Ułatwienia dla oddających mieszkania uchodźcom | Co do zasady

12 marca 2022 r. weszła w życie ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, zwana również specustawą o pomocy obywatelom Ukrainy. Wprowadziła ona szereg zmian, które mają umożliwić funkcjonowanie w naszym społeczeństwie coraz większej rzeszy uchodźców wojennych z Ukrainy. Ustawa reguluje między innymi legalizację pobytu, korzystanie z pomocy medycznej i pomocy społecznej, a także umożliwia podjęcie pracy w Polsce. Znalazły się w niej również postanowienia związane z udostępnianiem uchodźcom mieszkań przez obywateli Polski.

Celem ustawodawcy było zachęcenie Polaków do wsparcia uchodźców z Ukrainy w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych na terenie Polski. Zaproponowane zmiany miały zabezpieczyć interesy właścicieli nieruchomości i tym samym zwiększyć zasób lokali dostępnych dla osób poszkodowanych wojną.

Zakresem ustawy objęci są:

• obywatele Ukrainy, którzy przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa,
• obywatele Ukrainy posiadający Kartę Polaka, którzy wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• nieposiadający obywatelstwa ukraińskiego małżonkowie obywateli Ukrainy, o ile przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa.

Użyczenie

Oczywiste jest, że osoby uciekające z Ukrainy przed wojną nie przyjeżdżają do Polski z własnego wyboru i z zapasem oszczędności. Trudno wymagać, aby wszystkie takie osoby było stać na najem lokalu.

Mając to na względzie, ustawodawca uwolnił umowę użyczenia spod działania przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów”) oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „ustawa covidowa”).

W praktyce oznacza to, że jeśli zaistnieją przesłanki do opróżnienia lokalu użyczonego uchodźcy z Ukrainy, będzie to możliwe w każdym czasie, gdyż nie stosuje się przepisów o zakazie eksmisji. Oczywiście mowa o użyczeniu mieszkania uchodźcom w celu tymczasowego zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. W tej sytuacji nie obowiązuje także czasowy zakaz eksmisji wprowadzony w związku z pandemią koronawirusa.

Najem okazjonalny

Z kolei zgodnie z art. 69 specustawy przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego najemca będący osobą wymienioną na liście powyżej nie musi wskazywać innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu. Do umowy nie trzeba też więc dołączać oświadczenia właściciela takiego innego lokalu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu), że zgadza się na to, aby najemca i osoby z nim zamieszkujące zamieszkali w tym lokalu.

Najemca musi za to – jak zwykle przy najmie okazjonalnym – dołączyć do umowy swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji i na żądanie wynajmującego opróżni i wyda lokal używany na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu.

W pełni zrozumiała jest rezygnacja z żądania, by najemca będący uchodźcą wskazał inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego i by składał stosowne oświadczenie właściciela takiego lokalu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu).

Wbrew pozorom brak zakazu eksmisji i wyłączenie wobec uchodźców obowiązku składania przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego oświadczenia o lokalu zastępczym jest korzystne także dla samych uchodźców. Ułatwi bowiem zawieranie takich umów, gdyż rozwieje niektóre obawy właścicieli lokali dotyczące długotrwałych i uciążliwych postępowań eksmisyjnych. Umożliwi więc zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych uchodźców.

Co z najem kodeksowym?

Specustawa nie reguluje kwestii najmu instytucjonalnego, co nie budzi wątpliwości, gdyż ta instytucja jest stworzona do oddawania mieszkań w najem w ramach działalności gospodarczej. Jednak pominięcie najmu zwykłego, tj. innego niż okazjonalny, regulowanego przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, pozostaje niezrozumiałe i niekonsekwentne, zważywszy na cel ustawy.

Wydaje się, że w pośpiechu prac ustawodawca zapomniał o wyłączeniu spod działania ustawy o ochronie praw lokatorów i ustawy covidowej najmu na zasadach ogólnych, tj. innego niż okazjonalny. Brak ten jest brzemienny w skutkach dla wynajmujących. Jeśli bowiem wynajmujący nie chce stosować przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, bo np. nie chce prosić uchodźców o poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego, skutkować to będzie niemożliwością skutecznej eksmisji uchodźców, gdyby np. zachowali się nielojalnie i odmówili opuszczenia lokalu po umówionym czasie.

Do najmu zwykłego stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, niezależnie od obywatelstwa najemcy. Co więcej, nawet jeśli właściciel lokalu uzyska tytuł wykonawczy zobowiązujący najemcę do wydania nieruchomości lub opróżnienia pomieszczenia, a najemcy nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu (czego należy się spodziewać w przypadku uchodźców), komornik zgodnie z brzmieniem art. 1046 § 4 k.p.c. wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina na wniosek komornika wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Należy mieć również na względzie, że obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego przysługuje m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, uprawnionym do renty lub zasiłku dla bezrobotnych.

Trzeba liczyć się z tym, że nie wszyscy obywatele Ukrainy znajdą w Polsce zatrudnienie, choćby z uwagi na bariery językowe. Może to powodować trudności w regulowaniu należności wobec wynajmujących. Dlatego brak regulacji dotyczących umów najmu zwykłego albo zniechęci właścicieli lokali do zawierania tego typu umów, albo doprowadzi do problemów wynajmujących w przyszłości.

Ocena zmian

Intencje ustawodawcy jak najbardziej należy ocenić pozytywnie w obecnej sytuacji geopolitycznej. Regulacja ułatwia ochronę posesoryjną właścicieli mieszkań, wprowadza też partycypację finansową Skarbu Państwa w finansowaniu pobytu uchodźców na pewnych zasadach. Niestety pozostawienie luk, o których wspominamy powyżej, powoduje, że regulacja nie osiąga zamierzonego celu. Do tego dochodzi niepełny katalog podmiotowy ustawy, któremu wymyka się szereg kategorii uchodźców, takich jak np. osoby będące uchodźcami wojennymi z Ukrainy, gdzie mieszkały na podstawie karty stałego pobytu.

Celem wprowadzonych zmian było większe zabezpieczenie praw i interesów właścicieli lokali decydujących się na ich użyczenie bądź wynajęcie uchodźcom z Ukrainy. Wydaje się, że procedowana w pośpiechu ustawa nie do końca sprostała celom, dla jakich była tworzona. Wprowadzone zabezpieczenia są bowiem niepełne. Prawdopodobnie powyższe luki spowodują wkrótce dalsze zmiany tych regulacji.  

Pamiętajmy, że czasami dobrym rozwiązaniem dla osób udostępniających uchodźcom wojennym z Ukrainy lokal do krótkiego, nieokreślonego w czasie i nieodpłatnego korzystania, może być instytucja tzw. prekarium, o której pisaliśmy już na naszym portalu.

Gabriela Pagacz, Michał Wons, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy