Standardów jak nie było tak nie ma
Brak ustalonych wiążących standardów zawodowych utrudnia pracę rzeczoznawców majątkowych; pozbawia też sądy, organy i zainteresowane strony możliwości rzeczywistej weryfikacji prawidłowości czynności zawodowych przez nich wykonywanych.
Sposób wykonywania czynności zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych określony został w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 149 – 159) (dalej u.g.n.) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z ustawy tej wynika, że rzeczoznawca majątkowy powinien wykonywać swój zawód zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz zasadami etyki zawodowej. Przy wycenie nieruchomości powinien zachować szczególną staranność oraz kierować się zasadą bezstronności.
Czynności zawodowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych (operaty szacunkowe, opinie sądowe) mają niezwykle istotne znaczenie dla rozstrzygnięć wydawanych w postępowaniach sądowych i administracyjnych oraz bezpośrednio wpływają na interesy stron postępowania. Naturalna wydaje się więc konieczność istnienia w porządku prawnym reguł umożliwiających obiektywną i sprawną weryfikację prawidłowości czynności zawodowych wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych. Taką rolę spełniają standardy zawodowe. Zgodnie z u.g.n. są one regułami postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ustalonymi zgodnie z przepisami prawa. Standardy zawodowe wyznaczają zasady, jakimi powinni kierować się rzeczoznawcy majątkowi przy wykonywaniu czynności zawodowych. Są one uzupełnieniem reguł przewidzianych we wspomnianej wcześniej ustawie i rozporządzeniu; ich celem jest doprecyzowanie szczegółowych kwestii pojawiających się w trakcie dokonywanych wycen. Standardy zawodowe stanowią zatem podstawę oceny świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych usług oraz podstawę prawną ich kwestionowania.
Ustawa z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509) dokonała od 1 września 2017 r. zmiany w art. 175 ust. 6 u.g.n. poprzez wprowadzenie po stronie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (obecnie Minister Inwestycji i Rozwoju) obowiązku ustalenia oraz ogłoszenia w drodze obwieszczenia obowiązujących standardów zawodowych.
W poprzednim brzmieniu (od 2004 r.) przepis ten przewidywał, że standardy zawodowe ustalały organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu jedynie z właściwym ministrem, który po dokonaniu takich uzgodnień zamieszczał odpowiedni komunikat w Dzienniku Urzędowym. Do 2017 r. ustalony został w tym trybie jedynie jeden standard zawodowy, tj. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, w sprawie którego Minister Infrastruktury zamieścił komunikat z 4 stycznia 2010 r.
Obecnie, po dokonanej w 2017 r. nowelizacji, ustalony został również tylko jeden standard zawodowy, tj. „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, w sprawie którego minister wydał Obwieszczenie z 1 września 2017 r. Standard ten stanowi jednakże jedynie potwierdzenie zapisu standardu zawodowego uzgodnionego w 2010 r. i służy wyłącznie dokonywaniu wycen na potrzeby czynności prawnych związanych z zabezpieczaniem wierzytelności (np. wycena nieruchomości na zabezpieczenie kredytu hipotecznego).
Niezależnie od tego Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (pfsrm.pl) przez szereg lat opracowała szereg standardów oraz not interpretacyjnych, które tworzą Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. Standardy te nie mają jednakże mocy wiążącej dla rzeczoznawców majątkowych. Stanowią one zbiór zasad i dobrych praktyk zawodowych, które organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zalecają do stosowania swoim członkom. W związku z tym, że opisane normy korporacyjne nie zostały uzgodnione z ministrem ani – po wejściu w życie nowelizacji art. 175 ust. 6 u.g.n. – ogłoszone przez ministra, nie stanowią one standardów zawodowych w rozumieniu przepisów tej ustawy. Nie jest wykluczone jednak, że w przyszłości zasady wyceny przedstawione przez stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych zostaną zaaprobowane przez ministra i w ten sposób staną się elementem porządku prawnego.
Brak ustalonych standardów zawodowych stanowi od wielu lat istotny problem w trakcie procedury oceny prawidłowości opinii sporządzonych na zlecenie organów administracji czy też sądów przez rzeczoznawców majątkowych . Brak jednoznacznych, usystematyzowanych reguł postępowania przy dokonywaniu poszczególnych czynności zawodowych skutkuje wielokrotnie sporządzaniem opinii w sposób dowolny bez uwzględniania specyfiki konkretnego przypadku. Zdarza się, że wyniki opinii biegłych w tej samej sprawie różnią się diametralnie, co wynika z przyjęcia różnych zasad wyceny; jednocześnie brak jest prostych mechanizmów umożliwiających ich weryfikację bez posiadania wiedzy specjalistycznej.
Przepisy prawa przewidują wprawdzie, że ostateczna ocena sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonywana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jednakże skierowanie opinii do weryfikacji wiąże się z przerwą w procedowaniu sądu bądź organu administracji, a jednocześnie powoduje konieczność poniesienia dodatkowych i to dość znacznych kosztów przez strony postępowania.
Funkcjonowanie w obrocie prawnym większej liczby standardów zawodowych wpłynęłoby niewątpliwie na sprawność postępowań sądowych i administracyjnych, gdyż pozwoliłby sądom, organom i stronom na szybsze skonfrontowanie sposobu wyceny z ustalonymi regułami. Przy braku obowiązujących standardów zawodowych poziom i zakres oceny opinii rzeczoznawcy majątkowego w toku postępowania uzależniony jest wyłącznie od świadomości i doświadczenia sędziego, urzędnika, strony i przede wszystkim profesjonalnego pełnomocnika.
Leszek Zatyka, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
