Las przeszkadza w sprzedaży lokalu? | Co do zasady

Czy Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości o charakterze częściowo leśnym? Zaskakujące postanowienie Sądu Rejonowego w Wołominie.

12 lutego 2021 r. Sąd Rejonowy w Wołominie postanowieniem oddalił wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej, ze względu na przeznaczenie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony został budynek mieszkalny.

W omawianym postanowieniu sąd wskazał, że nieruchomość gruntowa w części stanowi grunty leśne, umowa sprzedaży lokalu natomiast obejmuje również sprzedaż udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. W konsekwencji sąd uznał, że zastosowanie ma art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

O treści umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu (art. 37b ust. 1 ustawy o lasach). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zawarta została jako bezwarunkowa, a zatem czynność ta została dokonana z naruszeniem przepisu art. 37a ustawy o lasach, co skutkuje jej nieważnością (art. 37h ustawy o lasach). Z tego względu wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej podlegał oddaleniu (skoro księga wieczysta dla stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nie została założona, również wniosek o wpis hipoteki umownej obciążającej tę nieruchomość nie mógł zostać uwzględniony).

Powyższe stanowisko Sądu Rejonowego w Wołominie należy uznać za nieprawidłowe
i szkodliwe dla przedsięwzięć deweloperskich i obrotu nieruchomościami lokalowymi wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej.

Po pierwsze właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym jest uprawniony w drodze jednostronnej czynności prawnej wydzielić jeden lub wszystkie lokale w budynku i ustawa o lasach nie może temu stać na przeszkodzie.

Po drugie art. 37a ust. 1 ustawy o lasach stanowi, że prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, w przypadku sprzedaży gruntu. Czyli – a contrario – prawo to nie znajduje zastosowania do sprzedaży lokalu wraz z prawami związanymi.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku prawnego wyodrębnienia lokalu
z nieruchomości zabudowanej to prawo własności lokalu jest prawem dominującym (przeważającym) nad prawami związanymi z odrębną własnością lokalu, w tym nad udziałem w nieruchomości wspólnej, nawet jeśli jej część jest zadrzewiona.

Znajduje to również wyraz w aktach normatywnych i orzecznictwie, które wskazują, że:

• nie można obracać samym udziałem w nieruchomości wspólnej bez obrotu lokalem,
• nie można znieść współwłasności nieruchomości dopóki istnieje odrębna własność lokali w budynku wzniesionym na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności,
• nie może wygasnąć prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem z wyodrębnionymi lokali itp.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z 2008 r., IV CSK 234/08, Sąd Najwyższy przypisał dominującą rolę prawu odrębnej własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jak i do gruntu. Taki układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym, w rozumieniu art. 241 k.c., nie jest ono bowiem obciążeniem innego prawa, lecz samodzielnym prawem, z którym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym.

Sąd Najwyższy wskazał, że trwałość prawa własności, ograniczona jedynie limitami ustawowymi, jest jedną z jego podstawowych cech. Przy tym uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty (art. 64 ust. 1 Konstytucji). Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu (prawem głównym) – dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego.

Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w Wołominie jest również zaskakujące z tego powodu, że przeczy dotychczasowej praktyce i stanowisku samych Lasów Państwowych. Po wejściu w życie pierwokupu nieruchomości leśnych notariusze, z ostrożności, zawiadamiali nadleśniczych o prawie skorzystania z prawa pierwokupu, po czym zaprzestali takiej praktyki wobec reakcji samych Lasów Państwowych, które uznały, że pierwokupu nie stosuje się do obrotu lokalami.

Na marginesie można również podnieść, że jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której tylko część stanowi działka gruntu, o której mowa w art. 37a ustawy o lasach, to prawo pierwokupu będzie przysługiwało, z tym zastrzeżeniem, że wykonywane będzie mogło być tylko względem takiej działki. W przypadku obrotu lokalem i udziałem w nieruchomości wspólnej, której tylko cześć została zalesiona, sprawa zatem robi się jeszcze bardziej skomplikowana (nie można obrócić częścią nieruchomości wspólnej wraz z lokalem).

Zakładając, że prawo pierwokupu znalazłoby jednak zastosowanie do obrotu lokalami realizowanymi w ramach przedsięwzięć deweloperskich, nie wiadomo, jak miałaby być ukształtowana umowa deweloperska i umowa przenosząca nieruchomość zawierana w jej wykonaniu. Ustawodawca nie przewidział rozdzielenia transakcji nabycia nieruchomości lokalowych w takich przedsięwzięciach na trzy etapy tj. poprzez zawarcie umowy deweloperskiej, umowy sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu i umowy przenoszącej. Nie określił też zasad rozliczenia ceny pomiędzy deweloperem, nabywcą i Lasami Państwowymi.

Ugruntowane w orzecznictwie zasady obrotu lokalami z udziałami w nieruchomościach wspólnych należy stosować przy obrocie lokalami na podstawie ustawy o lasach i to bez względu na to, czy lokale sprzedaje deweloper w wykonaniu umowy deweloperskiej, czy inny podmiot. Uznanie, że Skarbowi Państwa przysługuje wówczas prawo pierwokupu, udaremniałoby – w razie skorzystania z tego prawa – wykonanie przez dewelopera umowy deweloperskiej zawartej zgodnie z prawem, a innemu podmiotowi – rozporządzanie rzeczą (lokalem).

Marta Kacprowska, radca prawny, praktyka reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Michał Gliński, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy