Najemca zapłaci dwa razy? | Co do zasady

Czy sądy zasadnie uznają, że to najemcy bezprawnie odebranych nieruchomości są zobowiązani do zapłaty za bezumowne korzystanie, podczas gdy to miasto stołeczne Warszawa latami korzystało z nich i nimi zarządzało? Takie stanowisko budzi kontrowersje.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości bezprawnie przejętej na rzecz państwa po II wojnie światowej

Głównym roszczeniem przysługującym właścicielowi rzeczy przeciwko posiadaczowi jest roszczenie o jej wydanie (roszczenie windykacyjne). Zwrot rzeczy często jednak nie wyrównuje poniesionego przez właściciela uszczerbku w postaci pozbawienia go możliwości władania rzeczą i korzystania z niej. W związku w powyższym właścicielowi przysługują tzw. roszczenia uzupełniające (uregulowane w art. 224 i n. k.c.), które uzupełniają roszczenie windykacyjne i tym samym wyczerpują wzajemne rozliczenia między właścicielem a posiadaczem. Jednym z takich roszczeń jest roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Roszczenie właściciela o zapłatę wynagrodzenia aktualizuje się w sytuacji, gdy rzecz znalazła się we władaniu innej osoby, której nie przysługuje względem właściciela skuteczny tytuł prawny.

Stosowanie przepisów dotyczących roszczeń uzupełniających mimo upływu lat nadal budzi poważne wątpliwości, czego wyrazem są liczne orzeczenia sądów powszechnych i Sądu Najwyższego zmierzające do rozstrzygnięcia narastających rozbieżności w tym zakresie.

Jednym z takich spornych zagadnień, szczególnie widocznym na tle nieruchomości bezprawnie przejętych przez państwo w trybie tzw. dekretu warszawskiego, jest kwestia ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości budynkowej w sytuacji, w której miasto stołeczne Warszawa figurujące w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, mając pełną świadomość, że w rzeczywistości nie przysługuje mu już prawo własności budynku (posiadacz samoistny w złej wierze), korzysta z tego budynku, oddaje poszczególne lokale w najem osobom trzecim (posiadaczom zależnym) i pobiera za nie czynsze.

Opisane zagadnienie jest również aktualne w stosunku do nieruchomości (gruntowych i budynkowych) bezprawnie odebranych przez państwo po II wojnie światowej na podstawie aktów wywłaszczeniowych i nacjonalizacyjnych, a znajdujących się w posiadaniu podmiotów publicznoprawnych.

Rozbieżności w orzecznictwie

W orzecznictwie sądowym przeważa pogląd, zgodnie z którym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości można żądać jedynie od samoistnego posiadacza w złej wierze, a więc – w przypadku dekretu warszawskiego – najczęściej od miasta stołecznego Warszawy, i tylko ono jest odpowiedzialne za zapłatę wynagrodzenia.

W ostatnim czasie pojawiają się jednak orzeczenia, zgodnie z którymi, jeśli miasto stołeczne Warszawa jako posiadacz samoistny w złej wierze oddało lokale w budynku w posiadanie zależne osobom trzecim, to wynagrodzenia za korzystanie z tych lokali należy żądać właśnie od tych posiadaczy, jako faktycznie władających tymi lokalami.

Przyjęcie drugiego z prezentowanych stanowisk może jednak budzić poważne zastrzeżenia.

Skutkuje bowiem ono zaakceptowaniem stanu, w którym miasto stołeczne Warszawa, jako posiadacz samoistny w złej wierze, wiedząc o braku przysługującego mu tytułu prawnego do nieruchomości, zachowuje się wobec niej jak właściciel: korzysta z niej, oddaje poszczególne lokale w najem, pobiera za nie czynsze, a mimo to nie ponosi odpowiedzialności za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Wyłączenie odpowiedzialności samoistnego posiadacza w złej wierze prowadzi do obarczenia tą odpowiedzialnością posiadaczy zależnych (najemców komunalnych lokali), którzy w konsekwencji będą obowiązani do dokonania podwójnej zapłaty za korzystanie z lokali: raz na rzecz posiadacza samoistnego z tytułu łączącego ich stosunku najmu, a drugi raz tytułem wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na rzecz prawowitego właściciela, z którym nigdy nie łączył ich żaden stosunek umowny i o którego istnieniu często nie wiedzieli.

Rozwiązanie to jest dodatkowo kontrowersyjne z uwagi na fakt, że miasto stołeczne Warszawa, jako podmiot ustawowo zobowiązany do tworzenia mieszkaniowego zasobu gminy i zapewnienia lokali osobom o najniższych dochodach, powinno pozyskiwać nieruchomości do tego zasobu w sposób zgodny z prawem, a nie z pokrzywdzeniem właścicieli tych nieruchomości.

Ponadto uznanie odpowiedzialności najemców znacznie osłabia pozycję właściciela, który przed wystąpieniem z tym roszczeniem musi konkretnie ustalić, kto nim był i w jakim okresie. Poczynienie przez właściciela takich ustaleń przed zwrotem nieruchomości jest w praktyce bardzo utrudnione, bowiem wiedzą o osobach zawierających umowy najmu dysponuje jedynie samoistny posiadacz nieruchomości jako strona tych umów. Do momentu wydania nieruchomości samoistny posiadacz nie jest obowiązany do udzielenia takich informacji właścicielowi.

Moment zwrotu nieruchomości ma również znaczenie dla biegu terminu przedawnienia roszczeń uzupełniających. Co do zasady bowiem roczny termin na wystąpienie z żądaniem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie biegnie od dnia zwrotu nieruchomości. Powstaje więc kwestia, jak liczyć ten termin wobec posiadaczy zależnych – najemców, którzy co do zasady nie uczestniczą w procedurze zwrotowej, oraz w sytuacji, w której stosunek najmu wygasł kilka lat przed zwrotem nieruchomości.

Trudności w interpretacji przepisów o roszczeniach uzupełniających

W sytuacji, gdy obok właściciela nieruchomości występuje jednocześnie posiadacz samoistny w złej wierze oraz posiadacz zależny, który uzyskał tytuł prawny do nieruchomości od posiadacza w złej wierze, i oba te podmioty mogą legitymować się władztwem nad nieruchomością, powstają poważne trudności interpretacyjne przepisów art. 224 i 225 k.c. (regulujących odpowiedzialność samoistnego posiadacza), art. 230 k.c. (odsyłającego do odpowiedniego stosowania przepisów art. 224 i 225 k.c. w odniesieniu do relacji właściciel – posiadacz zależny, jeżeli z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego) oraz art. 336 i 337 k.c. (dotyczących faktycznego władztwa nad rzeczą).

Wątpliwości budzi w szczególności możliwość zastosowania w takiej sytuacji w stosunku do posiadacza zależnego art. 230 k.c. i przypisania mu odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, z wyłączeniem w tym zakresie odpowiedzialności samoistnego posiadacza w złej wierze.

Przepisy art. 224 i n. k.c. nie wskazują bowiem, aby odpowiedzialność tych podmiotów względem właściciela nieruchomości była konkurencyjna, tzn. aby istnienie w danym stanie faktycznym zarówno posiadacza samoistnego w złej wierze, jak i posiadacza zależnego wyłączało odpowiedzialność tego pierwszego. Ponadto przepisy prawa nie przewidują solidarnej odpowiedzialności obu tych posiadaczy.

Brak jest także regulacji prawnej wprost przewidującej wyłączenie odpowiedzialności samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela. Takiego wyłączenia nie przewiduje na pewno art. 230 k.c., który jest jedynie przepisem odsyłającym do odpowiedniego stosowania art. 224 i n. k.c. w stosunku do posiadacza zależnego nieruchomości w relacji z właścicielem, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego i tylko w przypadku, w którym posiadaczowi zależnemu można by było przypisać złą wiarę. Oznacza to, że samoistny posiadacz w złej wierze, zgodnie z ogólną regułą rozłożenia ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c., musiałby obalić domniemanie dobrej wiary po stronie posiadaczy zależnych (art. 7 k.c.).

Należy jednak zauważyć, że najemcy komunalni władają lokalami na podstawie umów najmu zawieranych z m.st. Warszawą jako samoistnym posiadaczem nieruchomości w złej wierze. Podmioty te łączy zatem stosunek obligacyjny, a najemcy legitymują się skutecznym tytułem do władania nieruchomością wynikającym z tych umów. Najemca nabywający uprawnienie do lokalu od władającego nim niewłaściciela jest w dobrej wierze, jeśli lokal został mu wydany i nikt nie rości sobie wobec niego żadnych roszczeń. Najemcy lokali komunalnych pozostają najczęściej w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że m.st. Warszawie przysługuje co do nieruchomości pełnia praw. W takiej sytuacji posiadacze zależni mogą posiąść wiedzę o ewentualnych roszczeniach do nieruchomości wyłącznie od posiadacza samoistnego, który nie ma interesu w informowaniu najemców o roszczeniach. W związku z powyższym najemcy zazwyczaj są posiadaczami zależnymi w dobrej wierze, co wyłącza możliwość przypisania im legitymacji biernej w sprawie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Dodatkowo pojawia się kwestia wykładni art. 336 i 337 k.c. i właściwego rozumienia sprawowania „faktycznego” władztwa nad rzeczą, również decydującego o możliwości przypisania odpowiedniemu podmiotowi legitymacji biernej w sprawie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Chodzi głównie o kwestię uznania, czy samoistny posiadacz nieruchomości w złej wierze, oddając poszczególne lokale w najem, traci faktyczne władztwo na rzecz posiadaczy zależnych będącymi najemcami tych lokali, mając na względzie fakt, że protokolarnego zwrotu na rzecz właściciela, a więc m.in. „przeniesienia posiadania”, dokonuje wyłącznie posiadacz samoistny.

Potrzeba interwencji Sądu Najwyższego

Stanowisko sądów uznające odpowiedzialność posiadaczy zależnych za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest nieprzekonujące, a ponadto budzi wiele zastrzeżeń natury prawnej i słusznościowej. Dlatego wydaje się pożądane, aby Sąd Najwyższy jednoznacznie rozstrzygnął kwestię legitymacji biernej w sprawach o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wyjaśnienie wyżej opisanych wątpliwości przyczyniłoby się do ukształtowania orzecznictwa sądów powszechnych w przedmiocie charakteru prawnego i zakresu odpowiedzialności samoistnego posiadacza nieruchomości w złej wierze oraz posiadacza zależnego wobec właściciela tej nieruchomości i byłoby aktualne właściwie w każdym postępowaniu, w którym pozwani posiadacze samoistni nieruchomości w złej wierze przekazują nieruchomość w posiadanie zależne na podstawie stosunku cywilnoprawnego.

Barbara Majewska, praktyka reprywatyzacyjna kancelarii Wardyński i Wspólnicy