Wyrok w sprawie krakowskiego dewelopera - z punktu widzenia banków | Co do zasady

W lutym 2012 roku Sąd Najwyższy wydał precedensowe orzeczenie będące efektem batalii klientów Firmy Inwestycyjnej „Leopard” S.A. o unieważnienie hipotek ustanowionych przez dewelopera na nieruchomości mieszkaniowej przy ul. Wierzbowej w Krakowie.

Wyrok Sądu Najwyższego z 9 lutego 2012 roku, sygn. akt III CSK 181/11

Co się wydarzyło przy ul. Wierzbowej?

W 2006 roku klienci dewelopera (późniejsi powodowie) zawarli z nim umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkaniowych i ich sprzedaży. W chwili podpisywania umów nieruchomości były wolne od obciążeń hipotecznych. W każdej umowie przedwstępnej znalazł się zakaz ujawniania praw i roszczeń powodów w księgach wieczystych. Nie wszystkie umowy przedwstępne były przy tym zawierane w formie aktu notarialnego, dla niektórych zachowana została jedynie zwykła forma pisemna.

Tymczasem deweloper, poszukując źródeł finansowania, nawiązał współpracę z funduszem Manchester Securities Corporation z siedzibą w Nowym Jorku i wyemitował obligacje korporacyjne, które nabył fundusz. Zabezpieczeniem wierzytelności funduszu z tytułu wykupu obligacji stały się m.in. hipoteki na nieruchomości przy ul. Wierzbowej w Krakowie. Trudności finansowe dewelopera doprowadziły w końcu do ogłoszenia jego upadłości. W postępowaniu upadłościowym fundusz zgłosił swoje wierzytelności – zabezpieczone hipotecznie, a więc uprzywilejowane względem roszczeń powodów.

Wspomnieć należy, iż niedoszli właściciele mieszkań dokonali wpłat na lokale w wysokości od 90% do 100% ich ceny. Wraz z ogłoszeniem upadłości dewelopera ich roszczenia wynikające z umów przedwstępnych przekształciły się ex lege w roszczenia pieniężne. Powodowie znaleźli się zatem w szczególnej sytuacji prawnej w związku z upadłością dewelopera oraz obciążeniem inwestycji hipotekami na rzecz funduszu.

W pozwie skierowanym przeciwko deweloperowi oraz funduszowi powodowie domagali się stwierdzenia nieważności trzech hipotek zwykłych obciążających inwestycję, a ustanowionych przez dewelopera na zabezpieczenie roszczeń funduszu. Powództwo i samo postępowanie było wielowątkowe, my skupimy się na części dotyczącej unieważnienia hipotek zabezpieczających roszczenia funduszu.

Prawo a uczciwość kupiecka

Sąd okręgowy podzielił w części zarzuty podnoszone przez powodów. Przyjął bowiem, iż poprzez ustanowienie trzech hipotek doszło do tzw. nadzabezpieczenia wierzytelności funduszu (art. 58 § 1 k.c.), a nadto do naruszenia zasad pacta sunt servanda i uczciwości kupieckiej (art. 58 § 2 k.c.). Z takim stanowiskiem nie zgodził się sąd apelacyjny, który wyrok zmienił i powództwo oddalił. Zdaniem sądu apelacyjnego „podjęcie przez Fundusz działań asekuracyjnych z wyprzedzeniem innych podmiotów, nawet gdy ich wierzytelności powstały wcześniej, nie stanowi samo w sobie naruszenia zasad współżycia społecznego”.

Z kolei Sąd Najwyższy wbrew rozstrzygnięciu sądu apelacyjnego stwierdził, iż ustanowienie hipotek było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.). W uzasadnieniu orzeczenia argumentował, że choć w stanie prawnym istniejącym w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera i w czasie ogłoszenia zaskarżonego wyroku nie istniały rozwiązania prawne chroniące powodów, to jednak braki systemowe nie powinny stać na przeszkodzie dążeniu do zapewnienia odpowiedniego poziomu ochrony prawnej kontrahentów dewelopera.

Na podstawie ustaleń faktycznych poczynionych przez sądy niższej instancji Sąd Najwyższy wywnioskował, iż deweloper zachowywał się w stosunku do swoich kontrahentów nieuczciwie, chociaż istniejący stan prawny teoretycznie na to pozwalał. Deweloper prowadził swoją działalność w sposób nieprzemyślany, „zagrażający nie tylko realności inwestycji, lecz także możliwości zwrotu kapitałów nabywców”. Całym ryzykiem prawnym inwestycji deweloper obarczył powodów, m.in. emitując obligacje oprocentowane na 25% w skali roku, zabezpieczając roszczenia funduszu na swoich (a tak naprawdę finansowanych z wpłat własnych powodów) składnikach majątkowych oraz udzielając funduszowi nieodwołalnego pełnomocnictwa do przeniesienia własności nieruchomości.

