Zasiedzenie grządki róż | Co do zasady

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie – uwagi na kanwie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16.

Uchwała opisana przez Agatę Jóźwiak w wydaniu portalu Co do zasady z 6 kwietnia 2017 r. podejmuje ważki temat, wart dalszej analizy.

Uchwała dotyczyła zagadnienia prawnego przekazanego składowi siedmiu sędziów, które powstało przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia gruntu o pow. 81 m². Ta niewielka powierzchnia dowodzi słuszności adwokackiego powiedzenia, że często najtrudniejsze kwestie cywilistyczne powstają w stanach faktycznych, których przedmiotem są niewielkie części nieruchomości. Instytucja zasiedzenia odpowiada w swej istocie staropolskiemu przysłowiu „Kijem tego, co nie pilnuje swego”. Zasiedzenie prowadzi do ukarania właściciela, który pozostaje bierny wobec osoby trzeciej władającej jego rzeczą w granicach tzw. posiadania właścicielskiego (cum animo rem sibi habendi), a więc najgłębiej ingerującego w prawo właściciela. Konsekwencją zasiedzenia jest odjęcie tytułu właścicielowi i nabycie go przez osobę trzecią.

Kwestie związane z zasiedzeniem znacznie się komplikują, gdy w proces zasiedzenia włączeni są: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty i osoba trzecia. Powstaje pytanie, czyje prawo zostaje naruszone działaniami osoby trzeciej i kto w wyniku tych działań może swe prawo utracić: właściciel czy użytkownik wieczysty? Sąd Najwyższy słusznie dopuszcza możliwość nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Moim zdaniem jednak w uzasadnieniu uchwały mocniej powinien być wyartykułowany wyjątkowy charakter takiego nabycia własności i wyjątkowe przesłanki, które muszą zaistnieć, by doszło do zasiedzenia własności, ergo utraty tego prawa przez właściciela.

Idąc tropem przysłowia, należy postawić pytanie, w jakim zakresie właściciel i użytkownik wieczysty mają pilnować „swego”. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy przytacza dwa poglądy dotyczące zakresu uprawnień właściciela w stosunku do uprawnień użytkownika wieczystego. Według pierwszego poglądu „wobec ustanowienia użytkowania wieczystego dochodzi do swoistego scedowania uprawnień właścicielskich na użytkownika wieczystego, w związku z czym w relacjach prawnorzeczowych z osobami trzecimi pozostaje tylko użytkownik wieczysty”. Wedle drugiego poglądu uprawnienia właściciela są zakreślone szerzej i przewidują większą aktywność właściciela względem nieruchomości. Przejawem tej aktywności jest przyznanie właścicielowi prawa dochodzenia roszczeń petytoryjnych i posesoryjnych przeciwko osobom nielegitymującym się żadnym tytułem władania nieruchomością.

Opowiadam się za pierwszym poglądem. Aktywność właściciela w relacjach z użytkownikiem wieczystym powinna się sprowadzać wyłącznie do kontroli, czy wieczysty użytkownik wywiązuje się ze swych obowiązków względem właściciela wynikających z umowy ustanowienia użytkowania wieczystego. Właściciel powinien przeto bronić swoich interesów, czyli tego, by użytkownik wieczysty korzystał z gruntu w sposób określony w umowie i by terminowo uiszczał opłaty roczne.

Właściciel nie może wchodzić w rolę obrońcy praw użytkownika wieczystego ani jego opiekuna. To użytkownik wieczysty powinien sam bronić swych praw przed działaniami osób trzecich i sam ponosić konsekwencje skutków swego zaniechania.

Silniejsze zaangażowanie właściciela nieruchomości w obronę praw użytkownika wieczystego musiałoby prowadzić do niedopuszczalnej ingerencji w sposób wykonywania użytkowania wieczystego poprzez kontrolę dotyczącą działalności gospodarczej oraz innych form aktywności podejmowanych na oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Podkreślić również należy, że ani Kodeks cywilny, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przyznają właścicielowi uprawnień kontrolnych w tym zakresie.

Na poparcie mego stanowiska przytaczam cytat z uchwały Sądu Najwyższego z 20 czerwca 1984 r., III CZP 26/84 (OSPiKA 1985, z. 10 poz. 195) przywołany w pracy Zygmunta Truszkiewicza „Użytkowanie wieczyste, zagadnienia konstrukcyjne” z podkreśleniami autora.

„Inaczej przedstawia się sfera środków ochrony w stosunkach wewnętrznych pomiędzy właścicielem nieruchomości a jej użytkownikiem ze względu na wspomnianą umowę o oddanie terenu w wieczyste użytkowanie i inaczej w stosunkach zewnętrznych pomiędzy wieczystym użytkownikiem a osobami trzecimi. W stosunkach z osobami trzecimi wieczystemu użytkownikowi samoistnie przysługują takie uprawnienia jak właścicielowi ze względu na długotrwałość wieczystego użytkowania, a więc na stabilność tego stosunku i jego doniosły cel społeczno-gospodarczy. Po ustanowieniu wieczystego użytkowania właściciel nieruchomości zachowuje względem wieczystego użytkownika uprawnienia kontroli sposobu korzystania z gruntu, uprawnienie do rozwiązania umowy oraz do pobierania rocznych opłat, pozostała zaś sfera uprawnień właścicielskich przechodzi na wieczystego użytkownika”¹.  W dalszej części autor stwierdza, że „sam fakt, że nieruchomością włada osoba trzecia bez tytułu prawnego, nie powinien mieć znaczenia dla właściciela gruntu tak długo jak długo nie narusza to postanowień umowy co do sposobu zagospodarowania”².

W świetle powyższego uznać należy, że właściciel nieruchomości utraci jej własność (skutkiem zasiedzenia przez osobę trzecią) w sytuacji, gdy zaniedba swoje obowiązki względem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, na przykład poprzez wieloletnie ignorowanie braku opłat ze strony użytkownika wieczystego, niewybudowania przez użytkownika wieczystego budynków określonych w umowie lub korzystania z nieruchomości w inny sposób sprzeczny z umową, słowem gdy właściciel nie zażąda – mimo że powinien – rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.

Brak tak rozumianej obrony „swego” przez właściciela uzasadniać będzie pozbawienie go tytułu własności. Konsekwencją utraty własności przez właściciela i nabycia jej przez osobę trzecią będzie wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jako że prawo to może obciążać wyłącznie grunty Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.

Pomijając ten stosunkowo klarowny przykład – lecz nadal stojąc na gruncie pierwszego poglądu o szerokim zakresie uprawnień scedowanych przez właściciela na użytkownika wieczystego – można puścić wodze fantazji i wyobrazić sobie stan faktyczny zbliżony do tego, który był przedmiotem skargi kasacyjnej.

Załóżmy, że stan ten przedstawia się następująco: użytkownik wieczysty nabył (na podstawie umowy ze swym poprzednikiem prawnym) użytkowanie wieczyste kilkuhektarowej nieruchomości, zabudowanej zgodnie z umową ośrodkiem wypoczynkowym. Przy przejmowaniu od poprzednika prawnego nieruchomości wieczysty użytkownik został wprowadzony w błąd informacją, że pas gruntu o pow. 81 m², porośnięty pielęgnowanymi starannie krzewami dzikiej róży, znajduje się poza granicą nieruchomości. W istocie jednak pas gruntu znajdował się w granicach nieruchomości. Można ewentualnie podnosić, że użytkownik wieczysty nie dochował aktów staranności przy przejmowaniu nieruchomości, gdyż nie zatrudnił geodety, który wskazałby przebieg granic. Jego ewentualną pomyłkę można wytłumaczyć faktem, że 81 m² w stosunku do powierzchni nieruchomości, na której mieści się ośrodek wypoczynkowy, stanowi niedostrzegalny ułamek.

Zakładamy dalej, że użytkownik wieczysty regularnie wpłaca opłaty roczne od całkowitej powierzchni nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, czyli również od 81 m². Przy tych założeniach z punktu widzenia właściciela nieruchomości wszystko się zgadza, albowiem: (i) nieruchomość oddana przez właściciela w użytkowanie wieczyste została zabudowana ośrodkiem wypoczynkowym zgodnie z umową, (ii) użytkownik wieczysty opłaca opłaty roczne od całości nieruchomości, (iii) na nieruchomości znajduje się pas gruntu porośnięty krzewami dzikiej róży, którego istnienie nie daje żadnych podstaw do twierdzenia, że wieczysty użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową.

Problem tkwi jednak w tym, że pasem gruntu władają „dla siebie” sąsiedzi, pielęgnując starannie przez lata krzewy dzikiej róży. Użytkownik wieczysty, przekonany, że pas gruntu leży poza granicami nieruchomości, pozostaje bierny wobec zachowania sąsiadów i nie dochodzi obrony swych praw, albowiem nie ma świadomości ich naruszenia.

Powstaje pytanie, czy i w oparciu o jakie przesłanki właściciel gruntu ma obowiązek i możliwość stwierdzenia, że sąsiedzi bez tytułu prawnego posiadają pas gruntu porośnięty krzewami dzikich róż. Odpowiedź twierdząca prowadziłaby do wniosku, że właściciel powinien co jakiś czas kontrolować przebieg granic nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i ustalać stan posiadania przyległych do granic gruntów. Dalej oznaczałoby to, że właściciel musiałby mieć daleko idące uprawnienia kontrolne względem działalności gospodarczej i innych form aktywności podejmowanych na nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Moim zdaniem odpowiedź twierdząca na powyższe pytanie jest nie do zaakceptowania. Pomijając wyraźny w tej sytuacji brak podstaw po stronie właściciela, by twierdzić, że wieczysty użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, właściciel nieruchomości nie dysponuje możliwością skontrolowania, co dzieje się na nieruchomości.

Wydaje się, że Sąd Najwyższy nie jest tak jednoznaczny w swej ocenie, wywodząc w uzasadnieniu uchwały z 9 grudnia 2016 r., że „Właściciel należący do sektora publicznego nie tylko może, ale nawet powinien badać sposób wykorzystania nieruchomości pozostającej w jego zasobie i oddanej w użytkowanie wieczyste, w celu stwierdzenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem i czy korzystający z niej dąży do osiągnięcia celu ustanowienia tego prawa. Jeżeli właściciel utracił posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i przez odpowiednio długi, określony w ustawie czas nie odzyskał posiadania, to traci przysługujące mu dotąd prawo do nieruchomości”.

Z pierwszym zdaniem należy się zgodzić, z drugim – w analizowanym kazusie grządki róż – już nie.

Zakładając, że minął czas określony ustawą dla zasiedzenia, a sąsiedzi są w stanie wykazać w pełni swe samoistne posiadanie pasa gruntu porośniętego krzewami dzikich róż, powstaje ciekawe pytanie, czy zastosowanie przepisów o zasiedzeniu będzie godzić we własność właściciela nieruchomości, czy w prawo użytkowania wieczystego. Krótko mówiąc, czy właściciel nieruchomości w takiej sytuacji może utracić prawo własności do pasa gruntu porośniętego krzewami dzikich róż, czy też jego prawo jest niezagrożone, albowiem sąsiedzi nabędą tylko prawo użytkowania wieczystego tego pasa. W analizowanym stanie faktycznym opowiadam się za koncepcją nabycia przez sąsiadów prawa użytkowania wieczystego.

Jest przesądzone, że dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego gruntu już obciążonego tym prawem. Skoro tak, to pojawia się istotne pytanie, jaki charakter musi mieć posiadanie, by prowadziło do zasiedzenia. W uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego³ stwierdzono, że „Przechodząc do przesłanek nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że posiadanie, jakie ma doprowadzić do takiego skutku, powinno być posiadaniem odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Przez treść wieczystego użytkowania należy rozumieć faktyczne władztwo nad nieruchomością odpowiadające uprawnieniom określonym w art. 233 kc.” W dalszej części uzasadnienia Sąd Najwyższy stwierdza, że „Jako najbardziej typowy wypadek nabycia w drodze zasiedzenia wieczystego użytkowania należy przytoczyć sytuację, gdy użytkownik wieczysty przenosi to prawo na inną osobę bez zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 237 kc)”. Należy mieć na uwadze fakt, że orzeczenie to zapadło w stanie prawnym, który wykluczał możliwość nabycia przez zasiedzenie nieruchomości stanowiącej własność państwową, wobec czego analiza posiadania prowadzona była w węższym zakresie uwzględniającym przeszkodę w postaci wykluczenia możliwości nabycia własności nieruchomości państwowej w drodze zasiedzenia.

Obecnie nadal nie budzi kontrowersji, że posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste innej osobie, który włada tą nieruchomością jak wieczysty użytkownik, może nabyć w drodze zasiedzenia prawo użytkowania wieczystego. Problem pojawia się wtedy, gdy posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste posiada tę nieruchomość samoistnie jak właściciel.

W analizowanym stanie prawnym stoję na stanowisku, że samoistne posiadanie przez sąsiadów pasa gruntu porośniętego krzewami dzikich róż doprowadzić ich może wyłącznie do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego tego pasa. Silne argumenty za takim twierdzeniem zawarł Zbigniew Truszkiewicz w powołanej powyżej pracy⁴. Zdaniem tego autora relacje między właścicielem gruntu, użytkownikiem wieczystym i osobami trzecimi muszą rzutować na interpretację przepisów o zasiedzeniu. Instytucja użytkowania wieczystego pozwala Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego na „scedowanie” uprawnień właścicielskich tak dalece, że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty. W innej sytuacji Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego musieliby na bieżąco śledzić losy nieruchomości, co i tak niewiele by dało, ponieważ jednostki te nie dysponują instrumentami prawnymi, które umożliwiałyby ingerencję w uprawnienia wieczystego użytkownika z tej przyczyny, że nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste włada osoba trzecia. Niemożliwe jest rozwiązanie użytkowania wieczystego z tego powodu, że nieruchomością włada osoba trzecia, jeżeli tylko nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową o oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

Z. Truszkiewicz kończy przytoczone wywody: „Dlatego uważam, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz jedynie użytkowanie wieczyste”. W pełni się z tym zgadzam.

Tomasz Zasacki, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy