Odszkodowanie od dewelopera, który mimo umowy przedwstępnej zbył nieruchomość innej osobie
Ceny nieruchomości mieszkalnych od wielu lat nieprzerwanie rosną. Dom czy lokal mieszkalny, o którego wybudowanie lub sprzedaż umówiono się choćby rok wcześniej, teraz może mieć cenę rynkową znacznie wyższą niż w dacie zawierania umowy przedwstępnej. Dlatego niektórzy deweloperzy uchylają się od wykonania umowy przedwstępnej i zawierają transakcję z innym nabywcą za wyższą cenę. Czego w takiej sytuacji można od nich żądać?
Powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej
Przede wszystkim można sądownie dochodzić sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, można wystąpić z pozwem o zawarcie umowy przyrzeczonej – na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej. Takie powództwo można wytoczyć w terminie rocznym, liczonym od daty, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona.
Konkretne okoliczności mogą jednak negatywnie wpływać na celowość takiego powództwa. Jeżeli doszło już do sprzedaży lokum innej osobie, to przed wytoczeniem powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej należałoby sobie odpowiedzieć na co najmniej dwa pytania.
Po pierwsze: czy będzie można sądownie, w osobnym procesie, unieważnić lub ubezskutecznić umowę sprzedaży, jaką deweloper zawarł z osobą trzecią?
Jeżeli dopilnowano tego, aby w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, na której miało powstać lokum, wpisane zostały prawa przyszłego nabywcy wynikające z umowy przedwstępnej, to znacząco zwiększa to szanse na podważenie umowy pomiędzy deweloperem a osobą trzecią (jako zdziałanej z obustronną świadomością pokrzywdzenia osoby ujawnionej w dziale III księgi wieczystej).
Ale gdy zaniedbano wpisania do księgi wieczystej praw niedoszłego nabywcy z umowy przedwstępnej, jego szanse na unieważnienie lub ubezskutecznienie krzywdzącej go umowy istotnie się zmniejszają. W takiej sytuacji musi on udowodnić, że choć nie ujawniono jego praw w księdze wieczystej, również osoba trzecia miała świadomość, że deweloper, sprzedając jej dom czy lokal, działał z pokrzywdzeniem niedoszłego nabywcy z umowy przedwstępnej. Udowodnienie takiej świadomości po stronie osoby trzeciej może być wtedy bardzo trudne (więcej o możliwości uzyskania sądowej ochrony wykonania umów piszemy w artykule Gdy dłużnik chce się uchylić od realnego wykonania umowy).
Jeżeli występuje wysokie ryzyko, że nie będzie można unieważnić/ubezskutecznić umowy pomiędzy osobą trzecią a deweloperem, wytaczanie przeciwko niemu powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej jawi się jako bezcelowe.
Drugie pytanie jest takie: jeżeli nawet możliwe będzie unieważnienie lub ubezskutecznienie umowy pomiędzy deweloperem a osobą trzecią, to czy mamy siły, środki finansowe i czas na to, by prowadzić kolejną sprawę sądową przeciwko osobie trzeciej: o wydanie lokum, które nabyła od dewelopera. Prawdopodobieństwo, że trzeba będzie wystąpienie z takim (windykacyjnym) powództwem jest – zwłaszcza w przypadku nieruchomości mieszkalnej – wysokie. Takie domy czy lokale są stosunkowo szybko zajmowane (i to przez całe rodziny) oraz stają się centrum interesów życiowych osób je zamieszkujących. Wtedy trudno liczyć na to, że osoby te oddadzą nieruchomość bez oporu. Prowadzenie takiej kolejnej sprawy może być ponad siły dla osoby, która chciałaby dochodzić swych praw z umowy przedwstępnej. Można też sobie wyobrazić, że osoba ta w międzyczasie przestanie mieć ochotę na nabycie tego konkretnego lokum i pomyśli o innej inwestycji.
Powództwo odszkodowawcze
Dlatego planując działania wobec dewelopera, który naruszył umowę przedwstępną i zbył lokum innej osobie, należy zawsze poważnie brać pod uwagę wytoczenie powództwa odszkodowawczego. Od razu trzeba wskazać, że wytoczenie powództwa odszkodowawczego przeciwko deweloperowi może być celowe wtedy, gdy sytuacja majątkowa dewelopera jest dostatecznie dobra (w szczególności jeśli posiada on majątek, na którym można będzie próbować zabezpieczyć roszczenie odszkodowawcze, a w przyszłości przeprowadzić z niego egzekucję). Przed wystąpieniem z powództwem odszkodowawczym dobrze byłoby – w każdy dopuszczalny prawem sposób – sprawdzić aktualną sytuację ekonomiczną dewelopera.
Gdy istnieją realne szanse na to, że będzie na czym zabezpieczyć lub zaspokoić roszczenie odszkodowawcze do dewelopera, można się zastanowić nad sposobem ustalenia wysokości odszkodowania, które będzie się chciało dochodzić.
Należy zacząć od tego, że odszkodowanie może obejmować straty (zmniejszenie majątku) niedoszłego nabywcy, a także utracone przez niego korzyści (jego majątek nie wzrósł tak, jakby to się stało, gdyby nie doszło do zdarzenia szkodzącego).
Do strat (zmniejszenia majątku) niedoszłego nabywcy można zaliczyć m.in.:
- wpłacone przez niego i niezwrócone dotąd przez dewelopera zaliczki na poczet ceny nieruchomości,
- poniesione przez niego koszty zawarcia umowy przedwstępnej,
- inne wydatki przezeń poniesione, które były racjonalne i celowe wyłącznie w związku z zakładanym nabyciem lokum od dewelopera – w części, w jakiej nie może ich spożytkować w innym celu.
Bardziej złożonym zagadnieniem jest wykazanie utraconych korzyści. Najbardziej interesująca jest tutaj kwestia, czy niedoszły nabywca może żądać od dewelopera odszkodowania odpowiadającego dodatniej różnicy pomiędzy aktualną ceną rynkową lokum a jego ceną ustaloną w umowie przedwstępnej. Jak już była mowa na wstępie, ceny nieruchomości stale rosną. Gdyby więc zawarta np. przed rokiem umowa przedwstępna została wykonana prawidłowo, do majątku niedoszłego nabywcy weszłaby nieruchomość o wartości rynkowej obiektywnie wyższej aniżeli cena ustalana w umowie przedwstępnej. Czy słuszne jest żądanie pokrycia tej różnicy odszkodowaniem? Pytanie jest doniosłe, bo niedoszły nabywca – jeżeli myśli dalej o nabyciu podobnego mieszkania – musi aktualnie liczyć się z koniecznością zapłacenia znacznie wyższej ceny niż uzgodniona w umowie przedwstępnej sprzed kilkunastu miesięcy.
Sądy przychylne niedoszłym nabywcom
W najnowszym orzecznictwie sądowym (wyrok SN z 3 listopada 2023 r., II CSKP 1413/22; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 21 maja 2021 r., I ACa 311/21) zaczęto dostrzegać potrzebę szerszej ochrony niedoszłego nabywcy nieruchomości – tj. również w zakresie utraconych przez niego korzyści w związku z niewywiązaniem się przez dewelopera z umowy przedwstępnej.
Należy podkreślić, że oba wspomniane wyroki dotyczyły sytuacji, w której niedoszły nabywca uiścił tytułem zaliczek przeważającą część ceny sprzedaży lokum przewidzianej w umowie przedwstępnej. Jest to częsta sytuacja, gdyż mieszkania bardzo często są budowane za pieniądze przyszłych nabywców, a jeżeli dochodzi do naruszenia przez dewelopera umów przedwstępnych i sprzedaży nieruchomości innym osobom, to dzieje się tak zwykle pod koniec realizacji inwestycji. Tym bardziej warto nieco szerzej zreferować pogląd prawny z ww. orzeczeń.
Otóż pogląd ten zasadza się na twierdzeniu, że nie można wykładać i stosować przepisu art. 390 § 1 k.c. w taki sposób, który faworyzowałby nielojalnych deweloperów. Takich, którzy powołując się na wąskie rozumienie tzw. negatywnego interesu umownego z ww. przepisu, mogliby uzyskiwać nieuzasadnione korzyści kosztem poszkodowanego kontrahenta (niedoszłego nabywcy).
Nie można bowiem pozwolić na to, by deweloperzy czerpali korzyści wynikające z przyjęcia znacznych środków pieniężnych w wykonaniu umowy przedwstępnej, a następnie – choć druga strona wypełniła swoje zobowiązania – odmawiali przystąpienia do umowy przyrzeczonej, zawierając umowę sprzedaży przedmiotu umowy przedwstępnej z inną osobą za cenę wyższą niż ustalona w umowie przedwstępnej.
Nie ma też zgody na to, by deweloperzy wykonywali przedmiot umowy przedwstępnej niezgodnie z tą umową tylko po to, aby druga strona rezygnowała z zawarcia umowy przyrzeczonej albo domagała się jej zawarcia z obniżeniem ceny (co daje pretekst do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej na takich warunkach).
Dlatego ostatecznie uznano, że niedoszły nabywca – który uiścił już w zaliczkach przeważającą część ceny uzgodnionej w umowie przedwstępnej – może dochodzić od dewelopera odszkodowania również w zakresie dodatniej różnicy pomiędzy aktualną ceną lokum a tą ustaloną w umowie przedwstępnej.
Zaprezentowany powyżej pogląd prawny orzecznictwa ma znaczący ciężar gatunkowy. W niejednym przypadku może determinować kierunek i zakres działań niedoszłego nabywcy, dochodzącego swych roszczeń z umowy przedwstępnej.
Adam Studziński, adwokat, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
