Zezwolenie na lokalizację zjazdu jako warunek podziału nieruchomości | Co do zasady

Osoby występujące o podział nieruchomości często spotykają się z żądaniem, by do wniosku o dokonanie podziału nieruchomości dołączyć zezwolenie na lokalizację zjazdu. Ma ono stanowić dowód istnienia bezpośredniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Czy w świetle przepisów prawa takie żądanie organu jest uzasadnione?

Podział nieruchomości następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z kolei z art. 93 ust. 2 wynika, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

W razie braku planu stosuje się przepisy art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli podział:

• nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
• jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 93 ust. 3 tejże ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem).

W aktualnym stanie prawnym i faktycznym – stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – także wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wtedy, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. W art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zdefiniowano pojęcie dostępu do drogi publicznej. Należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 27 stycznia 2016 r. (II SA/Gd 617/15) uznał, że dostęp do działki jest bezpośredni, jeśli działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia zjazdu z działki na drogę publiczną.

Porównanie art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadzi do wniosku, że jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem podziału jest objęta decyzją o warunkach zabudowy, to kwestia dostępu do drogi publicznej została rozstrzygnięta na etapie poprzedzającym podział nieruchomości. W związku z tym jakiekolwiek żądania w zakresie udokumentowania dostępu do drogi publicznej w toku postępowania podziałowego wydają się nieuzasadnione.

Dostęp do drogi publicznej będzie przedmiotem analizy dla nieruchomości, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego bądź brak jest zarówno planu, jak i decyzji o warunkach zabudowy.

W szczególności zbadane zostanie, czy i w jaki sposób dana nieruchomość może być skomunikowana z drogą publiczną oraz w którym miejscu nastąpi bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Zbadanie, czy działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej, nie nastręcza trudności. Ocena możliwości urządzenia zjazdu z działki na drogę publiczną wymaga znajomości zasad lokalizacji zjazdu, ale czy w tym celu niezbędne jest również uzyskanie decyzji w sprawie zezwolenia na lokalizację zjazdu?

W art. 97 ust.1a i 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami wymieniono załączniki, jakie winny być dołączone do wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Nie ma wśród nich zezwolenia na lokalizację zjazdu.

Na etapie podziału nieruchomości kwestia usytuowania zjazdu jest przedmiotem wstępnego projektu podziału nieruchomości. Zgodnie z § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości wstępny projekt podziału powinien zawierać w szczególności przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.

Zezwolenie na lokalizację zjazdu jest natomiast związane z procesem budowlanym.

Art. 29 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych stanowi bowiem, co następuje:

1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi.
3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:
   1)    przed rozpoczęciem robót budowlanych:
   1. dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
   2. uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;
   2)    uzgodnienia z zarządcą drogi projektu budowlanego zjazdu – o ile projekt budowlany jest wymagany.
4. Ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarządca drogi może odmówić wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego przebudowę albo wydać zezwolenie na lokalizację zjazdu na czas określony.
5. Decyzja o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jego wydania zjazd nie został wybudowany.
6. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lipca 2014 r. (OSK 2918/12) stwierdził, że odnoszenie się do usytuowania zjazdu na działce na etapie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest przedwczesne, wchodzi bowiem w materię prawa budowlanego.

W tej sytuacji nie ma podstaw, by żądać dołączenia do wniosku o podział nieruchomości zezwolenia zarządcy drogi publicznej, z którą ma być skomunikowana nieruchomość, na lokalizację zjazdu.

Należy ewentualnie rozważyć uzgodnienie z zarządcą drogi sposobu podziału działek. Takie rozwiązanie w odniesieniu do dróg krajowych proponuje Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Nie ma podstaw prawnych, by uzgodnienie miało formę postanowienia bądź decyzji. Powinno mieć ono jednak formę pisemną Uzgodnienie pozwoli na prawidłowe zaprojektowanie zjazdów do poszczególnych działek. Uchroni to również właścicieli nowo powstałych działek przed odmownymi decyzjami zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy