Budynek odzyskany, ale lokal sprzedany | Co do zasady

Decyzja o sprzedaży lokalu w budynku „dekretowym” jako źródło szkody w dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych z dekretu Bieruta.

Wśród spraw dotyczących roszczeń odszkodowawczych wynikłych na tle tzw. dekretu Bieruta niebagatelną część stanowią roszczenia z tytułu szkody poniesionej przez byłego właściciela nieruchomości dekretowej lub jego następcę prawnego w postaci utraty własności lokali w odzyskanym budynku dekretowym.

Nawet bowiem jeśli zostanie stwierdzona nieważność (bądź niezgodność z prawem) decyzji dekretowej, właściciel odzyskanego budynku dekretowego nie odzyska własności lokali, które zostały wcześniej sprzedane przez organ administracji. Sprzedaż taka następuje w drodze decyzji administracyjnej, w następstwie której zostaje zawarta umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, po czym następuje wpis do księgi wieczystej. Nabywców lokali chroni wówczas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (por. uchwała składu 7 sędziów SN z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10).

W takiej sytuacji właścicielowi pozostaje dochodzenie roszczeń odszkodowawczych. W ich dochodzeniu co do zasady zastosowanie znajdują przepisy art. 160 § 1, 2, 3 i 6 k.p.a., zamiast odpowiednich regulacji z art. 417¹ k.c. (por. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 31 marca 2011 r., III CZP 112/10).

W procesie odszkodowawczym należy przede wszystkim udowodnić związek przyczynowy pomiędzy szkodą a zdarzeniem szkodzącym. Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. związek przyczynowy jako przesłanka odpowiedzialności odszkodowawczej zachodzi, jeżeli szkoda jest normalnym następstwem zdarzenia wywołującego szkodę.

W orzecznictwie nigdy nie budziło wątpliwości, że istnieje związek przyczynowy pomiędzy szkodą w postaci utraty własności lokali w odzyskanym budynku dekretowym a źródłem szkody w postaci decyzji dekretowej odmawiającej w sposób bezprawny ustanowienia własności czasowej (użytkowania wieczystego) gruntu nieruchomości dekretowej. W następstwie bezprawnej decyzji dekretowej często wydawano decyzje o sprzedaży lokali w budynku dekretowym. Nieważność (na podstawie art. 156 § 1 k.p.a.) lub niezgodność z prawem (na podstawie art. 158 § 2 k.p.a.) decyzji dekretowej musi oczywiście zostać uprzednio stwierdzona przez właściwy organ.

Sporne w orzecznictwie było natomiast, czy źródłem szkody może być także decyzja o sprzedaży lokalu w budynku dekretowym, której nieważność (na podstawie art. 156 § 1 k.p.a.) lub niezgodność z prawem (na podstawie art. 158 § 2 k.p.a.) została uprzednio stwierdzona przez właściwy organ. Tymczasem uznanie takiej decyzji za źródło szkody jest przydatne zwłaszcza w sytuacji, gdy roszczenie oparte na nieważnej decyzji dekretowej stało się przedawnione, bo minął termin trzyletni termin z art. 160 § 6 k.p.a. do dochodzenia tego roszczenia.

Sądy w swych wyrokach podawały różne powody kwestionowania związku przyczynowego pomiędzy szkodą w postaci utraty prawa własności lokalu w budynku dekretowym a wadliwą decyzją o sprzedaży lokalu.

Twierdziły m.in., że bezprawna decyzja o sprzedaży lokalu stanowi tylko jedno z ogniw w wieloczłonowym łańcuchu przyczynowo-skutkowym, a więc nie może być traktowana jako samoistne źródło szkody (wyrok SA w Warszawie z 27 września 2011 r., I ACa 348/11).

Podkreślały też, że to nie decyzje o sprzedaży lokali powodują niemożność uzyskania wieczystego użytkowania nieruchomości, tylko rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniąca działającego w dobrej wierze nabywcę nabywającego prawo od nieuprawnionego zbywcy, wpisanego do księgi wieczystej (wyrok SA w Warszawie z 17 maja 2011 r., I ACa 786/10).

Równolegle jednak pojawiały się poglądy dopuszczające istnienie wspomnianego związku przyczynowego. Argumentowano m.in., że odmowa przyznania własności czasowej każdorazowo zwiększała prawdopodobieństwo wydania decyzji o zbyciu lokali, zaś wydanie tych decyzji każdorazowo zwiększało prawdopodobieństwo utraty prawa użytkowania wieczystego do gruntu i prawa własności do części budynku (wyrok SO w Warszawie z 18 marca 2011 r., I C 2116/04).

Wskazywano, że skoro organ administracji odmówił następcy prawnemu byłego właściciela nieruchomości przyznania własności lokali oraz użytkowania wieczystego związanej z nimi części gruntu, a stało się tak dlatego, że lokale te zostały sprzedane osobom trzecim, na rzecz których ustanowiono też w odpowiedniej części użytkowanie wieczyste gruntu – to okoliczność ta niewątpliwie przemawia za istnieniem normalnego związku przyczynowego pomiędzy bezprawną decyzją o sprzedaży lokali a szkodą następcy prawnego (wyrok SA w Warszawie z 26 marca 2013 r., I A Ca 1165/12).

Sąd Najwyższy powołał się z kolei na koncepcję pośredniego związku przyczynowego, jeżeli skutek pozostaje w granicach „normalności”¹. Sąd Najwyższy nawiązał do tzw. wieloczłonowego związku przyczynowego, w którym można wydzielić zdarzenie inicjujące taki ciąg (tj. tworzące warunki dla powstania innych zdarzeń) i zdarzenie kolejne (ostatnie), które staje się już bezpośrednią przyczyną szkody. Zdaniem Sądu Najwyższego nie można więc wykluczyć istnienia adekwatnego (normalnego) związku przyczynowego między decyzjami dotyczącymi sprzedaży lokali innym osobom a szkodą osób uprawnionych w postaci utraty części lokali i związanego z tymi lokalami prawa użytkowania wieczystego (wyrok SN z 15 lutego 2013 r., I CSK 332/12).

Wydawało się, że do pewnego ustabilizowania poglądów dojdzie w związku z uchwałą Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2014 r. (I CZP 49/14). Z uchwały tej wynika, że jeżeli stwierdzono nieważność decyzji administracyjnej odmawiającej przyznania byłemu właścicielowi nieruchomości prawa własności czasowej na podstawie art. 7 dekretu Bieruta, źródłem szkody poniesionej przez niego (lub jego następców prawnych) może być także wydana z naruszeniem prawa decyzja zezwalająca na sprzedaż lokali w budynku położonym na tej nieruchomości.

Jednak po kilku miesiącach od podjęcia powyższej uchwały Sąd Najwyższy, przy okazji rozpatrywania skargi kasacyjnej Skarbu Państwa – Wojewody Mazowieckiego, postanowieniem z 14 listopada 2014 r. (I CSK 5/14) przekazał do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu Najwyższego (czyli składowi 7 sędziów) następujące zagadnienie prawne:

„Czy wydana z naruszeniem prawa decyzja zezwalająca na sprzedaż lokali w budynku położonym w nieruchomości, której dotyczyła niezgodna z prawem decyzja administracyjna odmawiająca przyznania byłemu właścicielowi nieruchomości prawa własności czasowej, wydana na podstawie art. 7 dekretu (…) może być także źródłem jego szkody?”.

W uzasadnieniu tego postanowienia Sąd Najwyższy zaznaczył, że koncepcja, zgodnie z którą decyzja o sprzedaży lokali w budynku dekretowym może być także (obok decyzji dekretowej) źródłem szkody, budzi wątpliwości. Zdaniem sądu, skoro na podstawie decyzji stwierdzającej wadliwość decyzji dekretowej powstaje możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego i rozpoczyna się bieg terminu jego przedawnienia, to wydaje się, że tego rodzaju roszczenie obejmuje wszystkie późniejsze następstwa wadliwej decyzji dekretowej. Obejmuje więc również rozporządzenie przez Skarb Państwa składnikami majątku, który stał się jego własnością na podstawie decyzji dekretowej, której wadliwość stwierdzono po dokonaniu rozporządzenia. Zdaniem Sądu Najwyższego wadliwe decyzje o sprzedaży lokali nie powodują w istocie powstania szkody związanej z utratą własności lokali, lecz decydują o nieodwracalnych skutkach decyzji dekretowej. Do chwili obecnej powiększony skład Sądu Najwyższego nie rozstrzygnął jeszcze kwestii zawartych w przekazanym mu pytaniu prawnym.

Dla byłych właścicieli nieruchomości uzyskanie jednolitości poglądów w orzecznictwie dotyczących istnienia bądź nieistnienia związku przyczynowego pomiędzy szkodą a decyzją o sprzedaży lokalu w budynku dekretowym ma niezwykle istotne znaczenie. Sądowe procesy reprywatyzacyjne są bardzo trudne i skomplikowane nawet dla najbardziej wytrawnych prawników, a dla byłych właścicieli dekretowych (lub ich następców prawnych) dochodzenie słusznych – jak się w rezultacie okazuje – roszczeń jest nierzadko prawdziwą drogą przez mękę. Niejednolitość i zmienność orzecznictwa walnie się do tego przyczynia. Dlatego przesądzenie omawianej kwestii przez Sąd Najwyższy będzie niezwykle istotne dla byłych właścicieli nieruchomości dekretowej dochodzących roszczeń odszkodowawczych.

dr Magdalena Niziołek, kancelaria Wardyński i Wspólnicy