Uprawnienia najemcy w razie wad rzeczy najętej | Co do zasady

Jednym z podstawowych elementów ochrony prawnej przyznanej najemcy jest odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne przedmiotu najmu.

Przepisy rozróżniają odpowiedzialność wynajmującego w zależności od rodzaju wad, którymi objęty jest przedmiot najmu. Zgodnie z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady jedynie ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, wówczas najemca może żądać od wynajmującego odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Z kolei gdy wady są poważniejsze i uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jednak wcześniej musi powiadomić o wadach wynajmującego. Jeżeli ten nie usunie wad albo jeśli wady usunąć się nie dadzą, wtedy można wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 664 § 2 k.c.).

Należy pamiętać, że w obu powyższych przypadkach roszczenia najemcy (o obniżenie czynszu i o niezwłoczne wypowiedzenie najmu) nie przysługują, jeżeli w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach (wyrok SN z 10 sierpnia 2006 r., sygn. V CSK 155/06). Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy wady zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych. Uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia najmu przysługuje wówczas nawet, gdy najemca w chwili zawarcia umowy miał wiedzę na temat wad.

Przepisy art. 664 Kodeksu cywilnego, ani żadne inne, nie dają najemcy prawa do powstrzymywania się w ogóle z zapłatą czynszu. Przepisy te uprawniają jedynie do żądania jego obniżenia albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok SN z 12 października 2011 r., sygn. II CSK 29/11).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu nie zależy od winy wynajmującego, a więc ma charakter obiektywny. Jednak ocena stopnia ograniczenia przydatności rzeczy do umówionego użytku, jako podstawa żądań najemcy, powinna być dokonywana na podstawie treści konkretnego stosunku najmu (zob. G. Kozieł, Komentarz do art. 664 kodeksu cywilnego, komentarz LEX 2010). Przykładowo, Sąd Najwyższy w wyroku z 14 grudnia 1965 r. (sygn. II CR 470/65) stwierdził, że częściowe zmniejszenie należności za centralne ogrzewanie będzie usprawiedliwione w razie ustalenia, iż stopień ogrzania lokalu jest wprawdzie niedostateczny i wskazuje na zmniejszoną użyteczność centralnego ogrzewania, lecz nie czyni go, z punktu widzenia potrzeb najemcy, zupełnie bezużytecznym. W razie zaś tak słabego ogrzania lokalu, że można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od obowiązku uiszczania opłat za centralne ogrzewanie. Z kolei w uchwale z 19 kwietnia 1988 r. (III CZP 25/88) Sąd Najwyższy uznał, że w razie braku dopływu wody do urządzeń wodno-kanalizacyjnych w lokalach tylko niektórych członków spółdzielni każdy z nich może potrącić należność odpowiadającą wysokości jego udziału w ogólnych kosztach dopływu wody.

Jako przykład wady ograniczającej przydatność rzeczy do umówionego użytku, a tym samym uzasadniającej roszczenie najemcy o obniżenie czynszu, wskazuje się również wydanie przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie (wyrok SA we Wrocławiu z 8 lutego 2012 r., sygn. I ACa 8/12). Podobna sytuacja ma miejsce wówczas, kiedy najemca otrzymuje świadectwo, które w nieprawdziwy sposób informuje o wielkości energii niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu. Jest to równoznaczne z tym, że rzecz wynajęta nie ma właściwości, o których istnieniu najemca został zapewniony, co z kolei stanowi wadę fizyczną przedmiotu najmu (M. Szydło, Świadectwa charakterystyki energetycznej oraz ich rola przy dokonywaniu czynności prawnych mających za przedmiot budynki lub lokale, Rejent/2009/1/62, Teza nr 3).

Obok uprawnień wynikających z art. 664 Kodeksu cywilnego najemca może również domagać się od wynajmującego niezbędnych napraw najmowanego obiektu. Nie jest także wykluczone zastosowanie ogólnych przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Istnieją natomiast pewne kontrowersje co do możliwości zastosowania art. 491 i 493 Kodeksu cywilnego dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 12 sierpnia 2004 r. (sygn. I ACa 299/04) uznał, że art. 664 § 2 k.c. wyłącza zastosowanie powyższych przepisów z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym, czyli ciągłym, a rozwiązanie takiego stosunku z natury rzeczy może nastąpić ze skutkiem ex nunc, a nie ex tunc (czyli nie z mocą wsteczną), jak ma to miejsce przy odstąpieniu od umowy. Zatem odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu do umowy jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy. W doktrynie pojawiają się jednak również odmienne opinie, zgodnie z którymi w przypadku wad ograniczających umówiony użytek z rzeczy najemcy przysługuje uprawnienie do rozwiązania najmu na podstawie art. 491 k.c., zaś w razie zaistnienia podstaw do wypowiedzenia najmu na podstawie art. 664 § 2 k.c. najemca może dokonać wyboru pomiędzy takim wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy stosownie do art. 491 lub 493 k.c. (Z. Radwański, System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, str. 274).

Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi dotyczy również wad prawnych rzeczy najętej. Zgodnie z art. 665 k.c., jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego. Poinformowanie wynajmującego ma znaczenie z punktu widzenia możliwości dochodzenia przez najemcę uprawnień wynikających z art. 664 k.c. Do powyższego zawiadomienia nie stosuje się przepisów o doręczeniach, zatem może być ono złożone w dowolnej formie.

Wypowiedzenie najmu na podstawie art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi jednostronną czynność prawną najemcy skierowaną do wynajmującego. Stosunek najmu ustaje z chwilą, kiedy oświadczenie najemcy o wypowiedzeniu umowy dotarło do wynajmującego w taki sposób, że mógł się zapoznać z jego treścią. Wypowiedzenie powinno zostać sporządzone w formie pisemnej, jeśli taka forma umowy najmu jest wymagana bądź jeśli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej (wyrok SN z 29 grudnia 1983 r., sygn. I CR 387/83).

Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy