Zasiedzenie gruntów rolnych tylko przez rolników indywidualnych | Co do zasady

Już niedługo do zasiedzenia gruntu rolnego nie wystarczy samoistne posiadanie go przez 20 (lub 30) lat. Trzeba też będzie spełniać definicję „rolnika indywidualnego”. Dotyczy to również spadkobierców rolników indywidualnych, którzy byli w toku zasiadywania nieruchomości rolnych.

W Polsce wciąż istnieje wiele gruntów rolnych o nieuregulowanym stanie prawnym, na co wpłynął między innymi tzw. nieformalny obrót nieruchomościami, czyli zawieranie umowy przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości bez wymaganej formy aktu notarialnego.

Uwłaszczenie i zasiedzenie

Aktualnie istnieją różne instrumenty prawne pozwalające na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości rolnych, między innymi w drodze tzw. uwłaszczenia na podstawy ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Uwłaszczeniem nazywamy nabycie nieruchomości rolnych przez rolników, którzy byli posiadaczami na dzień określony w ustawie. Pomimo że ustawa ta została uchylona ustawą z dnia 26 marca 1982 o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, to w dalszym ciągu istnieje możliwość uwłaszczenia w postępowaniu sądowym, jeśli zaistnieją warunki określone w tej ustawie.

Innym instrumentem prawnym służącym uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości jest zasiedzenie. Zgodnie z treścią art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeśli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, do nabycia nieruchomości w wyniku zasiedzenia potrzebny jest upływ trzydziestu lat. Przesłankami warunkującymi nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne oraz upływ czasu. Fakt złej lub dobrej wiary posiadacza samoistnego determinuje wyłącznie okres czasu, jaki musi upłynąć, aby ziściły się przesłanki warunkujące nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Od 30 kwietnia 2019 r. zasiedzenie tylko dla rolników indywidualnych

Niezależnie od ogólnych przesłanek warunkujących nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („u.k.u.r.”) będzie mógł zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, i to jedynie jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Wynika to z treści art. 172 § 3 k.c., który znajdzie zastosowanie do stwierdzenia zasiedzenia następującego po dniu 30 kwietnia 2019 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przepisu art. 172 § 3 ustawy w brzmieniu nadanym tą ustawą nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie tej ustawy.

Zatem po 30 kwietnia 2019 r. sąd rozpoznający sprawę o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości będzie musiał oddalić wniosek, jeśli posiadacz samoistny nie będzie spełniał przesłanek określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego w zakresie definicji „rolnika indywidualnego” bądź gdy gospodarstwo rolnego aktualnie przez niego prowadzone wraz z gruntem rolnym nabytym w drodze zasiedzenia przekroczy 300 ha.

Kim jest „rolnik indywidualny”

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Uznaje się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie, podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie oraz posiada kwalifikacje rolnicze. Ustawa szczegółowo określa, jakie kwalifikacje musi posiadać osoba fizyczna, aby uznać ją za rolnika indywidualnego.

Ważną rolę w definicji rolnika indywidualnego spełnia fakt zameldowania przez okres minimum 5 lat w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, oraz osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez rolnika. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W naszego doświadczenia wynika, że od rolników żąda się przedłożenia dokumentów potwierdzających osobiste prowadzenie gospodarstwa, to jest dowodów zakupu środków ochrony roślin, dowodów sprzedaży płodów rolnych itp.

Nie będzie można odziedziczyć „zasiedzenia w toku”

Największy sprzeciw budzi brak możliwości stwierdzenia zasiedzenia przez następców prawnych rolników, którzy byli w toku zasiadywania nieruchomości rolnych. Jeśli spadkodawca był posiadaczem samoistnym gruntu rolnego, zaś jego następca prawny, który zgodnie z ogólnymi zasadami przejął posiadanie, nie spełnia przesłanek warunkujących uznanie go za rolnika indywidualnego, to nie będzie on mógł nabyć tej nieruchomości w drodze zasiedzenia.

W mojej ocenie jest to rozwiązane niespójne z zasadami rządzącymi nabywaniem nieruchomości rolnych w drodze przykładowo umowy sprzedaży lub darowizny. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny w sytuacji, gdy sprzedaż dokonywana jest na rzecz osoby bliskiej zbywcy, w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. Można rozważyć, czy w takim przypadku nie zastosować wykładni celowościowej i nie uznać, że wskazane wyjątki powinny mieć również zastosowanie w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości rolnej. Przecież w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. stwiedzono, że przez nabycie należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Warto się również zastanowić, dlaczego posiadacz samoistny ubiegający się o stwierdzenie zasiedzenia nie mógłby uzyskać zgody Dyrektora GeneralnegoKrajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na nabycie nieruchomości, jeżeli spełnione zostałyby przesłanki określone w art. 2a ust. 4 pkt 2 u.k.u.r. Przepis ten stanowi, że nabycie nieruchomości rolnej może również nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. W takim przypadku konieczne jest posiadanie przez taką osobę kwalifikacji rolniczych, posiadanie rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązanie się przez tę osobę do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

W mojej ocenie przepisy art. 172 § 3 k.c. są niespójne z uregulowaniami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i prowadzą do dyskryminacji osób będących spadkobiercami rolników, którzy byli w toku zasiedzenia nieruchomości rolnych, zaś termin zasiedzenia nie upłynął przed datą zgonu spadkodawcy.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy