Termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej i przepisy przejściowe | Co do zasady

Analiza przepisów przejściowych nowej ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) jest bardzo skomplikowana i niestety nie prowadzi do jednoznacznych wniosków. W naszej ocenie konieczna jest niezwłoczna nowelizacja tych przepisów w celu usunięcia wątpliwości, tak by deweloperzy mogli przygotować się do stosowania zmienionych rozwiązań i uniknąć sporów sądowych w przyszłości.

Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej

Ustawodawca przewidział kilka etapów wejścia w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej. Co do zasady większość jej przepisów wejdzie w życie 1 lipca 2022 r., czyli po upływie okresu vacatio legis trwającego 12 miesięcy od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw, co miało miejsce 30 czerwca 2021 r.

Wraz w wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej utraci moc ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („dotychczasowa ustawa deweloperska”), z zastrzeżeniem konieczności jej stosowania w przypadkach uregulowanych w art. 76-79 nowej ustawy deweloperskiej.

Zostały przewidziane również wyjątki od tej zasady, a mianowicie:

• od 31 lipca 2021 r. zaczęły obowiązywać przepisy regulujące status prawny Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz zasady finansowania i pochodzenia środków w Funduszu,
• od 1 lipca 2021 r. weszły w życie zmiany do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a mianowicie przepis art. 7a dodany do dotychczasowej ustawy deweloperskiej, który nakłada na deweloperów pewne obowiązki na wypadek upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, w szczególności obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem oraz poinformowana o tym fakcie nabywców lokali.

Przepisy przejściowe

Przepisy art. 76 nowej ustawy deweloperskiej przewidują, że w pewnych przypadkach deweloperzy po 1 lipca 2022 r. nadal będą stosować przepisy dotychczasowej ustawy.

Art. 76. ust. 1 stanowi:

Do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy uchylanej w art. 80, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.

Zgodnie z przytoczonym przepisem do przedsięwzięć deweloperskich, odnośnie do których deweloper przed 1 lipca 2022 r. rozpoczął proces sprzedaży i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy. W takim przypadku będą musiały być stosowane tylko enumeratywnie wskazane przepisy nowej ustawy, w szczególności dotyczące konsekwencji wypowiedzenia przez bank umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Żeby jednak sprawę dodatkowo skomplikować, ustawodawca wprowadził maksymalny dwuletni termin stosowania przepisów dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Dopiero po 1 lipca 2024 r. w stosunku do trwających przedsięwzięć deweloperskich zajdzie konieczność zastosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej, w szczególności w zakresie obowiązku zawierania umów rezerwacyjnych, wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, rozszerzonego zakresu kontrolnego banków oraz rozszerzonego zakresu prospektu informacyjnego.

Art. 76. ust. 2 stanowi:

Do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w ust. 1, i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy uchylanej w art. 80, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.

Cytowany przepis budzi najwięcej kontrowersji i wątpliwości interpretacyjnych. W naszej ocenie jego wykładnia literalna nie odzwierciedla rzeczywistych intencji ustawodawcy. Przepis ten stanowi, że do umów deweloperskich zawieranych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej w ramach rozpoczętych przedsięwzięć deweloperskich,  w stosunku do których do dnia 1 lipca 2024 r. nie nastąpi przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy, zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej. Z powyższego wynikałoby, że do tak zdefiniowanych umów deweloperskich należy stosować przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej bez żadnych ograniczeń czasowych. Dotyczyć to będzie również umów przenoszących własność lokali w wykonaniu zawartych umów deweloperskich, nawet jeżeli nastąpi to przykładowo w styczniu 2025 r.

A co w przypadku umów deweloperskich zawartych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy? Czy w tym przypadku również należy stosować przepisy dotychczasowej ustawy bez żadnych ograniczeń czasowych? Z literalnego brzmienia przepisu art. 76. ust. 2 wynikałoby, że nie. Jednakże taka wykładnia w naszej ocenie nie wydaje się uzasadniona, gdyż rozwiązanie przyjęte w stosunku do umów deweloperskich zawartych po dniu 1 lipca 2022 r. powinno tym bardziej mieć zastosowanie do umów zawartych przed dniem 1 lipca 2022 r., czyli w momencie, kiedy przepisy nowej ustawy deweloperskiej w ogóle nie obowiązywały. Pojawiły się również poglądy przeciwne, zgodnie z którymi do umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2022 r., w stosunku do których nie doszło do przeniesienia własności lokalu na rzecz nabywcy do 1 lipca 2024 r., po tym dniu powinny mieć zastosowanie nowe przepisy, tak jak w przypadku przedsięwzięć deweloperskich zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.

Pozostałe przepisy przejściowe nie budzą już takich wątpliwości. Warto jeszcze nadmienić, że zgodnie z art. 77 nowej ustawy deweloperskiej do wydzielonych zadań inwestycyjnych, w stosunku do których deweloper rozpoczął sprzedaż lokali po 1 lipca 2022 r., konieczne będzie już stosowanie w całości nowej ustawy deweloperskiej.

Podsumowanie

Analizowane przepisy przejściowe są skomplikowane i budzą szereg wątpliwości. Może się zdarzyć, że deweloperzy nie będą w stanie jednoznacznie stwierdzić, do jakich umów deweloperskich należy stosować nową ustawę, co z kolei może skutkować ryzykiem naruszenia przepisów nowej ustawy deweloperskiej i narazić deweloperów na ryzyko roszczeń ze strony nabywców lokali. W tym stanie rzeczy należy postulować niezwłoczną nowelizację przepisów nowej ustawy deweloperskiej, jeszcze przed dniem 1 lipca 2022 r., żeby usunąć wszelkie opisane wątpliwości.

Łukasz Łubiński, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy