Rozpoczęło się „wybudzanie śpiochów” | Co do zasady

22 lutego 2017 r. w ogólnopolskiej prasie oraz na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy pojawiły się pierwsze ogłoszenia wzywające następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości warszawskich do zgłoszenia swego udziału w postępowaniach dekretowych i udowodnienia swoich praw do nieruchomości pod rygorem umorzenia tych postępowań.

Ogłoszenia są skutkiem wejścia w życie w dniu 17 września 2016 r. tzw. małej ustawy reprywatyzacyjnej (ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy), zmieniającej ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako „u.g.n.”).

Mocą nowej ustawy wprowadzono do u.g.n. art. 214b, który uzupełnia zamieszczoną tam regulację dotyczącą gruntów warszawskich objętych działaniem dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy z dnia 26 października 1945 r. (tzw. dekretu warszawskiego).

Geneza wprowadzenia art. 214b u.g.n.

Na mocy dekretu warszawskiego wszystkie grunty na obszarze m.st. Warszawy wraz z jego wejściem w życie przeszły na własność gminy m.st. Warszawy. Art. 7 ust. 1 dekretu przyznawał dotychczasowemu właścicielowi gruntu, jego prawnym następcom będącym w posiadaniu gruntu lub osobom prawa jego reprezentującym oraz użytkownikom gruntu (w przypadku gruntów oddanych na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie) prawo do zgłoszenia w ciągu sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną (obecnie prawa użytkowania wieczystego).

Spora część wniosków złożonych w latach 40. ubiegłego wieku, z uwagi na zawiłe powojenne losy dawnych właścicieli i ich następców prawnych, jak również wieloletnie zawinione zaniechania ówczesnej władzy, nie została rozpoznana do dnia dzisiejszego. Powoduje to, że stan prawny wielu nieruchomości warszawskich nadal pozostaje nieuregulowany i niepewny.

Kiedy będzie można umorzyć postępowanie?

Nowo wprowadzony art. 214b u.g.n. przewiduje umarzanie wszczętych i niezakończonych postępowań, jeśli jedynym złożonym pismem był wspomniany wyżej wniosek, a obecnie nie można ustalić stron postępowania bądź ich adresów, a w konsekwencji kontynuować postępowań. Skorzystanie z instytucji umorzenia postępowania przez organ odpowiedzialny współcześnie za rozpoznawanie wniosków dekretowych, tj. przez Prezydenta m.st. Warszawy, nie będzie następowało w sposób automatyczny.

Jeśli zaistnieją podstawy do umorzenia postępowania, organ będzie musiał wezwać wnioskodawcę oraz jego ewentualnych następców prawnych do uczestnictwa w postępowaniu dekretowym. Wezwanie powinno nastąpić w drodze ogłoszenia zawierającego:

• dane oraz ostatnie znane organowi miejsce zamieszkania wnioskodawcy,
• informację o złożonym wniosku,
• wskazanie nieruchomości objętej postępowaniem,
• wezwanie wnioskodawcy bądź jego następców prawnych do zgłoszenia i udowodnienia swoich praw do nieruchomości pod rygorem umorzenia postępowania.

Ogłoszenie powinno zostać umieszczone w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym, a ponadto w prasie lokalnej, która obejmuje swoim zasięgiem miejsce ostatniego zamieszkania wnioskodawcy. Dodatkowo ogłoszenie powinno być udostępnione przez okres trzydziestu dni na stronie internetowej właściwego urzędu.

Od czasu publikacji ogłoszeń osoby zainteresowane będą miały sześć miesięcy na zgłoszenie swojego udziału w postępowaniu, a w ciągu kolejnych trzech miesięcy na wykazanie swoich praw do nieruchomości i wskazanie swojego adresu.

Po bezskutecznym upływie ww. terminów organ wyda decyzję o umorzeniu postępowania. Zgodnie z art. 214b ust. 5 u.g.n. decyzja o umorzeniu postępowania będzie stanowiła podstawę do ujawnienia tytułu własności do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w księgach wieczystych prowadzonych dla budynku i dla lokali wydzielonych z tego budynku jako odrębnych nieruchomości oraz do zamknięcia powyższych ksiąg.

Umorzenie postępowania wywołanego wnioskiem z art. 7 ust. 1 dekretu zamknie następcom prawnym dawnych właścicieli drogę do dochodzenia zwrotu bądź odszkodowania za utraconą nieruchomość w trybie dekretowym. Będą oni mogli natomiast wystąpić o odszkodowanie przewidziane w art. 215 u.g.n. Przepis ten znajdzie jednak zastosowanie jedynie w odniesieniu do tych wnioskodawców, którzy spełnią przewidziane w nim kryteria.

214b u.g.n. zgodny z Konstytucją

Należy podkreślić, że art.1 pkt 3 ustawy nowelizującej, w zakresie, w jakim wprowadził do ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 214b, był badany przez Trybunał Konstytucyjny w zakresie jego zgodności z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji RP. Projektowanej regulacji zarzucano przede wszystkim sprzeczność z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego, stworzenie mechanizmów prowadzących do ponownego wywłaszczenia dawnych właścicieli i ich następców prawnych bez odszkodowania, a także uczynienie z decyzji umarzających postępowanie – z których nie wynikają prawa właścicielskie podmiotów publicznoprawnych – podstawy ujawniania praw tych podmiotów w księgach wieczystych. W wyroku z 19 lipca 2016 r. (Kp 3/15) Trybunał Konstytucyjny uznał jednak przepis art. 214b u.g.n. za zgodny z Konstytucją.

Ogłoszenia w praktyce

Pierwsze ogłoszenia wydane w trybie art. 214b ust. 2 i 4 u.g.n. w odniesieniu do ponad 40 nieruchomości warszawskich pojawiły się w prasie i na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy w dniu 22 lutego 2017 r. Należy podkreślić, że ogłoszenia internetowe zostały opublikowane w języku polskim oraz angielskim, mimo że ustawa nie zawiera wymogu sporządzania ogłoszeń w języku obcym. Wraz z publikacją ogłoszeń dla wnioskodawców i ich następców prawnych rozpoczął się bieg pierwszego z dwóch terminów przewidzianych w art. 214b ust. 2 u.g.n. – sześciomiesięcznego terminu na zgłoszenie udziału w postępowaniu dekretowym, który upłynie 22 sierpnia 2017 r. Osoby zainteresowane powinny zatem systematycznie śledzić publikacje prasowe w celu dochowania terminów narzuconych przez ustawodawcę.

Jednak już obecnie można stwierdzić, że z uwagi na krótki okres przewidziany na zgłoszenie praw do nieruchomości, jak również fakt, że spadkobiercy dawnych właścicieli rozsiani są niemal po całym świecie, w wielu przypadkach nie da się spełnić wymogów przewidzianych w art. 214b u.g.n., na skutek czego wiele postępowań ulegnie umorzeniu.

Barbara Majewska, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy