Nakład konieczny na „inny nakład” nie jest nakładem koniecznym podlegającym rozliczeniu
Kwestia zakwalifikowania nakładów poczynionych na nieruchomość jako nakładów koniecznych bądź „innych nakładów” ma znaczenie przy rozliczeniach między właścicielem nieruchomości a posiadaczem nieruchomości, który takie nakłady poniósł. Sąd Apelacyjny w Warszawie potwierdził, że nie w każdym przypadku będzie można odzyskać wartość nakładów koniecznych od właściciela.
Nakładami są wydatki ponoszone na rzecz, np. na nieruchomość. Ponosi je najczęściej właściciel, ale bywa też, że ponosi je osoba faktycznie korzystająca z rzeczy jako najemca czy po prostu posiadacz. W pewnym momencie następuje jednak konieczność rozliczenia nakładów poniesionych na rzecz przez „niewłaściciela”. Tą chwilą jest zazwyczaj zwrot rzeczy właścicielowi.
Jeśli posiadanie nieruchomości opierało się na łączącym strony umownym stosunku prawnym, zasady rozliczenia nakładów poniesionych przez posiadacza nieruchomości powinny być uregulowane w umowie bądź w przepisach szczególnych regulujących taki stosunek prawny.
Natomiast gdy posiadanie nieruchomości miało charakter posiadania samoistnego bądź innego nieopartego o umowę, sposób rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość uregulowany jest w art. 226 Kodeksu cywilnego. Zasady rozliczenia nakładów w oparciu o powyższą regulację przedstawiliśmy szczegółowo w artykule „Zwrot nakładów na nieruchomość reprywatyzowaną”.
Co do zasady samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać natomiast jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Jak z powyższych rozważań wynika, nawet w najmniej korzystnym przypadku posiadacz w dobrej czy też w złej wierze (przy spełnieniu pewnych przesłanek) będzie mógł odzyskać przynajmniej wartość poniesionych nakładów koniecznych na nieruchomość.
Nakładami koniecznymi są te, które w celu utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (remonty) musiałby ponieść również właściciel nieruchomości, gdyby był w jej posiadaniu. Do innych nakładów zalicza się natomiast te zmierzające do stworzenia nowych budynków, rozbudowy już istniejących czy też dostosowania budynków do osobistych wymagań posiadacza.
W jednej ze spraw prowadzonych przez kancelarię w imieniu spadkobierców dawnego właściciela podmiot publiczny po przejęciu dużej nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami o charakterze dworkowym rozbudował jeden z budynków oraz wybudował na nieruchomości szereg innych nowych budowli. Na skutek działań prawnych kancelarii nastąpił zwrot całej nieruchomości na rzecz prawowitych właścicieli.
W toku postępowania sądowego podmiot publiczny zażądał nie tylko zwrotu wartości nakładów poniesionych na wybudowanie nowych budynków, ale również zwrotu wartości nakładów, które poniósł na bieżące remonty rozbudowanego przez siebie budynku oraz wybudowanych przez siebie budynków. W trakcie procesu okazało się jednak, że niemal wszystkie nakłady na nieruchomość były poniesione przez podmiot publiczny w charakterze posiadacza w złej wierze, a więc w czasie, gdy podmiot ten wiedział o roszczeniach dawnych właścicieli i wszczętych przez nich postępowaniach.
Dokonując nakładów musiał się zatem liczyć z tym, że większości z nich nie będzie mógł rozliczyć w przyszłości. Dlatego w postępowaniu sądowym mógł się domagać jedynie zwrotu wartości nakładów koniecznych.
Z rachunków przedstawionych jako materiał dowodowy wynikało jednak, że nakłady konieczne dokonywane były w przeważającej części na naprawę i konserwację nowych budynków oraz rozbudowanego budynku, stanowiących „inne nakłady”.
W konsekwencji Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie oraz Sąd Apelacyjny w Warszawie zanegowały możliwość rozliczenia przez samoistnego posiadacza nieruchomości w złej wierze tych nakładów koniecznych, które zostały poniesione na tzw. inne nakłady. W takiej bowiem sytuacji wydatki remontowe, aczkolwiek mające cechy nakładów koniecznych w rozumieniu art. 226 Kodeksu cywilnego, miały na celu utrzymanie „innych nakładów” (nowych budynków) posiadacza w złej wierze, niepodlegających już rozliczeniu z właścicielem. Tym samym nakłady konieczne podzielają los „innych nakładów” i są pomijane przy rozliczeniu.
Rozliczenie nakładów na nieruchomość wymaga zgromadzenia obszernego materiału dowodowego, który pozwoli ustalić charakter nakładów zgodnie z art. 226 k.c. Jak się jednak okazuje, nie wszystkie nakłady mogące podlegać rozliczeniu da się odzyskać. Decydujące są zawsze szczegółowe elementy stanu faktycznego indywidualnej sprawy sądowej.
Leszek Zatyka, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
