzeniem, którego nie dało się przewidzieć. Na najemców czeka więc pułapka podpisywania nieprzemyślanych aneksów i utrata zarzutu wystąpienia siły wyższej.

Klauzula rebus sic stantibus

Wystąpienie siły wyższej, choć czasem może usprawiedliwiać zwolnienie się najemcy z odpowiedzialności za brak wykonania danego obowiązku wynikającego z umowy najmu w konkretnych okolicznościach, nie uprawnia najemcy do jednostronnej i trwałej zmiany treści postanowień umowy najmu (np. obniżenia stawki czynszu) ani do jej wypowiedzenia.

Właściwym działaniem najemcy będzie w wielu przypadkach skorzystanie z instytucji klauzuli rebus sic stantibus przewidzianej w przepisie art. 357¹ Kodeksu cywilnego. Pozwala ona doprowadzić do trwałej zmiany treści umowy najmu, a nawet do jej rozwiązania. Zgodnie z tym przepisem:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Jest to jednak zagadnienie na osobny artykuł [piszemy o tym m.in. w artykule Przedsiębiorcy w czasach pandemii a zobowiązania kontraktowe]. Bardzo istotna jest za to szybka reakcja w celu ochrony interesów najemców wobec niespotykanej i rozwojowej sytuacji na rynku najmów powierzchni handlowych, która została wywołana pandemią i aktami prawa uchwalonymi, aby jej zapobiegać.

Maciej Machlejd, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy