Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnych po nowemu | Co do zasady

Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw wprowadziła pewne zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi w Polsce. Doprecyzowała też tryb postępowania oraz przesłanki warunkujące wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych przez podmiot niespełniający definicji rolnika indywidualnego i niebędący osobą bliską zbywcy ani innym podmiotem określonym enumeratywnie w art. 2a ust. 3 ustawy kształtowaniu ustroju rolnego.

Nowelizacja nałożyła też na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) obowiązek utrzymania i rozwoju systemu teleinformatycznego służącego do publikacji ogłoszeń o sprzedaży gruntów rolnych. Dotychczas KOWR wymagał umieszczenia ogłoszeń m.in. w urzędach gminy, starostwach, izbach rolniczych, powiatowych ośrodkach doradztwa rolniczego oraz na stronach internetowych (np. Internetowej Giełdzie Rolnej i Towarowej). Czasami zdarzało się, że urzędy odmawiały publikacji ogłoszeń z uwagi na ich prywatny charakter lub powołując się na brak ustawowych podstaw do ich wywieszenia.

Kiedy zgoda KOWR?

Rolnik planujący sprzedać nieruchomość podmiotowi niespełniającemu definicji rolnika indywidualnego musi wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR, aby uzyskać zgodę w drodze decyzji administracyjnej na nabycie gruntów rolnych. Przed nowelizacją, aby uzyskać taką zgodę, należało wykazać, że nie ma możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty uprawnione (rolników indywidualnych) i że nabywca spełnia rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a także udowodnić, że nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w wyniku nabycia tych gruntów przez nabywcę.

W aktualnym stanie prawnym nabywca nie musi już wykazywać rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej. Wystarczy, że zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości (skrócono ten okres do 5 lat). Tak jak dotychczas trzeba też wykazać brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym i udowodnić, że nabycie nieruchomości przez nabywcę nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

W nowelizacji wyraźnie wskazano, że stronami postępowania o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej są zbywca i nabywca tej nieruchomości. Wniosek o wyrażenie zgody na zbycie gruntu rolnego należy złożyć w terminie 6 miesięcy, licząc od dnia zamieszczenia ogłoszenia w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez KOWR. W przeciwnym razie należy liczyć się tym, że KOWR odmówi wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej.

Co znaczy „niemożność sprzedaży rolnikowi indywidualnemu”?

Nowelizacja określa, jakie przesłanki świadczą o braku możliwości sprzedaży gruntów rolnych rolnikowi indywidualnemu. Uznaje się, że taka niemożność zachodzi, jeżeli nikt nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie zbywcy o sprzedaży, a podana w ogłoszeniu cena sprzedaży nieruchomości niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie, chyba że zbywca dysponuje operatem szacunkowym wskazującym na wyższą cenę. Poza tym odpowiedź udzielona na ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości rolnej uważana jest za niezłożoną, jeżeli proponowana cena jest niższa o ponad 5% niż ta określona w ogłoszeniu i nie została zaakceptowana przez zbywcę lub odpowiedź została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu (przy czym termin publikacji ogłoszenia nie może być krótszy niż 30 dni).

Kiedy przymusowy wykup?

Ponadto zmieniły się warunki tzw. przymusowego wykupu gruntów rolnych przez KOWR w przypadku niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnych. We wcześniejszym stanie prawnym KOWR, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, był obowiązany (niezależnie od przesłanek wydania decyzji odmownej) do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez KOWR. Aktualnie KOWR nie będzie zobowiązany do wykupu nieruchomości rolnej, jeżeli:

• nie wykazano niemożliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu,
• ustalono, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych u nabywcy,
• wniosek o wyrażenie zgody został złożony przez podmiot niebędący zbywcą (np. uczelnię).

***

Nowelizacja weszła w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia w dzienniku ustaw, czyli w dniu 26 czerwca 2019 r. Wyjątkiem są przepisy dotyczące utworzenia i rozwoju systemu teleinformatycznego prowadzonego przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, których vacatio legis wynosi rok. Przepisy te zaczną obowiązywać dopiero 12 czerwca 2020 r. (zatem do tego czasu obowiązują dotychczasowe zasady dotyczące publikacji ogłoszeń o sprzedaży gruntów rolnych).

Dobrze, że doprecyzowano wymogi wniosku o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnych i określono, jak udokumentować brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolników indywidualnych. Dobrym rozwiązaniem wydaje się też wprowadzenie scentralizowanego systemu teleinformatycznego i doprecyzowanie wymogów ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości rolnej. System teleinformatyczny, który ma być utrzymywany i rozwijany przez KOWR, ma umożliwiać nieodpłatne zamieszczanie przez rolników ogłoszeń o planowanej sprzedaży gruntów rolnych oraz odpowiedzi na takie ogłoszenia. Jednak dopiero praktyka pokaże, czy ta platforma spełni zakładane cele.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Agnieszka Saganowska, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy