Umowy najmu w sektorze PRS | Co do zasady

Coraz więcej najemców dostrzega przewagę najmu instytucjonalnego nad wynajmem od osób prywatnych. Przyczyną jest bezpieczeństwo i stabilność stosunku najmu, atrakcyjny standard oferowanych lokali oraz pakiet usług związanych z zarządzaniem lokalami. Pytanie brzmi, jakiego typu umowę zawrzeć w takim stosunku najmu.

Najem instytucjonalny, znany szerzej jako PRS (od angielskiego „private rented sector”) to działalność prowadzona przez profesjonalne podmioty gospodarcze, która polega na wynajmie wystandaryzowanych lokali mieszkalnych w budynkach zaprojektowanych i przeznaczonych na wynajem, zawierających zazwyczaj powierzchnie wspólne takie jak siłownie, tarasy itp.

Na polskim rynku podmioty trudniące się profesjonalnym wynajmem posiadają póki co stosunkowo niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkań na wynajem. Jednak w ostatnich latach sektor PRS dynamicznie się rozwija, otwierając tym samym pole do dyskusji na temat rozwiązań prawnych możliwych do zastosowania w tego typu stosunkach najmu.

W artykule przedstawiamy trzy rodzaje umów, które można zastosować w stosunkach najmu w sektorze PRS, oraz konsekwencje ich zastosowania – zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego.

Umowa najmu instytucjonalnego

Rekomendowaną formą prawną umowy najmu dla inwestycji mieszkaniowych typu PRS jest umowa najmu instytucjonalnego, stosunkowo niedawno wprowadzona do polskiego porządku prawnego. Została ona uregulowana w artykułach 19f-19j ustawy z dnia 21 czerwca z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Ponieważ umowa najmu instytucjonalnego stanowi podtyp umowy najmu w rozumieniu art. 659 § 1 k.c., mają do niej zastosowanie zarówno przepisy Kodeksu cywilnego o najmie, jak i przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, enumeratywnie wskazane w art. 19j ustawy o ochronie praw lokatorów. Do umowy najmu instytucjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczących:

• podwyższania czynszu,
• wypowiedzenia umowy,
• prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego.

Zmiany umowy najmu instytucjonalnego muszą być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Aby umowa najmu instytucjonalnego została skutecznie zawarta, najemca musi złożyć oświadczenie, w formie aktu notarialnego, w którym:

• poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu,
• przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego mieszkania albo tymczasowego pomieszczenia (co stanowi wyłączenie stosowania art. 1046 § 4 k.p.c.), o czym bardziej szczegółowo piszemy w artykule „Akt notarialny o poddaniu się egzekucji w umowie najmu instytucjonalnego”.

Taki mechanizm znacznie ułatwia późniejszą ewentualną eksmisję najemcy, który nie chce opuścić lokalu po zakończeniu stosunku najmu.

Regulacja najmu instytucjonalnego bazuje na regulacji najmu okazjonalnego. O ile jednak w przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, o tyle w przypadku najmu instytucjonalnego może być to każdy podmiot prowadzący tego typu działalność. Z tego względu umowa najmu okazjonalnego w ogóle nie znajduje zastosowania w sektorze PRS.

Przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, ani przedkładać oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu. Postanowienie to nie tylko usprawnia zawarcie umowy, ale również jest korzystne z perspektywy potencjalnego najemcy, ponieważ brak możliwości wskazania lokalu zastępczego nie wyklucza nawiązania stosunku najmu.

Wynajmujący może żądać od najemcy kaucji na zabezpieczenie należności z tytułu najmu instytucjonalnego oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Aby jednak uchronić najemców przed żądaniem przez wynajmujących zbyt wysokich kaucji, ustawodawca ograniczył jej maksymalną wysokość do 6-krotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego.

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, lecz jego górna granica nie została określona jak w przypadku najmu okazjonalnego. Ustawodawca przewidział wyłączenie stosowania art. 661 § 1 k.c., zgodnie z którym umowę najmu zawartą na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się, po upływie tego terminu, za zawartą na czas nieoznaczony. Tym samym umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na dowolny okres, także z opcją dojścia najemcy do własności lokalu. Ułatwieniem dla wynajmującego jest również to, że nie musi on zgłaszać zawarcia umowy najmu instytucjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

Umowa najmu na zasadach ogólnych

Alternatywą dla umowy najmu instytucjonalnego może być klasyczna umowa najmu, w całości objęta regulacjami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednak taka umowa nie zabezpiecza dostatecznie interesów podmiotu wynajmującego, ze względu na szereg przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które nastawione są na szeroką ochronę praw najemców. Mowa tutaj m.in. o przepisach regulujących kwestię ustalenia czynszu oraz wysoce sformalizowaną procedurę podwyżki czynszu, obwarowaną ustawowymi ograniczeniami – m.in. co najmniej 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, oraz zakazem podnoszenia czynszu częściej niż co 6 miesięcy. Nadto ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle określa przesłanki wypowiedzenia takiej umowy oraz terminy wypowiedzenia, uzależnione od przyczyny. Nieskuteczne byłyby zapisy umowy wprowadzające inne od ustawowych przesłanki wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego (co jest dopuszczalne w umowie najmu instytucjonalnego). Jednak najbardziej doniosłe znaczenie mają przepisy nakazujące w pewnych sytuacjach orzeczenie obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego w stosunku do lokatora, który dobrowolnie nie chce opuścić lokalu po ustaniu stosunku najmu. Zatem eksmisja lokatora może trwać nawet kilka lat, jeśli gmina nie może zapewnić lokalu socjalnego.

W praktyce obrotu spotykamy się również z umowami najmu zawieranymi przez najemców prowadzących działalność gospodarczą, którzy wynajmują lokale mieszkalne, aby zapewnić mieszkanie swoim pracownikom. Pojawiają się wątpliwości, czy zawarcie tego typu umowy jest obarczone ryzkiem stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jeśli lokator odmówi opuszczenia lokalu po ustaniu najmu. Nie jest to jednoznaczne uregulowane w przepisach, ale nie można wykluczyć ryzyka, że taki lokator również będzie podlegać ochronie przed eksmisją i warto w umowie wprowadzić zabezpieczenia na taką okoliczność.

Umowa o świadczenie usług zakwaterowania

Warto jeszcze wskazać na możliwość zastosowania w praktyce PRS umowy o świadczeniu usług zakwaterowania. Jest to rodzaj umowy stosowany najczęściej przy zawieraniu krótkotrwałego wynajmu, najczęściej kilkudniowego lub kilkutygodniowego. W tego typu umowie nie następuje udostępnienie lokalu za cele mieszkaniowe, zatem nie mamy do czynienia z obowiązkiem stosowania przepisów o ochronie praw lokatorów. Zazwyczaj podmiot udostępniający lokal zobowiązany jest świadczyć dodatkowe usługi związane z lokalem, takie jak sprzątanie, wyżywienie, recepcja lub inne związane ze świadczeniem usług hotelarskich. Ponieważ jednak umowy o świadczeniu usług zakwaterowania z założenia mają zastosowanie do krótkotrwałego udostępnienia lokalu, to nie będą zazwyczaj właściwym rodzajem umowy w praktyce PRS.

Podsumowanie

Najlepszym wyborem w sektorze PRS jest umowa najmu instytucjonalnego. Regulacje, którymi jest obwarowana, dostatecznie chronią wynajmującego, nie stawiając przy tym wygórowanych, trudnych do spełnienia wymagań wobec najemcy. Taka była zresztą intencja ustawodawcy, który wprowadzając ten typ umowy najmu chciał ujednolicić oraz przede wszystkim uprościć zasady wynajmowania lokali mieszkalnych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się tego rodzaju działalnością.

Jeśli chodzi o umowę najmu objętą w całości regulacjami ustawy o ochronie praw lokatorów, ma ona zbyt sztywne ramy nastawione na ochronę najemcy i nie zabezpiecza należycie interesów wynajmującego.

Również umowy o świadczeniu usług zakwaterowania raczej nie będą powszechnie stosowane w praktyce PRS, gdyż z założenia dotyczą udostępnienia lokalu na krótkie okresy liczone w dniach lub tygodniach, nie zaś miesiącach lub latach, jak to standardowo dzieje się w przypadku najmu lokali na cele mieszkaniowe, nie zaś rekreacyjne.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy