Najem instytucjonalny – duże ułatwienia dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmowaniem lokali mieszkalnych | Co do zasady

Ustawodawca z dniem 9 września 2017 r. wprowadził do polskiego systemu prawnego nowy rodzaj najmu. Najem instytucjonalny uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów¹ jest umową przeznaczoną dla podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali i przyznaje im niespotykane dotąd uprawnienia, znacznie modyfikując sytuację prawną najemców.

Wprowadzone nowelizacją artykuły od 19f do 19j ustawy o ochronie lokatorów dają możliwość zawierania umowy najmu instytucjonalnego, która jest rozwiązaniem zbliżonym do znanej już wcześniej umowy najmu okazjonalnego. Nowa instytucja przeznaczona jest jednak wyłącznie dla podmiotów profesjonalnych i dodatkowo upraszcza procedurę zawierania umów, czyniąc z niej instrument o dużej przydatności rynkowej, znacznie ułatwiający egzekucję od niewypłacalnych najemców.

Cechy charakterystyczne nowego typu najmu

Do 9 września 2017 r. podmioty profesjonalnie zajmujące się wynajmowaniem lokali mogły korzystać z najmu okazjonalnego przewidującego uproszczoną eksmisję byłego najemcy. Zmiana przepisów zarezerwowała ten typ umowy tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, a dla przedsiębiorców wprowadziła najem instytucjonalny, który dodatkowo wzmacnia pozycję wynajmującego i upraszcza zarówno zawarcie umowy, jak i eksmisję najemcy po zakończeniu stosunku najmu, pozbawiając go prawa zarówno do lokalu socjalnego, jak i tymczasowego pomieszczenia.

Aby skutecznie zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, powinna ona zostać sporządzona w formie pisemnej, być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 30 lat) oraz zawierać uregulowanie oczywistych kwestii takich jak określenie przedmiotu najmu czy wysokości czynszu. Dodatkowo trzeba do niej dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego sformułowane zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów. Musi ono zawierać dobrowolne poddanie się przez najemcę egzekucji oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu po otrzymaniu prawidłowo sformułowanego żądania jego opuszczenia. Najemca w oświadczeniu musi również jasno wskazać, że zdaje sobie sprawę z tego, iż w razie konieczności oddania lokalu nie przysługuje mu prawo do otrzymania pomieszczenia socjalnego ani tymczasowego. Możliwe jest również uzależnienie zawarcia umowy najmu od uiszczenia przez najemcę zwrotnej kaucji zabezpieczającej wszystkie należności wynajmującego, w tym również ewentualne koszty postępowania egzekucyjnego. Maksymalna dopuszczalna kwota kaucji wynosi trzykrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według jego stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Niespełnienie tych przesłanek będzie oznaczać, że nawiązany stosunek prawny nie zostanie zakwalifikowany jako najem instytucjonalny i będzie traktowany jak zwykły najem lokalu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Wynajmującym w stosunku najmu instytucjonalnego może być każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, ale nie musi on być właścicielem lokalu mieszkalnego (może być np. dzierżawcą lokalu). Najemcą natomiast może być tylko osoba fizyczna.

Powyższa procedura stanowi uproszczenie dotychczas obowiązujących przepisów o najmie okazjonalnym. Przy zawieraniu nowego typu najmu nie będzie wymagane wskazywanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu. Nie jest również przewidziane przedkładanie przez niego dodatkowego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu. Dodatkowo wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, gdyż będzie ona po prostu rozliczana zgodnie z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Korzyści dla przedsiębiorców