To, że drugi pozwany – fundusz – otrzymał hipoteki na zabezpieczenie swoich wierzytelności, nie było okolicznością neutralną z punktu widzenia pierwotnych wierzycieli dewelopera, jak chciał tego Sąd Apelacyjny. Fundusz stał się wierzycielem uprzywilejowanym i, korzystając z tego, doprowadził do podniesienia cen lokali. Kwestią budzącą wątpliwości są również tzw. negatywne klauzule umowne zawarte w umowach przedwstępnych. Wyłączały one możliwość ujawnienia roszczeń kontrahentów w księdze wieczystej nieruchomości pod groźbą odstąpienia przez dewelopera od umowy. Taki zabieg służył utrzymaniu przez dewelopera odpowiedniego poziomu zdolności kredytowej i zwiększeniu jego wiarygodności w obrocie prawnym. Osłabiał przy tym pozycję powodów. Klauzule te znane były funduszowi przed zgodą na objęcie obligacji i ustanowieniem hipotek. Jednak tym, co najbardziej zwróciło uwagę sądu, był fakt, iż deweloper nie przestrzegał postanowień umów przedwstępnych – tj. ustanowił zabezpieczenia hipoteczne na rzecz jednego znaczącego wierzyciela i w konsekwencji pozwolił funduszowi na przejęcie inicjatywy w decydowaniu o finalizowaniu inwestycji.

Wszystkie powyższe elementy stanu faktycznego sprawy, w połączeniu z przejściowym charakterem obowiązującego ówcześnie stanu prawnego, sprawiły, iż Sąd Najwyższy podjął decyzję o unieważnieniu hipotek w oparciu o ocenę, iż postępowanie obu pozwanych było nierzetelne, niezgodne z zasadami współżycia społecznego i regułami deontologii zawodowej deweloperów (art. 58 § 2 k.c.).

Konsekwencje orzeczenia III CSK 181/11 dla podmiotów finansujących inwestycje budowlane

Choć z punktu widzenia nabywców, którzy nie mogli uzyskać własności lokali pomimo wpłacenia ich pełnej ceny, wyrok wydaje się sprawiedliwy (zwłaszcza biorąc pod uwagę kontrowersje wokół działalności dewelopera), trzeba też zauważyć, że może on wprowadzić stan niepewności u podmiotów finansujących przedsięwzięcia budowlane. Wyrok ten anuluje bowiem zabezpieczenia hipoteczne na podstawie klauzuli generalnej z art. 58 § 2 k.c., co nadaje tejże klauzuli nieznanej do tej pory mocy. Z punktu widzenia podmiotów profesjonalnych zajmujących się finansowaniem nieruchomości wspomniane orzeczenie stać się więc może niebezpiecznym precedensem. Wydaje się jednak, że ewentualne zastosowanie klauzuli generalnej z art. 58 k.c. byłoby ograniczone do nielicznych przypadków i uzasadnione szczególnymi ich okolicznościami.

W ocenie sądu orzeczenie to stanowi kompromis pomiędzy dotychczasowymi przepisami regulującymi rynek inwestycji mieszkaniowych a obecnym stanem prawnym pod rządami tzw. ustawy deweloperskiej. Stanowi też wyraz tendencji, aby przy ocenie zdarzeń, które miały miejsce przed wejściem w życie nowych rozwiązań prawnych, uwzględniać co najmniej ich zasadniczy cel. Wydaje się zatem, że było to rozstrzygnięcie jednorazowe, podyktowane bliskością wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Dopiero ta ustawa wprowadziła bowiem postanowienia dotyczące treści umowy deweloperskiej (art. 22 i n.) i skutków prawnych ogłoszenia upadłości dewelopera po zawarciu umowy przedwstępnej, lecz przed przeniesieniem własności na konsumenta (art. 4, art. 36). Czy jednak na pewno podobny stan faktyczny nie mógłby zaistnieć pod rządami nowej ustawy? O tym szerzej w artykule Ustawa deweloperska a nowe hipoteki.

Ewa Jasic, Marta Bosiak, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy