Rękojmia i gwarancja w umowie o roboty budowlane | Co do zasady

Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r., znacząco zmieniła przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady. Należy jednak pamiętać, że nowe przepisy (zarówno przepisy ustawy o prawach konsumenta, jak i zmienione nią przepisy Kodeksu cywilnego) mają zastosowanie do umów, które zostały zawarte od dnia wejścia w życie ustawy o prawach konsumenta.

Rękojmia za wady w umowie o roboty budowlane stanowi szczególną formę ochrony inwestora, która jest niezależna od winy i wiedzy wykonawcy oraz od wystąpienia szkody powstałej wskutek wydania przedmiotu z wadami. Inwestor oprócz uprawnień związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy posiada uprawnienie wynikające z rękojmi.

Wada fizyczna obiektu

W Kodeksie cywilnym nie ma szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady wykonanego obiektu (robót budowlanych). Kwestia rękojmi w umowie o roboty budowlane unormowana jest w art. 656 § 1 k.c., „(…) do rękojmi za wady wykonanego obiektu (…) stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło”. Przepis ten odsyła więc do art. 638 § 1 k.c., który stanowi, że „Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego”.

Na skutek opisanego podwójnego odesłania do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się więc odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Użycie sformułowania „odpowiednie stosowanie” może polegać na stosowaniu tych przepisów w takim samym kształcie, stosowaniu ich z pewnymi modyfikacjami (związanymi ze specyfiką umowy o roboty budowlane) bądź na niestosowaniu tych przepisów do rękojmi za wady obiektu.

W wyniku uchwalenia ustawy o prawach konsumenta uchylono art. 637 k.c., który dotyczył uprawnień zamawiającego w przypadku wad dzieła oraz możliwych działań w przypadku, gdy wada jest istotna bądź nieistotna. Uchylenie artykułu 637 k.c. spowodowało, że dotychczasowe orzecznictwo oraz poglądy doktryny winny ulec aktualizacji, po uprzednim dokładnym zweryfikowaniu.

Zgodnie z obecnie obowiązującym art. 556¹ k.c. wada fizyczna oznacza niezgodność obiektu z umową o roboty budowlane. Obiekt będzie niezgodny z umową w szczególności, jeśli:

1. nie posiada właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie posiada właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
3. nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
4. został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym.

Obiekt ma wadę fizyczną także w razie jego nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia (nieprawidłowego uruchomienia oraz zamontowania w nim rzeczy), jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

Nieruchomość, budynek, obiekt

W wyniku nowelizacji doszło do zastąpienia słowa „budynek” (z art. 568 § 1 k.c.) wyrażeniem „nieruchomość”. Ta zmiana przyczyniła się do utraty aktualności orzecznictwa wydanego na podstawie dotychczasowego przepisu. Z kolei w umowie o roboty budowlane w art. 647 i art. 656 § 1 k.c. używane jest pojęcie „obiekt”. Wydaje się uzasadnione pytanie, czy przez pojęcie „obiekt”, użyte w art. 647 i art. 656 k.c., na potrzeby rękojmi można rozumieć „nieruchomość” w znaczeniu art. 568 k.c. Niewątpliwie celem ustawodawcy było ujednolicenie okresu rękojmi do wszystkich obiektów, które stanowią przedmiot świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane. W naszej ocenie można więc racjonalnie uznać, że wszelkie obiekty w rozumieniu art. 647 i art. 656 § 1 k.c. powinny zawierać się w pojęciu „nieruchomość”, w związku z czym długość okresu rękojmi powinna wynieść 5 lat.

Nie można jednak całkowicie odrzucić również innego poglądu, że przy ocenie, czy pojęcie „obiekt” odpowiada definicji nieruchomości, należy każdorazowo indywidualnie ocenić przedmiot umowy o roboty budowlane. Jeżeli jest to budynek lub samodzielny lokal, to jak najbardziej uzasadniony jest pogląd, że mamy do czynienia z nieruchomością (niezależnie od tego, czy stanowi on przedmiot odrębnej własności, jak w przypadku prawa użytkowania wieczystego, czy też część składową gruntu, jak w przypadku własności). Sytuacja może się komplikować, gdy przedmiotem umowy o roboty budowlane będzie wykonanie przykładowo prac modernizacyjnych w stosunku do części budynku lub budowli.

Uprawnienia inwestora

Jeżeli obiekt posiada wadę, inwestor może żądać usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.), a wykonawca zobowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego (art. 561 § 2 k.c.). Jeżeli jednak byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, wykonawca może odmówić usunięcia wady. Należy podkreślić, że jeżeli inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawca może odmówić usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zaspokojenia roszczenia o usunięcie są wyższe od wysokości należnego wynagrodzenia wykonawcy. Z ekonomicznego punktu widzenia niezasadne byłoby zagwarantowanie inwestorowi prawa żądania usunięcia wady w każdym przypadku. W tej sytuacji inwestor będzie mógł żądać obniżenia wynagrodzenia albo od umowy odstąpić.

W przypadku, gdy obiekt posiada wadę, inwestor może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę (art. 560 § 1 k.c.). Ograniczenie to nie będzie miało zastosowania, jeżeli obiekt był już naprawiany przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Inwestor nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna (art. 568 § 1 k.c.).

Dłuższy termin na dochodzenie roszczeń

W wyniku uchwalenia ustawy o prawach konsumenta nastąpiło wydłużenie terminów dochodzenia roszczeń za wady fizyczne nieruchomości. Aktualnie na podstawie art. 568 § 1 k.c. wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania inwestorowi. Co więcej art. 568 § 2 k.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli inwestorem jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat. Co więcej w tych terminach inwestor może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli inwestor żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady. Warto podkreślić, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Należy pamiętać, że na podstawie art. 558 § 1 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli jednak inwestorem jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił.

Gwarancja przy sprzedaży

Wiele problemów może wiązać się z możliwością stosowania do umowy o roboty budowlane przepisów o gwarancji przy sprzedaży. W wymienionym art. 656 § 1 k.c. w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu znajduje się odesłanie do art. 638 k.c. Jednocześnie art. 656 § 1 k.c. nie przewiduje stosowania przepisów o gwarancji. Ponieważ rękojmia i gwarancja to odrębne instytucje, stosowanie przepisów o gwarancji przy sprzedaży do umowy o roboty budowlane będzie możliwe jedynie w drodze analogii legis, a nie odpowiednio (czyli tylko w takim zakresie, w jakim da się „dopasować” te przepisy do danego stanu faktycznego).

Krzysztof Kornatowski, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy