Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części – kary aż do skutku | Co do zasady

Najpierw pouczenie, a potem możliwość wielokrotnego nakładania na inwestorów i właścicieli kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektów budowlanych – to jeden z efektów ostatnich zmian w prawie budowlanym

Szeroko komentowana wrześniowa nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane  która w przeważającym zakresie weszła w życie 19 września 2020 r., miała nie tylko uprościć i usprawnić proces budowlany, wzmocnić stabilność rozstrzygnięć w nim zapadających czy wyjaśnić kwestie budzące wątpliwości interpretacyjne. W zamierzeniu ustawodawcy miała również zwiększyć skuteczność doprowadzania do zgodnego z prawem użytkowania obiektu budowlanego.

Tak było: jednorazowa kara za nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego

W zależności od rodzaju realizowanej inwestycji, aby prawidłowo zakończyć proces inwestycyjny i móc przystąpić do użytkowania wybudowanego obiektu budowlanego, należy: (i) zawiadomić o zakończeniu budowy organ nadzoru budowlanego, który w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji albo (ii) uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (art. 54 i 55 Prawa budowlanego).

Do 19 września 2020 r. użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem ww. obowiązków, a więc w sposób nielegalny, skutkowało nałożeniem na inwestora kary (art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego uchylony 19 września 2020 r.). Wspomniana kara mogła być wymierzona tylko raz, tj. za przystąpienie do nielegalnego użytkowania obiektu. W praktyce oznaczało to czasem, że inwestor pomimo nałożenia kary w dalszym ciągu użytkował obiekt budowlany bez zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, a właściwemu organowi nie przysługiwały już żadne dalsze środki prawne wymuszające na inwestorze doprowadzenie do legalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Tak jest: najpierw „żółta kartka”, a potem możliwość wielokrotnego nakładania kar za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego

Kres takiej praktyce ma położyć wrześniowa nowelizacja Prawa budowlanego i wprowadzony w niej tzw. mechanizm „żółtej kartki”, a w dalszej kolejności możliwość wielokrotnego nakładania kar za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego (art. 59i Prawa budowlanego).

Od 19 września 2020 r. organ nadzoru budowlanego, który stwierdzi nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, najpierw pouczy inwestora lub właściciela w protokole z przeprowadzonej kontroli o braku możliwości użytkowania obiektu budowlanego bez dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych lub uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeśli właściciel bądź inwestor będą nieobecni, pouczenie zostanie im doręczone na piśmie.

Po upływie 60 dni od doręczenia pouczenia organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy obiekt jest użytkowany legalnie. Jeśli jednak inwestor lub właściciel nie zastosowali się do pouczenia, organ nadzoru budowlanego wymierzy im w drodze postanowienia karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu.

Po upływie kolejnych 30 dni od daty doręczenia postanowienia organ nadzoru budowlanego ponownie zweryfikuje, czy użytkowanie obiektu budowlanego doprowadzono do stanu zgodnego z prawem. Jeśli okaże się, że pomimo nałożenia kary obiekt nadal jest użytkowany nielegalnie, organ wymierzy ponownie karę i będzie mógł ją nakładać wielokrotnie, aż do skutku, jednak każda kolejna kara nie będzie mogła być wymierzona wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia.

Inwestor lub właściciel niezgadzający się z nałożoną sankcją będzie mógł złożyć zażalenie na postanowienie o wymierzeniu kary.

Wysokość kary

Sposób wyliczenia kar za nielegalne użytkowanie obiektu określa Prawo budowlane (art. 59f  i art. 59i Prawa budowlanego). Kara stanowi iloczyn stawki opłaty (obecnie 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego.

W przypadku nałożenia pierwszej kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego do jej obliczenia przyjmuje się dziesięciokrotność stawki opłaty, natomiast w przypadku każdej kolejnej kary – pięciokrotność stawki opłaty.

Przed nowelizacją do wskazania wysokości kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu przyjmowano dziesięciokrotność stawki opłaty. Wpływy z kar stanowią dochód budżetu państwa. Ich nieuiszczenie w terminie podlega ściągnięciu w trybie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Przepisy przejściowe

Co istotne, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej jako „ustawa nowelizująca”), do spraw wszczętych, a niezakończonych w dacie wejścia w życie nowelizacji Prawa budowlanego, tj. 19 września 2020 r., stosuje się przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji (art. 25 ustawy nowelizującej). Natomiast jeśli przed wejściem w życie ustawy nowelizującej wymierzono już jednorazową karę za nielegalne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego nie będzie uprawniony do nakładania kolejnych kar (art. 33 ustawy nowelizującej). Oznacza to, że mimo nowelizacji przepisów nie zawsze będzie można zastosować nową procedurę do zwalczania nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Podsumowanie

Ustawodawca, wprowadzając nowe przepisy, wyjaśnił niejasności związane z podmiotem, na który może być nakładana sankcja za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego – obecnie możliwe jest nałożenie wspomnianych kar na inwestora i właściciela obiektu budowlanego. Celem zmiany przepisów było też zwiększenie dokuczliwości tej sankcji w założeniu,  że częste jej stosowanie (aż do skutku) skłoni w końcu inwestora lub właściciela do zalegalizowania dotychczas samowolnego użytkowania obiektu budowlanego. Czy taki skutek będzie powszechny? Zobaczymy.

Barbara Wiśniewska, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński
i Wspólnicy