Zawierając umowę najmu instytucjonalnego, przedsiębiorca może stosunkowo małym nakładem sił i kosztów (maksymalne stawki za ogół podjętych czynności notarialnych ma określać oddzielne rozporządzenie) otrzymać dostęp do szeregu korzystnych dla niego uregulowań, które pozwolą na sprawniejsze zarządzanie wynajmowanymi lokalami mieszkalnymi oraz stosowanie do tego stosunku prawnego tylko ograniczonego katalogu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepisy o najmie instytucjonalnym w art. 19h ust. 2 stanowią odstępstwo od regulacji bardzo sformalizowanych wymagań w zakresie podwyższania czynszu. Oznacza to, że strony mogą swobodnie ustalić te zasady w umowie. Wprowadza to większą elastyczność i możliwość wskazania, że podwyższenie czynszu będzie następowało np. poprzez wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej albo uzgodnienie negocjacyjnego trybu podwyższania czynszu, czyli w całkowicie inny sposób niż jest to określone w przewidzianej przez Kodeks cywilny procedurze wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu.

Największym udogodnieniem dla przedsiębiorcy jest znacznie ułatwiona procedura ewentualnego opróżniania lokalu mieszkalnego. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego dołączane do umowy jest tytułem egzekucyjnym i po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia przeprowadzenie egzekucji bez konieczności wytaczania przeciwko najemcy powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu. Oznacza to, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu stosunku najmu (np. wskutek upływu czasu lub wypowiedzenia najmu przez wynajmującego zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego) wynajmujący może wystosować do najemcy żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając mu na dokonanie tej czynności okres nie krótszy niż 14 dni.

Jeśli termin ten upłynie i najemca nie opuści lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Po nadaniu klauzuli akt notarialny będzie stanowił tytuł wykonawczy uprawniający do wykonania obowiązku opróżnienia i wydania lokalu przez komornika. Dodatkowo zwrot lokalu w procedurze egzekucji komorniczej jest również ułatwiony z uwagi na wyłączenie zastosowania do najmu instytucjonalnego przepisów o lokalach socjalnych i tymczasowych pomieszczeniach. W przypadku przeprowadzania eksmisji komornik nie ma obowiązku wstrzymania się z czynnościami egzekucyjnymi do momentu wskazania przez odpowiednią gminę tymczasowego pomieszczenia, do którego dłużnik może być eksmitowany, i może on od razu skierować dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Od chwili wygaśnięcia najmu do chwili opróżnienia lokalu były najemca jest również obowiązany co miesiąc uiszczać odszkodowanie właścicielowi za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości określonej przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Kontrowersje wokół zmian

Opisywana regulacja, a zwłaszcza rozwiązanie polegające na pozbawieniu lokatorów prawa do zastępczych lokali socjalnych, spotkało się z negatywną opinią Rzecznika Praw Obywatelskich, która została poparta przez część doktryny. Krytykowane jest zwłaszcza przyjęcie wcześniej funkcjonującego przy najmie okazjonalnym rozwiązania bez rozważenia różnic pomiędzy dwoma rodzajami umowy. Zgodnie z założeniami prawodawcy najem instytucjonalny ma być stosunkiem z założenia długotrwałym, wykorzystywanym również jako nowa podstawa udostępniania mieszkań z czynszem normowanym z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Warto przypomnieć, że mieszkania te będą w pierwszej kolejności przysługiwać osobom z ciężką sytuacją finansową, rodzinom z dziećmi, osobom starszym czy osobom niepełnosprawnym.

W związku z tym powszechnie uznaje się, że brak konieczności wskazania lokalu zastępczego i osoby gotowej przyjąć najemcę do swojego mieszkania połączone z pozbawieniem ich praw do otrzymania lokalu socjalnego może stanowić zbyt dalekie faworyzowanie podmiotu profesjonalnego w tym stosunku prawnym. Postulowana jest odpowiednia modyfikacja przepisów, która wyłączyłaby stosowanie braku prawa do lokalu socjalnego w stosunku do osób wymagających szczególnej ochrony z uwagi na ich sytuację osobistą lub rodzinną. Takie postulaty wydają się przynajmniej częściowo zrozumiałe w odniesieniu do regulacji najmu lokali z czynszem normowanym z Krajowego Zasobu Nieruchomości, który realizuje obowiązek prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Adam Polanowski, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy