Umowa rezerwacyjna – jaki kształt nada jej nowa ustawa deweloperska?
Jedną z nowości zawartych w nowej ustawie deweloperskiej jest kompleksowa regulacja umowy rezerwacyjnej, jak dotąd nienormowanej odrębnymi przepisami. Warto więc dogłębnie przeanalizować, jaki kształt ustawodawca postanowił nadać tego rodzaju umowie, wprowadzając ją oficjalnie do polskiego systemu prawnego.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna jest umową zawieraną pomiędzy deweloperem / innym przedsiębiorcą a tzw. rezerwującym, tj. osobą zainteresowaną nabyciem praw do konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego (nieruchomości).
Celem umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie konkretnej nieruchomości, stanowiącej przedmiot zainteresowania potencjalnego nabywcy, z oferty sprzedaży dewelopera (innymi słowy, zapewnienie prawa wyłączności nabycia danej nieruchomości).
Zawarcie takiej umowy nie jest i nie będzie obowiązkowe, daje jednak rezerwującemu czas na podjęcie ostatecznej decyzji co do nabycia nieruchomości, w szczególności na sprawdzenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, uzyskanie finansowania itp.
Umowa rezerwacyjna obecnie
Dotychczas nie istniały przepisy, które regulowałyby treść i postanowienia umowy deweloperskiej. Tym samym na chwilę obecną stanowi ona umowę nienazwaną, sporządzaną według ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących zawierania umów.
W rezultacie deweloperzy mogą niemal dowolnie kształtować postanowienia umowy rezerwacyjnej, ustalając wysokie opłaty rezerwacyjne lub prawo wycofania się z umowy rezerwacyjnej z błahych powodów i bez konsekwencji prawnych.
Zawieranie umów rezerwacyjnych, choć fakultatywne, staje się coraz popularniejsze, zwłaszcza wobec nadwyżki popytu nad podażą i galopujących cen, stąd też ustawodawca zdecydował się na kompleksową regulację tego typu umowy.
Nowe regulacje
Nowa ustawa deweloperska zawiera cały rozdział poświęcony umowie rezerwacyjnej. Jej zawieranie nadal nie będzie obowiązkowe, niemniej jednak, jeśli strony zdecydują się na jej sporządzenie, będzie ona musiała odpowiadać normom wskazanym w ustawie.
Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. Ma ona na celu jedynie czasowe wyłączenie lokalu z oferty sprzedażowej dewelopera. Tym samym niewywiązanie się przez dewelopera z postanowień umowy rezerwacyjnej nie rodzi po stronie rezerwującego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Umowa rezerwacyjna może zawierać elementy charakterystyczne również dla umowy przedwstępnej, czyli zobowiązywać strony do zawarcia umowy deweloperskiej w przyszłości – takie ustalenia leżą już jednak w gestii stron.
Forma i treść umowy rezerwacyjnej
Zgodnie z nowymi przepisami umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Art. 30 nowej ustawy deweloperskiej wskazuje elementy istotne umowy rezerwacyjnej:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- określenie usytuowania nieruchomości, powierzchni i układu pomieszczeń,
- cenę nieruchomości,
- okres, na jaki nieruchomość ma być wyłączona z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony.
W treści umowy rezerwacyjnej mogą znaleźć się także inne postanowienia istotne dla zawierających ją stron. Niemniej jednak ich treść nie może sprzeciwiać się ustawie, naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego.
Okres obowiązywania
Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony. Co istotne, jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt, czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez niego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Obowiązek informacyjny po stronie dewelopera
Na dewelopera ustawodawca nałożył obowiązek informacyjny, zgodnie z którym w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper musi informować rezerwującego o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym bądź w jego załącznikach.
Niedopełnienie tego obowiązku, w przypadku umowy zawierającej zobowiązanie rezerwującego do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, będzie skutkowało koniecznością zwrotu pełnej kwoty opłaty przez dewelopera.
Opłata rezerwacyjna
Zastrzeżenie w umowie rezerwacyjnej zobowiązania do uiszczenia przez rezerwującego opłaty jest zależne od woli stron. Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy strony będą mogą ustalić, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie się wiązało z obowiązkiem wpłacenia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość opłaty nie będzie mogła jednak przekroczyć 1% ceny nieruchomości.
Co istotne z perspektywy nabywców, opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Jeżeli umowa deweloperska (bądź inna z umów regulowanych przez ustawę) zostanie zawarta, wówczas deweloper będzie zobligowany do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Skutki niewykonania zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej
Zasady rozliczenia opłaty rezerwacyjnej są zbliżone do zasad rozliczenia zadatku.
Jeżeli niedoszły nabywca nieruchomości rozmyśli się i do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie, wówczas opłata rezerwacyjna przepada na rzecz dewelopera (przyjmuje się, że nie doszło do podpisania przyrzeczonej umowy z winy nabywcy nieruchomości).
Jeśli zaś deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, np. zawrze umowę deweloperską z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną, opłata rezerwacyjna ulega zwrotowi nabywcy w podwójnej wysokości.
Natomiast w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej co do sfinansowania nabycia nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy (jest to istotna zmiana w stosunku do dotychczasowej praktyki zachowywania opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera).
Podobny zwrot następuje również w sytuacji, gdy deweloper zmieni prospekt informacyjny lub jego załączniki, ale nie zawiadomi o tej okoliczności nabywcy w odpowiedni sposób (przyjmuje się, że nastąpiła zmiana okoliczności, a deweloper zataił te informacje przed nabywcą).
Podsumowanie
Wprowadzone zmiany do obowiązujących przepisów wydają się słuszne, gdyż regulują i porządkują praktykę stosowania umów poprzedzających zawarcie umów przedwstępnych, deweloperskich, sprzedaży nieruchomości lub innych umów o podobnym charakterze i skutku.
Ustawodawca pozostawił stronom swobodę uznania i prawo, a nie obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej, jednocześnie starając się zbilansować interesy zarówno dewelopera, jak i rezerwującego.
Artykuł ukazał się pierwotnie w dzienniku „Rzeczpospolita”
Michał Gliński, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
