Zasady przekazywania dawnym właścicielom odzyskiwanych nieruchomości warszawskich | Co do zasady

Właściciele nieruchomości warszawskich wciąż napotykają przeszkody przy przejmowaniu budynków od miasta, mimo że zasady przekazywania właścicielom budynków w posiadanie zostały ustalone zarządzeniem nr 1777/2008 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 23 czerwca 2008 r.

Na mocy wspomnianego zarządzenia¹ burmistrzowie dzielnic m.st. Warszawy oraz dyrektorzy Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami zobowiązani są przekazywać właścicielom w posiadanie budynki stanowiące ich własność na podstawie art. 5 dekretu z 26 października 1945 r.

Przekazanie budynków następuje na podstawie wniosku właściciela reprezentującego powyżej 50% udziałów w roszczeniach dotyczących dawnej nieruchomości hipotecznej. Właściciel obowiązany jest dołączyć do wniosku zaświadczenie Wydziału Spraw Dekretowych i Związków Wyznaniowych stwierdzające, że budynek spełnia warunki określone w art. 5 dekretu. Do wniosku dołącza się także dane osobowe i adresowe właściciela oraz wskazanie udziałów przysługujących właścicielowi w danej nieruchomości hipotecznej. W tym przypadku nie jest konieczne przekazywanie nieruchomości wszystkim dawnym współwłaścicielom nieruchomości (bądź ich spadkobiercom).

Drugim dokumentem stanowiącym podstawę do przekazania budynku na rzecz byłego właściciela jest decyzja administracyjna Prezydenta m.st. Warszawy orzekająca o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców. Decyzja ta zobowiązuje właściciela budynku znajdującego się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste do jego przejęcia od właściwej komórki organizacyjnej m.st. Warszawy przed zawarciem z m.st. Warszawą umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zasady przejęcia nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej wydają się proste, ale tylko w sytuacji, kiedy wszyscy współwłaściciele budynku wyrażają zgodę na jego przejęcie. Zdarza się bowiem, że część współwłaścicieli odmawia przejęcia zwracanego budynku.

Istnieje pewna różnica pomiędzy przejęciem budynku na podstawie zarządzenia Prezydenta Warszawy a przejęciem na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z zarządzeniem budynek może przejąć właściciel lub kilku właścicieli, którzy reprezentują ponad 50% udziałów w nieruchomości.

Zdaniem dyrektorów Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami nie można przekazać budynku jedynie na rzecz części współwłaścicieli, jeśli Prezydent m.st. Warszawy decyzją administracyjną orzekł już o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Swoje stanowisko uzasadniają zobowiązaniem wynikającym z decyzji administracyjnej, której wykonanie musi nastąpić w całości, a nie w części.

W efekcie inaczej traktuje się byłych właścicieli budynków dekretowych, którzy otrzymali decyzję administracyjną o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, i tych, którzy takiej decyzji jeszcze nie otrzymali, lecz dopiero oczekują na jej wydanie.

Praktykę Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami należy ocenić negatywnie. Następcy prawni dawnych właścicieli odzyskiwanej nieruchomości posiadający decyzję o jej zwrocie powinni mieć co najmniej takie sama prawa jak ci, którzy na taką decyzję dopiero czekają. Tymczasem jest odwrotnie – paradoksalnie ci, którzy mają mniejsze prawa (bez decyzji zwrotowej), mogą otrzymać zwrot budynku i zacząć nim zarządzać (a w konsekwencji pobierać pożytki), zaś ci, którzy mają prawa już potwierdzone decyzją zwrotową, są w gorszej sytuacji, gdyż nie mogą liczyć na przejęcie nieruchomości.

Jest to szczególnie widoczne w sytuacji braku zgody wszystkich współwłaścicieli na przejęcie budynku po wydaniu decyzji zwrotowej. Brak woli przejęcia nieruchomości chociażby przez jednego współwłaściciela posiadającego niewielki udział w nieruchomości pozbawia pozostałych (większościowych) współwłaścicieli możliwości przejęcia nieruchomości.

Jest to sytuacja szczególnie uciążliwa i zła, gdyż wobec braku woli współpracy takiego współwłaściciela i błędnej praktyki przyjętej w Zakładach Gospodarowania Nieruchomościami powstaje stan niepewności zarówno po stronie współwłaścicieli nieruchomości, jak i jej najemców, co nie powinno mieć miejsca.

Elżbieta Żywno, praktyka reprywatyzacyjna kancelarii Wardyński i Wspólnicy