Projekt budowlany po nowemu | Co do zasady

Nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza nowy element projektu budowlanego – projekt techniczny, który nie będzie składany do wniosku o pozwolenie na budowę. Przyśpieszy to wstępny etap inwestycji.

Nowelizacja przepisów prawa budowlanego¹ wprowadziła nowy podział projektu budowlanego: na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. W poprzednio obowiązującym prawie budowlanym nie istniało pojęcie projektu technicznego. Wymagania, jakie powinien spełniać projekt techniczny, nie są jednak całkowicie nowymi wymaganiami, gdyż w zdecydowanej większości wynikały poprzednio z rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany zatwierdza organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast projektu technicznego nie trzeba  przedkładać temu organowi do zatwierdzenia. Katalog robót wymagających sporządzenia projektu technicznego został określony w art. 42 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.

Inwestor musi jednak dopilnować, żeby projekt techniczny został sporządzony przed rozpoczęciem robót budowlanych. Do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych należy bowiem dołączyć m.in. oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym i rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Inwestor może wnieść o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W decyzji organ wskaże okres jej ważności, jednak nie może być on dłuższy niż rok.

Uzasadnieniem powyższego rozwiązania jest szybsze i sprawniejsze wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz wyraźne rozgraniczenie kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz autorów projektu technicznego. Ocena rozwiązań technicznych zastosowanych w projekcie budowlanym znajduje się poza kompetencją organu administracji, albowiem leży w gestii projektanta, dlatego zrezygnowano z załączania tej części projektu budowlanego do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Projekt techniczny będzie natomiast przedkładany organowi nadzoru budowlanego wraz z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Musi być on zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu i projektem architektoniczno-budowlanym.

Wymagania dotyczące projektu budowlanego

Zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu nie uległ zmianie. Doprecyzowano tylko, że to w tej części powinna znaleźć się informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać:

• informacje dotyczące układu przestrzennego oraz formy architektonicznej istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• informacje dotyczące zamierzonego sposobu użytkowania (w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych),
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
• charakterystykę ekologiczną,
• opinię geotechniczną,
• parametry oraz istotne dla środowiska i otoczenia rozwiązania materiałowe i techniczne obiektu budowlanego,
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej lub mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego),
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych),
• postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

W projekcie technicznym powinny się znaleźć m.in:

• konstrukcja obiektu wraz z wynikami obliczeń statystyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystyka energetyczna,
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe,
• w zależności od potrzeb – dokumentacja geologiczno-inżynierska, geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych i inne opracowania projektowe.

Zmniejszyła się także wymagana liczba egzemplarzy projektu (zagospodarowania działki lub terenu i architektoniczno-budowlanego) dołączanych do wniosku o pozwolenie na budowę i zatwierdzanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Zgodnie z nowelizacją wystarczą teraz trzy egzemplarze – po jednym dla organu administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego i inwestora.

Przepisy przejściowe

Opisane zmiany weszły w życie 19 września 2020 r., jednak przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie znowelizowanych przepisów, czyli do 19 września 2021 r., inwestor może w załączeniu do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego czy zgłoszenia budowy załączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów obowiązujących przed nowelizacją.

Od 18 września 2020 r. obowiązuje nowe rozporządzenie ministra rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Poprzednie rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego utraciło swoją moc. Pojawia się zatem pytanie dotyczące podstawy prawnej i wymogów sporządzenia projektu budowlanego, jeśli inwestor skorzysta z możliwości złożenia wniosku o pozwolenie na budowę na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów. Niestety w przepisach pojawiła się luka i na to pytanie nie ma odpowiedzi. Przydałoby się więc doprecyzowanie przepisów w tym zakresie.

Zgodnie z oficjalnym wyjaśnieniem Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w okresie przejściowym – to jest do dnia 19 września 2021 r. – inwestor może wybrać, na jakich zasadach woli opracować projekt budowlany. Urząd jednak wskazuje, że jeśli inwestor postanowi opracować projekt budowlany na dotychczasowych zasadach, konsekwencją będzie konieczność stosowania przepisów prawa budowlanego w dotychczasowym brzmieniu, czyli inwestor będzie musiał dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego do wniosku o pozwolenie na budowę bądź zgłoszenia budowy.

Podsumowanie

Przed nowelizacją organy administracji architektoniczno-budowlanej także nie były zobowiązane do badania i weryfikowania rozwiązań technicznych, jednak inwestor musiał zawrzeć rozwiązania techniczne i projektowe obiektu w projekcie architektoniczno-budowlanym, który załączał do wniosku o pozwolenie na budowę. Na skutek nowelizacji inwestor nie będzie miał tego obowiązku, co skróci okres poprzedzający rozpoczęcie inwestycji, ponieważ szczegóły techniczne będą mogły zostać doprecyzowane po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę. Jednoznacznie wyznaczy to granicę odpowiedzialności pomiędzy organami administracji architektoniczno-budowlanej oraz projektantami.  Dodatkowo inwestor będzie mógł dobrać rozwiązania materiałowe dla inwestycji na etapie jej faktycznej realizacji, a nie na etapie składania wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.

Karolina Dawidczyk, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy