Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku - katalog oraz istotne terminy
W przypadku stwierdzenia wad fizycznych budynku kupującemu przysługuje szereg uprawnień z tytułu rękojmi. Realna możliwość dochodzenia tych uprawnień ograniczona jest jednak rygorystycznymi terminami.
Katalog uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku
Nabywcy budynku (a konkretnie nieruchomości zabudowanej budynkiem) z mocy prawa przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi względem sprzedawcy (np. inwestora, dewelopera itp.). W niektórych przypadkach kupujący może mieć roszczenia z tytułu rękojmi również względem wykonawcy obiektu, mimo że kupujący nie był stroną umowy o roboty budowlane. Jednakże sprzedaż rzeczy nie powoduje automatycznie przejścia uprawnień z tytułu rękojmi. Przejście to może bowiem nastąpić jedynie na podstawie wyraźnego przepisu ustawowego (np. wstąpienie w prawa w drodze sukcesji uniwersalnej) lub stosownej umowy w tym przedmiocie (przelewu wierzytelności). Ponadto przeniesione mogą być jedynie uprawnienia o charakterze roszczeń, tj. w przypadku umowy o roboty budowlane roszczenia o usunięcie wad oraz o obniżenie ceny. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego możliwość przelania uprawnień z tytułu rękojmi nie dotyczy natomiast uprawnienia o charakterze kształtującym, jakim jest prawo odstąpienia od umowy1.
Uprawnienia kupującego względem sprzedawcy
Kupujący, który zdecyduje się dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi względem sprzedawcy, ma do wyboru zasadniczo dwa uprawnienia: odstąpienie od umowy albo żądanie obniżenia ceny. Przysługują one kupującemu niezależnie od istotności stwierdzonej wady. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą (np. jakiś element budynku) na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. „Jednorazowość” kontruprawnienia sprzedawcy, które blokuje uprawnienie kupującego do odstąpienia do umowy, odnosi się zatem jedynie do wad istotnych.
Roszczenia kupującego względem wykonawcy
Kierując swoje roszczenia przeciwko wykonawcy obiektu, kupujący, na którego sprzedawca przeniósł swoje roszczenia względem wykonawcy, może zażądać usunięcia wad albo obniżenia ceny obiektu, przy czym możliwość skorzystania z poszczególnych uprawnień uzależniona jest od tego, czy ujawnione wady są usuwalne czy też nie.
Jeżeli w budynku wykryte zostaną wady, które można usunąć, kupujący powinien wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin na ich usunięcie. Dopiero jeśli wykonawca nie usunie tych wad w wyznaczonym terminie, kupujący będzie mógł zażądać obniżenia wynagrodzenia wykonawcy w „odpowiednim stosunku” do obniżenia wartości obiektu z powodu tych wad. W związku ze wspomnianą powyżej „nieprzenaszalnością” uprawnienia do odstąpienia od umowy, nawet jeżeli wady nieusunięte przez wykonawcę w wyznaczonym przez kupującego terminie są istotne i uniemożliwiają właściwe korzystanie z wybudowanego obiektu, kupujący nie może odstąpić od umowy o roboty budowlane. Z tej samej przyczyny kupujący nie będzie mógł odstąpić od tej umowy w przypadku, gdy wybudowany obiekt jest dotknięty wadą, której nie da się usunąć i która czyni obiekt nieprzydatnym do właściwego użytkowania. Stąd jeżeli w wybudowanym obiekcie ujawnione zostaną wady nieusuwalne, kupującemu względem wykonawcy przysługuje jedynie prawo do żądania obniżenia wynagrodzenia wykonawcy, niezależnie od istotności stwierdzonych wad.
Termin zgłoszenia wad
Warunkiem skorzystania przez kupującego z uprawnień wynikających z przepisów o rękojmi jest, co do zasady, zachowanie przez kupującego wymaganych w danych okolicznościach tzw. aktów staranności. Chodzi o zawiadomienie podmiotu, od którego kupujący zamierza dochodzić swoich uprawnień z rękojmi, o wykryciu wady w odpowiednim terminie. W przypadku umów między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą wymagane jest dodatkowo zbadanie rzeczy przy jej odbiorze. Jedynie wyjątkowo niezachowanie aktów staranności nie spowoduje utraty praw z rękojmi, jeśli sprzedawca (lub wykonawca robót budowlanych) wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.
Co do zasady kupujący zobowiązany jest zawiadomić sprzedawcę (lub wykonawcę) o wykrytej wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Jednakże jeżeli w danych stosunkach przyjęte jest zbadanie rzeczy (np. w obrocie nieruchomościami), zawiadomienie powinno nastąpić w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności kupujący mógł wadę wykryć. W przypadku umów zawartych między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju (w przypadku nieruchomości w chwili jej odbioru) i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy (lub wykonawcy) o dostrzeżonej wadzie. Jeśli wada wyjdzie na jaw dopiero później, kupujący obowiązany jest zawiadomić podmiot, do którego zamierza skierować roszczenia, niezwłocznie po jej wykryciu.
Termin dochodzenia roszczeń
Wykonanie uprawnień z rękojmi za wady fizyczne jest ograniczone czasowo i wynosi 3 lata dla wad budynków (nie dotyczy to wad obiektów budowlanych innych niż budynek, dla których termin rękojmi wynosi rok). W razie dochodzenia roszczeń przeciwko sprzedawcy okres ten liczony jest od daty wydania budynku (zabudowanej nieruchomości) kupującemu. Natomiast w przypadku roszczeń do wykonawcy okres ten jest liczony z reguły od daty odbioru końcowego robót.
Do realizacji uprawnienia do odstąpienia od umowy wystarczy, że kupujący złoży przed upływem powyższego terminu oświadczenie woli skierowane do sprzedawcy. Wynikające z tego uprawnienia roszczenia majątkowe mogą być dochodzone przed sądem po upływie tego terminu. Natomiast w odniesieniu do uprawnień kupującego z tytułu rękojmi o charakterze roszczeń majątkowych (tj. innych niż odstąpienie od umowy) powyższy termin jest terminem zawitym do ich realizacji na drodze sądowej, czyli do wystąpienia ze stosownym powództwem2.
Mimo że terminy, o których mowa, mają charakter terminów zawitych, powszechnie przyjmuje się za dopuszczalne stosowanie w stosunku do nich w drodze analogii przepisów regulujących zawieszenie biegu terminu z powodu siły wyższej oraz przerwanie biegu terminu na skutek uznania przez dłużnika. Ponadto terminy te nie mają zastosowania, jeżeli wada została podstępnie zatajona przez sprzedawcę/wykonawcę.
Ludwina Klein, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy
___________
1 Uchwała Sądu Najwyższego (7) z 5 maja 2004 r., III CZP 96/03, OSNC Nr 6/2004, poz. 88.
2 Uchwała Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02, OSNC Nr 6/2003, poz. 78.