Budownictwo w czasach koronawirusa | Co do zasady

Ustawa kryzysowa (czyli ustawa z 2 marca 2020 r o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych) w jednym z przepisów wyłącza stosowanie Prawa budowlanego w zakresie związanym z pandemią koronawirusa. Jakie niesie to ze sobą korzyści i ryzyka?

Wszyscy przyzwyczajamy się do możliwie normalnego funkcjonowania w niezbyt normalnych okolicznościach. Tempo wzrostu liczby zachorowań na COVID-19 wymusiło na ustawodawcy szybkie przyjęcie doraźnych acz konkretnych środków prawnych pozwalających zmierzyć się z bezprecedensową sytuacją.

Wyłączenie stosowania Prawa budowlanego

Wspomniana na wstępie ustawa kryzysowa ingeruje w szereg istniejących regulacji. W tym miejscu skupimy się jednak na jej art. 12, który wyłącza zastosowanie Prawa budowlanego.

Zgodnie z tym przepisem Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.3)), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293) oraz ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2020 r. poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej.

Wyłączenie to jest szerokie: wyłącza stosowanie regulacji obecnych od początku do końca procesu inwestycyjnego. Na potrzeby obiektów związanych z przeciwdziałaniem COVID-19 nie trzeba uzyskiwać ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (nawet jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości), ani pozwolenia na budowę, ani pozwolenia na użytkowanie.

Intencją ustawodawcy na pewno było przyspieszenie procesu budowlanego, trwającego w praktyce kilka lub kilkanaście miesięcy, na co w obecnej sytuacji trudno byłoby sobie pozwolić. Jednocześnie nie ma jednak szczegółowego uzasadnienia projektu ustawy w tym zakresie (druk nr 265), stąd można pokusić się o samodzielne sformułowanie kilku uwag.

Korzyści

Jest to bezapelacyjnie ogromne ułatwienie dla przedsiębiorców, szczególnie tych prowadzących duże zakłady produkcyjne lub zarządzających biurowcami. Pozwala bowiem w trybie pilnym dobudować np. przed wejściem do zakładu pomieszczenie służące za śluzę, gdzie wchodzący do budynku mogliby np. mieć sprawdzaną temperaturę ciała. Można w ten sposób także – choćby tylko tymczasowo – przebudować lub powiększyć pomieszczenia sanitarne, socjalne lub podobne, aby zapewnić więcej bezpiecznej przestrzeni pomiędzy znajdującymi się w nich ludźmi i w ten sposób przeciwdziałać koronawirusowi.

Generalnie – uwzględniając art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy – ustawa znajduje zastosowanie do wszystkich świadczeniodawców oraz świadczeniobiorców i innych osób przebywających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wydaje się jednak, że nie było intencją ustawodawcy, aby korzyści z ustawy odnosiły się do budownictwa mieszkaniowego, a szczególnie indywidualnego. Taki pogląd można wyrazić, uwzględniając art. 2 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym Ilekroć w ustawie jest mowa o „przeciwdziałaniu COVID-19” rozumie się przez to wszelkie czynności związane ze zwalczaniem zakażenia, zapobieganiem rozprzestrzenianiu się, profilaktyką oraz zwalczaniem skutków choroby, o której mowa w ust. 1. Czynności te powinny mieć na celu minimalizację zagrożenia dla zdrowia publicznego, a nie wprowadzenie udogodnień pojedynczych mieszkańców danego domu jednorodzinnego. Jak bowiem czytamy w uzasadnieniu projektu ustawy, istnieje konieczność wprowadzenia szczególnych rozwiązań, umożliwiających podejmowanie działań minimalizujących zagrożenie dla zdrowia publicznego stanowiące uzupełnienie podstawowych regulacji (druk nr 265, s. 1 uzasadnienia projektu). Takiego celu nie wydaje się w pełni realizować remont domu jednorodzinnego, a przynajmniej na obecnym etapie pandemii. Niemniej brak wyraźnego wyłączenia zastosowania nowych przepisów do budownictwa mieszkaniowego.

Ryzyka

Jest to zapewne największym ryzykiem związanym z wprowadzonymi przepisami. Pod pozorem przeciwdziałania COVID-19 może bowiem powstać szereg budynków bądź budowli w rzeczywistości służących innym – zwykłym – celom (mieszkalnym, produkcyjnym itp.). Najpewniej będzie to przedmiotem zainteresowania organów nadzoru budowlanego po czasie pandemii. Kwalifikacja danego budynku lub przebudowy czy remontu jako niemającego związku z przeciwdziałaniem COVID-19 skutkować będzie najpewniej sankcjami związanymi z tzw. samowolą budowlaną.

Omawiane wyłączenie Prawa budowlanego teoretycznie daje także możliwość wykonywania projektów i prac budowlanych osobom nieposiadającym właściwych uprawnień, co niesie ze sobą ryzyko różnych wad i usterek, a więc potencjalnych zagrożeń dla użytkowników obiektów.

Wyłączenie stosowania ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami może też niestety przynieść szkody właśnie w zabytkowej substancji budowlanej, która w przypadku nadużycia przepisów może zostać nieodwracalnie zmieniona. Być może na takich przypadkach właściwe organy powinny w pierwszej kolejności skupić się po zakończeniu pandemii.

Jednocześnie wspomnieć należy, że art. 12 ustawy utraci moc w dniu 5 września 2020 r. – po 180 dniach od dnia wejścia w życie ustawy (zgodnie z jej art. 36 ust. 1).  W połączeniu z szeregiem innych ograniczeń prawnych i faktycznych (takich jak niedostępność materiałów budowlanych czy pracowników, którzy będą chcieli takie prace wykonywać) może to zniwelować zakres skutków rozwiązania.

Podsumowanie

Bezprecedensowa sytuacja wymaga stosowania nowatorskich rozwiązań prawnych. Należy sobie jedynie życzyć, aby nie były one nadużywane przez uprawnionych niezgodnie z zamierzeniem ustawodawcy, którym jest przeciwdziałanie COVID-19.

dr Maciej Kiełbowski, adwokat, praktyka sporów administracyjnych oraz praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy