Sytuacja wykonawcy umów o roboty budowlane w sektorze prywatnym | Co do zasady

Pandemia może opóźniać wykonanie robót budowlanych i zwiększać ich koszty. Może nawet całkowicie uniemożliwić wykonanie zobowiązań przez wykonawcę. Jak to jednak wpłynie na sytuację prawną wykonawców, zależy od okoliczności faktycznych danej sprawy i treści konkretnej umowy o roboty budowlane.

31 marca 2020 r. w Dzienniku Ustaw ogłoszona została tzw. tarcza antykryzysowa. Nie zawiera ona regulacji wprost ingerujących w umowy o roboty budowlane w sektorze prywatnym. Szczególnej regulacji ustawowej poddano jedynie umowy zawarte w reżimie  zamówień publicznych, które nie są przedmiotem tego artykułu.

Nie pojawiły się zatem żadne regulacje, które zawieszałyby bieg terminów na wykonanie robót budowlanych (propozycja taka została usunięta z projektu tarczy antykryzysowej, a pośredni wpływ na kontrakty budowlane art. 15zzr dodanego do ustawy kryzysowej z 2 marca 2020 r. jest dyskusyjny).

Oznacza to, że terminy wskazane w załączonych do umów o roboty budowlane harmonogramach rzeczowo-finansowych co do zasady wiążą wykonawców, a zaistniałe spory pomiędzy wykonawcą a inwestorem muszą być rozstrzygane na gruncie konkretnej umowy o roboty budowlane i na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak poczynić parę zastrzeżeń.

Zasady odpowiedzialności za niewykonanie umowy o roboty budowlane

Odpowiedzialność wykonawcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane w większości kontraktów budowlanych oparta jest na tzw. zasadzie winy, wynikającej z art. 471 k.c. Oznacza to, że wykonawca może zwolnić się od odpowiedzialności wobec inwestora, jeżeli wykaże, że przy dochowaniu należytej staranności nie mógł wykonać umowy na czas. W takiej sytuacji dowód należytej staranności (braku winy) powinien zwolnić wykonawcę z obowiązku zapłaty kar umownych za zwłokę.

• Siła wyższa

Czasami strony opierają odpowiedzialność wykonawcy na zasadzie ryzyka. Jednak również w tym przypadku, o ile strony nie umówiły się inaczej, okoliczność zaistnienia stanu siły wyższej (pandemii) jako przyczyny naruszenia przez wykonawcę umowy będzie zwalniała wykonawcę z odpowiedzialności wobec zamawiającego za kary umowne z tytułu opóźnienia.

Siła wyższa stanowi istotny instrument obrony wykonawcy pod warunkiem, że zdoła on udowodnić rzeczywisty wpływ pandemii na niewykonanie lub nienależyte wykonanie konkretnych świadczeń z umowy o roboty budowlane. W przypadku sporu sądowego ciężar dowodu tego wpływu spoczywa na wykonawcy. Wykonawca musi wykazać związek przyczynowy pomiędzy opóźnieniem wykonania robót a następstwami pandemii, np. liczbą pracowników, którzy opuścili Polskę, liczbą pracowników objętych kwarantanną lub będących na zwolnieniach chorobowych lub innych.

Nie wystarczy, że wykonawca powoła się na zamknięcie na skutek pandemii fabryki produkującej materiały budowlane przewidziane projektem wykonawczym, ponieważ można się spodziewać, że inwestor będzie zarzucał wykonawcy brak niezwłocznego zamówienia materiałów u innych producentów, gdy tylko pojawiły się problemy z dostawą, a nawet medialne doniesienia o rozwoju epidemii. Zaniechanie w tym zakresie może obciążać wykonawcę, świadcząc o braku należytej staranności.

• Wzrost kosztów

W powyższym przykładzie wykonawca może jednak bronić się niewspółmiernością kosztów zamówienia materiałów u innych dostawców i w tym celu może na przykład wywodzić skutki prawne z art. 632 § 2 k.c. Przepis ten  może mieć zastosowanie przez analogię do umów o roboty budowlane, w których to umowach wynagrodzenie zostało ustalone jako ryczałtowe. Zgodnie z tym przepisem jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Jeżeli jednak wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

W naszej ocenie obecna sytuacja może stwarzać podstawy do żądania przez wykonawców podwyższenia wynagrodzenia w przypadku znaczącego wzrostu kosztu materiałów i robocizny w stosunku do okresu sprzed wystąpienia pandemii, które to okoliczności doprowadziłyby do powstania rażącej straty po stronie wykonawcy (czyli straty niweczącej przeprowadzoną przez wykonawcę kalkulację wynagrodzenia z uwzględnieniem zwykłego ryzyka kontraktowego).

• Zmiana stosunków

W przypadku umów o roboty budowlane, co do których przez analogię nie można zastosować art. 632 § 2 k.c., możliwe jest rozważanie zastosowania  klauzuli rebus sic stantibus określonej w art. 357¹ k.c., gdyż pandemia COVID-19 i skutki z tego wynikające dla wykonawcy może być uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków, której strony nie mogły przewidzieć, negocjując kontrakty.

• Niemożliwość świadczenia

W wyjątkowych okolicznościach wykonawca może dowodzić niemożliwości realizacji świadczenia. Dla przykładu, gdy nie można było zamówić materiałów zamiennych u żadnego innego producenta w terminie wskazanym jako termin zakończenia robót ze względu na opatentowane rozwiązania albo specyficzny indywidualny charakter materiałów przeznaczonych do wykonania obiektu budowlanego, wytwarzanych tylko przez jednego producenta. Niemożliwość świadczenia mogłaby wynikać również z przepisów prawa zakazujących prowadzenia robót budowlanych w celu ograniczenia rozwoju epidemii, gdyby takie zostały wprowadzone do polskiego porządku prawnego (obecne zakazy zgromadzeń nie dotyczą placów budowy). Niemożliwość może też polegać na niemożliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego w sytuacji, gdy zgodnie z umową obowiązkiem wykonawcy jest pozyskanie takie decyzji i stanowi ona element wniosku o zgłoszenie inwestycji do odbioru końcowego.

Powyższej opisana niemożliwość świadczenia będzie w większości przypadków zwalniała wykonawcę z odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania na czas trwania tej niemożliwości. Gdyby wyjątkowo okazało się, że niemożliwość ma charakter trwały i obiektywny, rozważyć można zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o skutkach dalej idących. Na przykład na podstawie przepisu art. 495 § 2 k.c. inwestor może nawet od umowy odstąpić w całości – nawet w sytuacji, gdy omawiana niemożliwość dotyczy jedynie części obowiązków wykonawcy, ale inwestor wykaże, że wykonanie jedynie części robót nie miałoby dla niego znaczenia ze względu na właściwości umowy albo ze względu na zamierzony przez inwestora cel umowy, wiadomy wykonawcy.

Przygotować się do sporu

Choć skutki siły wyższej, wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków lub niemożliwości świadczenia są regulowane powyższymi przepisami Kodeksu cywilnego, to jednak ze względu na dyspozytywny charakter tych przepisów mogły być przez strony zmienione w umowie wprost lub w sposób pośredni, co będzie wymagało przeprowadzenia wykładni treści całej umowy. W umowach należy badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie opierać się na jej dosłownym brzmieniu (zgodnie z art. 65 § 2 k.c.).

Rozstrzygające będą więc konkretne postanowienia umowy oraz okoliczności stanu faktycznego. Stąd ważne jest, aby przewidzieć takie sytuacje już na etapie zawierania umów, a po ich wystąpieniu od samego początku budować strategie przyszłej argumentacji i zbierać materiał dowodowy na ewentualność sporu. Trzeba pamiętać, że wprowadzone na jesieni 2019 r. postępowanie gospodarcze istotnie ogranicza możliwość powoływania dowodu ze świadków na rzecz dowodów z dokumentów. Oznacza to, że wykonawca powinien przede wszystkim zadbać już teraz o archiwizowanie dowodów z dokumentów, mając na względzie strategie przyszłej argumentacji w ewentualnym sporze sądowym, mediacji lub dla potrzeb negocjacji.

Pamiętać również należy o spoczywającym na wykonawcy obowiązku notyfikacji inwestorowi „okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót” zgodnie z przepisem 651 k.c. Ze względów praktycznych notyfikacja musi spełniać wymogi formy, o których mowa powyżej. Warto w sposób przemyślany wskazywać na konieczność przedłużenia terminów wykonania oraz konieczność zmiany wynagrodzenia.

Ryzyko odstąpienia od umowy

Jeżeli wykonawca nie zdoła wykazać stosownymi dowodami braku swej winy, musi liczyć się z ryzykiem, że inwestor skutecznie odstąpi od umowy i to nawet bez wyznaczania dodatkowego terminu na nadrobienie opóźnień, obciąży wykonawcę karami umownymi i nawet będzie dochodził od wykonawcy odszkodowania przewyższającego wysokość tych kar.

• Prawo odstąpienia od umowy wzajemnej

Abstrahując od postanowień konkretnych kontraktów budowlanych, można wskazać na przepis art. 492 k.c. Uprawnia on inwestora do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego i nawet w sytuacji, gdy umowa wprost nie przewiduje prawa odstąpienia. Inwestor może skorzystać z tego przepisu pod warunkiem wykazania przesłanek w nim wskazanych, tj. że wykonanie robót po terminie nie miałoby dla niego znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez inwestora cel umowy, wiadomy wykonawcy. Z powyższego wynika, że inwestor może odstąpić od umowy nie tylko, gdy roboty wykonawcy stały się trwale niewykonalne (art. 495 k.c. przytoczony powyżej), ale nawet w sytuacji, gdy wykonanie przez wykonawcę robót byłoby w przyszłości ponownie możliwe (planowane wznowienie produkcji materiałów przez jedynego producenta), ale już po upływie terminu umownego, zaś wykonanie po tym terminie nie miałoby dla inwestora znaczenia.

W tym miejscu należy też wyjaśnić, że przepis art. 492 k.c. jest przepisem o charakterze bezwzględnym w tym sensie, że nie można w umowie rozszerzyć jego zastosowania np. poprzez odejście od zasady winy na rzecz zasady ryzyka (co nie wyłącza regulacji umownych na zasadzie przepisu art. 395 k.c.). Wykazanie przez wykonawcę, że opóźnienie jest wynikiem pandemii, powinno skutkować uznaniem przez sąd, że odstąpienie inwestora było nieskuteczne, w związku z czym kary za zwłokę nie były należne.

• Skutki opóźnienia prac

Wykonawcy powinni mieć nadto na uwadze art. 635 k.c., który odnosi się wprost do umowy o dzieło i może być zastosowany również do umowy o roboty budowlane. Zgodnie z tym przepisem jeżeli wykonawca opóźnia się z wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w terminie wskazanym w kontrakcie, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić nawet jeszcze przed upływem terminu wykonania robót.

Przepis ten również jest przepisem o charakterze dyspozytywnym, co oznacza, że strony mogły go uchylić lub zmienić w umowie, chociażby wprowadzając umowne prawo odstąpienia od umowy w określonych okolicznościach i terminach. Gdyby jednak po analizie danej umowy okazało się, że przepis ten nie został uchylony i ma zastosowanie w danej relacji, wówczas należy wyjaśnić jego nietypowy charakter oraz ustalić w konkretnych okolicznościach faktycznych skutki jego zastosowania.

Przepis ten uprawnia inwestora do zerwania kontraktu nawet przed nadejściem terminu wykonania umowy, np. gdy wykonawca nie dotrzymuje terminów odbiorów częściowych – co świadczy o tym, że wykonawca opóźnia się z wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w terminie wskazanym w kontrakcie. Co istotne, według przeważającego stanowiska uprawnienie do zerwania kontraktu powstaje nawet w sytuacji, gdy wykonawca nie ponosi winy za opóźnienia, tj. przy dochowaniu należytej staranności nie mógł zapobiec uchybieniu terminu wykonania robót.

Przewidywać można powstanie sporów pomiędzy stronami, czy inwestor w konkretnych okolicznościach miał prawo zerwać kontrakt na podstawie tego przepisu, gdy opóźnienie wykonawcy wynika wyłącznie z zaistnienia stanu siły wyższej albo gdy inwestor przyczynił się do opóźnienia. Jeśli wykonawca wykaże, że inwestor nie miał podstaw do skutecznego zerwania kontraktu, rozważyć można zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego, które co do zasady przewidują obowiązek wypłaty wykonawcy umówionego wynagrodzenia. Z kolei jeśli inwestorowi uda się skutecznie zerwać kontrakt, trzeba będzie rozstrzygnąć, jakiego zakresu robót dotyczyło odstąpienie (całości czy części) oraz na jakich zasadach kontrakt winien być rozliczony. Również w tym przypadku praktyczne znaczenie zyska należycie gromadzony materiał dowodowy oraz umowne zapisy dotyczące odstąpienia. Dlatego tak ważne jest zapewnienie już na etapie zawierania umowy, aby należycie chroniła ona interes wykonawcy.

Reasumując, w interesie wykonawców kluczowe jest dokładne przeanalizowanie treści zawartych umów o roboty budowlane, ustalenie okoliczności faktycznych towarzyszących realizacji kontraktu, dokonanie stosownych notyfikacji oraz prawidłowe udokumentowanie wpływu pandemii na ich prawa i obowiązki.

Maciej Machlejd, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy