Prawo najemcy do jednostronnego przedłużenia umowy najmu lokalu w okresie epidemii koronawirusa | Co do zasady

Wejście w życie przepisów tzw. tarczy antykryzysowej¹, czyli nowelizacji ustawy kryzysowej z 31 marca, odbiło się mocnym echem na rynku nieruchomości, w szczególności na rynku najmu powierzchni w galeriach handlowych. Poza szeroko komentowanym przepisem art. 15ze, który wygasił wzajemne zobowiązania stron umów najmu, ustawodawca wprowadził również inny, bardzo ważny przepis, który może znacząco wpłynąć na prawa i obowiązki nie tylko stron umów najmu, ale również innych uczestników obrotu gospodarczego.

Chodzi o dodany do ustawy kryzysowej art. 31s, który przyznał najemcom lokali, pod pewnymi warunkami, prawo do jednostronnego przedłużenia umów najmu, których okres obowiązywania upływałby po 31 marca 2020 r. a przed 30 czerwca 2020 r.

Niejasny cel regulacji

Nie do końca jasne są przyczyny wprowadzenia omawianej regulacji. Najprawdopodobniej ustawodawca chciał wyjść naprzeciw tym najemcom, którzy z uwagi na upływ okresu najmu musieliby podjąć działania związane ze znalezieniem i przeniesieniem się do nowego lokalu w czasie epidemii (social distancing). Nie wiadomo jednak, dlaczego w tej sytuacji prawo przedłużenia stanowi jedynie jednostronne prawo najemcy, w sytuacji gdy zagrożenie zarażeniem dotyczy w równym stopniu również przedstawicieli wynajmującego.

Wątpliwości co do założeń ustawodawcy są o tyle większe, że w obrocie gospodarczym, a w szczególności w dużych obiektach biurowych i handlowych umowy najmu są zazwyczaj negocjowane i zawierane przez strony na wiele miesięcy przed rozpoczęciem okresu najmu. Dlatego też nie wydaje się, aby interwencja ustawodawcy w takie stosunki najmu była konieczna i zamierzona. Tymczasem art. 31s w obecnym brzmieniu może spowodować dużo problemów i niepewności co do sytuacji prawnej nie tylko wynajmujących, ale również innych najemców, ich klientów lub zleceniobiorców.

Zakres stosowania

Komentowany przepis obejmuje swoim zakresem te umowy najmu lokali, które obowiązywały przed dniem wejścia w życie nowelizacji (tj. przed 31 marca 2020 r.) i które wygasałyby przed 30 czerwca 2020 r. Data 30 czerwca 2020 r. jest datą sztywną i nie jest powiązana np. z okresem obowiązywania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej.

Wobec braku odmiennego uregulowania przepis ten należy stosować do umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, najmowanych zarówno w całości, jak i w części. Tym samym przedmiotowa regulacja znajdzie zastosowanie również do umów najmu powierzchni w galeriach handlowych, które podlegają przepisom Kodeksu cywilnego o najmie lokali (art. 680 i następne k.c.) (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z 19 października 2006 r., V CSK 230/06), a zatem również tych umów najmu, w których wzajemne zobowiązania stron uległy wygaszeniu na czas obowiązywania stanu epidemii.

Przepis art. 31s ustawy kryzysowej nie modyfikuje ogólnych zasad składania oświadczeń woli, toteż w braku odpowiednich postanowień umownych w tym zakresie oświadczenie najemcy należy uznać za złożone, jeżeli dotarło ono do wynajmującego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 k.c.); oświadczenie najemcy powinno zostać złożone w formie zastrzeżonej przez strony bądź ustawę dla zmiany umowy (art. 77 k.c.).

Najemca może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa przedłużenia nawet w ostatnim dniu obowiązywania umowy najmu. Umowa ulega wówczas automatycznemu przedłużeniu na okres do 30 czerwca 2020 r. na dotychczasowych warunkach.

Wyłączenia stosowania

Prawo przedłużenia nie jest jednak bezwzględne. Zgodnie z art. 31s ust. 3 ustawy kryzysowej z prawa przedłużenia nie będą mogli skorzystać ci najemcy lokali użytkowych, którzy:

• w okresie 6 miesięcy przed 31 marca 2020 r. byli w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, w tym opłat niezależnych od wynajmującego (np. za media dostarczane do lokalu) za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, w kwocie równej co najmniej jednomiesięcznemu czynszowi najmu,
• w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu używali lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbywali obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,
• w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu wynajęli, podnajęli albo oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Ponadto, w przypadku lokali mieszkalnych, z przedłużenia nie będą mogli skorzystać ci najemcy, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może używać tego lokalu z przyczyn od niego niezależnych.

Niepewność sytuacji wynajmujących

Łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której dotychczasowa umowa najmu lokalu wygasa 30 kwietnia 2020 r., a wynajmujący zawczasu zawarł nową umowę najmu, zgodnie z którą lokal ma zostać wydany nowemu najemcy 1 maja 2020 r. W takiej sytuacji wynajmujący musi liczyć się z ryzykiem, że dotychczasowy najemca skorzysta z ustawowego prawa przedłużenia umowy najmu i przedłuży ją do 30 czerwca 2020 r., uniemożliwiając tym samym wypełnienie zobowiązań z nowej umowy najmu.

Jeśli umowa najmu dotyczy powierzchni handlowej w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², w której działalność została ograniczona rozporządzeniem o wprowadzeniu stanu epidemii (lub następnymi rozporządzeniami zmieniającymi, które systematycznie wprowadza Rada Ministrów), może dojść do sytuacji, w której najemca powierzchni w obiekcie handlowym będzie uprawniony do przedłużenia umowy najmu na podstawie art. 31s ustawy kryzysowej, a następnie do przedłużenia umowy najmu powierzchni handlowej na podstawie art. 15ze ustawy kryzysowej, tj. o okres zakazu prowadzenia działalności przedłużony o dodatkowe 6 miesięcy (jeżeli zakaz prowadzenia działalności zostałby uchylony przed 30 czerwca 2020 r.).

W rezultacie wynajmujący przez wiele miesięcy nie mógłby wykonać obowiązku wydania lokalu nowemu najemcy, ryzykując, że nowy najemca odstąpi od umowy. Natomiast nowy najemca musiałby odsunąć w czasie rozpoczęcie działalności czy też prowadzenia prac adaptacyjnych w nowym lokalu. To z kolei oznacza potencjalne straty u wykonawcy robót budowlanych, czy choćby dostawców takiego najemcy.

Podsumowując, wydaje się, że komentowany przepis potęguje jedynie stan niepewności pośród uczestników obrotu gospodarczego i potencjalnie może spowodować problemy, zamiast im zapobiegać. Strony umów najmu, które podlegają przedmiotowej regulacji, powinny jak najszybciej podjąć rozmowy co do ewentualnej intencji przedłużenia umowy najmu przez najemcę oraz możliwości dalszego wynajmowania lokalu przez wynajmującego, tak aby znaleźć kompromisowe rozwiązanie.

dr Jakub Baranowski, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy