Odrębna własność lokalu nie wygasa mimo upływu okresu użytkowania wieczystego | Co do zasady

Taki wniosek wynika z niedawnej uchwały Sądu Najwyższego, podjętej w składzie siedmiu sędziów na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich. Uchwała kończy dotychczasowe rozbieżności w powyższym zakresie, choć wciąż pozostaje nierozstrzygnięta kwestia dalszych relacji właściciela lokalu z właścicielem gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego.

Uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z 25 sierpnia 2017, III CZP 11/17

W dniu 25 sierpnia 2017 r. Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 11/17, podjął uchwałę o następującej treści: „upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie”. Przez wiele lat powyższa kwestia wzbudzała poważne kontrowersje zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie. Wynikało to ze specyfiki prawa użytkowania wieczystego oraz wzajemnych sprzeczności między przepisami, które go dotyczą, a regulacjami odnoszącymi się do odrębnej własności lokali.

Prawie jak własność, a jednak nie

Użytkowanie wieczyste ze swej istoty jest niemal tożsame z prawem własności i daje uprawnionemu prawie takie same uprawnienia co własność. Mimo podobieństw, między powyższymi pojęciami istnieje jednak bardzo istotna różnica. Otóż prawo użytkowania wieczystego, w przeciwieństwie do prawa własności, jest ograniczone nie tylko przez przepisy (np. dotyczące tzw. prawa sąsiedzkiego), ale również – i to przede wszystkim – przez umowę zawartą z właścicielem gruntu. Umowa ta obowiązuje przez określony czas (od 40 do 99 lat, z możliwością przedłużenia) i po jej wygaśnięciu użytkownik wieczysty traci własność budynków, gdyż prawo użytkowania wieczystego gruntu ma wobec nich charakter nadrzędny. Wynika to wprost z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wskazany przepis odnosi się jednak wyłącznie do budynków (ewentualnie urządzeń) i nie reguluje przypadku, gdy w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajdują się wyodrębnione lokale. Nie jest zatem jasne, co się stanie z własnością takich lokali po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Na powyższym tle wykształciły się zasadniczo dwa przeciwstawne poglądy.

Co ważniejsze – własność lokalu czy użytkowanie wieczyste?

Zwolennicy pierwszego poglądu stoją na stanowisku, że prawo własności lokalu jest prawem nadrzędnym, a udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu ma w stosunku do tego prawa charakter akcesoryjny (tzn. stanowi przynależność prawa do lokalu i dzieli jego los w obrocie gospodarczym). W efekcie, kiedy gaśnie prawo użytkowania wieczystego, odrębna własność lokalu trwa nadal. Pogląd ten wynika z przekonania, że prawo odrębnej własności lokalu, zarówno wówczas, gdy było regulowane przepisami Kodeksu cywilnego, jak i pod rządem obecnie mającej do niego zastosowanie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.), zostało skonstruowane jako prawo dominujące wobec udziału we własności nieruchomości. Potwierdza to art. 3 ust. 1 u.w.l. (a poprzednio – uchylony już art. 136 § 2 k.c.), zgodnie z którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, będący prawem związanym z własnością lokalu. Ponadto przepis art. 3a ust. 1 u.w.l. tę samą regułę odnosi do udziału właściciela lokalu w użytkowaniu wieczystym, stanowiąc, że taki udział jest związany z odrębną własnością lokalu. Powyższe stanowisko zaprezentował m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 30 października 2008 r. (IV CSK 234/08). Zdaniem sądu ograniczenia prawa własności (a tym niewątpliwie byłoby uznanie, że odrębna własność lokalu wygasa wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego) nie można wywodzić z prawa akcesoryjnego. Trwałość prawa własności jest jedną z jego podstawowych cech i należy do istoty tego prawa. Ograniczenie w czasie prawa własności musiałoby mieć zatem podstawę ustawową. Sąd Najwyższy uznał zaś, że z przepisów określających odrębną własność lokali nie można wywieść normy prawnej, która formułowałaby takie ograniczenie.

Z kolei stronnicy drugiego poglądu podkreślają nadrzędność udziału w prawie do nieruchomości wspólnej nad prawem odrębnej własności lokalu. Swoje stanowisko argumentują treścią powołanego już przepisu art. 235 § 2 k.c. oraz dodatkowo art. 33 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, według którego w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Fakt, że w razie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gaśnie także prawo własności budynku, stanowi istotny argument przemawiający za tezą, że powinna wygasnąć również odrębna własność lokalu, który znajduje się w budynku spoczywającym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Prawo własności lokalu jest prawem głównym, ale wyłącznie w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń. Natomiast wobec udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu pełni ono rolę podrzędną i związaną z tym udziałem. Prawo własności lokalu nie ma zatem charakteru nieograniczonego w czasie, lecz istnieje tak długo, jak długo trwa własność budynku. Taki pogląd odnaleźć można m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 3 września 2009 r. (I CSK 6/2009) oraz w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 marca 2013 r. (VI A Ca 1159/2012).

Prymat odrębnej własności lokalu

Analizując powyższy problem, Sąd Najwyższy dostrzegł panujące rozbieżności i podkreślił, że za każdym z zaprezentowanych stanowisk przemawiają określone argumenty. Niemniej jednak, zdaniem sądu, opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu nie znajduje wyraźnych podstaw, tym bardziej że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywania jej wykładni wbrew temu, co wynika z Konstytucji.

Sąd Najwyższy uznał, że regulacje ustawy o własności lokali (w szczególności przywołany art. 3a ust. 1 u.w.l.) są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 235 § 2 k.c. Zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali należy je więc stosować w miejsce art. 235 § 2 k.c., skoro normują one dla potrzeb nieruchomości lokalowej tę samą materię, którą reguluje dla nieruchomości budynkowej art. 235 § 2 k.c. Dodatkowo za stosowaniem przepisów ustawy o własności lokali w miejsce art. 235 § 2 k.c. przemawia również zasada lex posterior derogat legi priori, ponieważ art. 3a ust. 1 u.w.l. wszedł w życie dopiero 22 września 2004 r., a art. 235 § 2 k.c. już 1 stycznia 1965 r. Jako prawo później ustanowione ma zatem pierwszeństwo przed regulacjami Kodeksu cywilnego. Biorąc powyższe pod uwagę, należy uznać, że prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim – udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Upływ terminu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, nie może więc skutkować wygaśnięciem prawa własności lokalu, a tym samym odrębna własność lokalu nie może być traktowana jako własność ograniczona w czasie.

Taki sposób interpretacji odrębnej własności lokalu odpowiada również funkcjonującej w krajowym systemie prawnym romańskiej koncepcji własności, będącej prawem jednolitym, bezterminowym i niepodzielnym co do treści. Wobec nieruchomości wykluczona jest, co do zasady, konstrukcja własności czasowej, czego dowodzi przewidziany w art. 157 § 1 k.c. zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Wprawdzie art. 235 § 2 k.c. przewiduje wygaszenie prawa własności budynku w związku z ustaniem prawa użytkowania wieczystego gruntu, jednak jest to wyjątek ustawowy i dotyczy on wyłącznie budynków (ewentualnie urządzeń), a w stosunku do wyjątków nie można stosować wykładni rozszerzającej. Co więcej, polskie prawo opiera się na zasadzie numerus clausus praw rzeczowych, zgodnie z którą w obrocie mogą występować tylko takie prawa, jakie aktualnie reguluje system prawny. Obecny katalog praw rzeczowych przewiduje wyłącznie prawo własności jako prawo nieograniczone w czasie, nie wspomina natomiast o własności czasowej (funkcjonowała ona na gruncie tzw. dekretu warszawskiego, ale nie została już implementowana do Kodeksu cywilnego).

Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie także w Konstytucji, a dokładnie w jej art. 64 ust. 3, zgodnie z którym własność może być ograniczana tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Bez wyraźnego przepisu ustawy nie można wobec tego uznać, że prawo własności lokalu wygasa. Art. 235 § 2 k.c. odnosi się bowiem wyłącznie do budynków, a nie lokali. Co więcej, powyższy przepis (art. 235 § 2 k.c.) uchwalono w czasie obowiązywania zasady jednolitego funduszu własności państwowej i związanej z nią szczególnej ochrony własności społecznej, gdy przyjmowano, że to grunt – a nie lokal – stanowi główną wartość ekonomiczną. Pogląd ten wydaje się aktualnie archaiczny na tle Konstytucji z 1997 r., która zapewnia (w art. 64 ust. 1) jednakową, szeroką ochronę każdej własności bez względu na podmiot, któremu ona przysługuje.

Nie bez znaczenia pozostają tu również względy społeczne, a dokładniej przewidziany w Konstytucji (art. 75) obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Zaproponowany powyżej sposób wykładni przepisów (w szczególności ustawy o własności lokali) prowadzi bez wątpienia do stabilizacji sytuacji właścicieli lokali oraz sprzyja utrzymaniu własnego mieszkania.

Wnioski

Uchwałę Sądu Najwyższego, choć nieoczywistą, należy uznać za racjonalną i praktyczną, gdyż odpowiada ona aktualnym uwarunkowaniom społeczno-ekonomicznym kraju. Jak słusznie zauważył sam sąd, analiza argumentów przytaczanych za każdym z ukształtowanych na przestrzeni lat przeciwstawnych poglądów prowadzi do wniosku, że ich akceptacja zawsze skutkuje naruszeniem założeń konstrukcyjnych jednego z wchodzących w grę praw, tj. prawa użytkowania wieczystego albo prawa odrębnej własności lokalu. Zasadniczy spór sprowadzał się zatem do przesądzenia, któremu z powyższych praw nadać charakter dominujący.

Stanowisko sądu wpisuje się niejako w zauważalny ostatnio trend odchodzenia od instytucji użytkowania wieczystego. Niestety wciąż pozostaje otwarty problem dalszych stosunków prawnych właściciela lokalu z właścicielem gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji właścicielowi lokalu będzie bowiem przysługiwało prawo udziału w budynku, jednak już nie w gruncie, gdyż budynek będzie spoczywał na obcej działce. Powstanie wówczas stan analogiczny do znanej niegdyś polskiemu prawu konstrukcji „oderwania” własności budynku od praw do gruntu (art. 5 dekretu warszawskiego), tyle że stan ten będzie dotyczył lokalu, a nie budynku. Pojawia się pytanie, czy właściciel gruntu (np. gmina) ma w takim przypadku obowiązek zawrzeć nową umowę użytkowania wieczystego, czy też musi znosić fakt posadowienia budynku, a właściciele lokali będą uiszczać opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu. Innym rozwiązaniem mogłoby być zawarcie umowy dzierżawy z właścicielem lokalu lub też stworzenie mechanizmu, który gwarantowałby mu udział w prawie własności gruntu na wypadek wygaszenia użytkowania wieczystego.

Kwestie te powinien już jednak uregulować ustawodawca. Być może stanie się to w ramach projektowanej od pewnego czasu tzw. ustawy uwłaszczeniowej, która doprowadziłaby do przekształcenia współużytkowania wieczystego terenów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów.

dr Przemysław Szymczyk, adwokat, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy