Sytuacja prawna nabywcy lokalu stanowiącego przedmiot najmu
Kupując lokal będący przedmiotem najmu, nabywca przejmuje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Co jednak w przypadku, gdy lokal został nabyty od syndyka lub komornika, albo gdy najemca zapłacił poprzedniemu właścicielowi czynsz za pół roku z góry?
Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Na mocy tego przepisu dochodzi więc do zmiany po stronie wynajmującego, przy zachowaniu dotychczasowej treści stosunku najmu. Nie ma przy tym znaczenia, czy nabywca lokalu użytkowego w dacie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości miał świadomość istnienia stosunku najmu obciążającego nabywaną nieruchomość.
Takie uregulowanie ma na celu ochronę praw najemcy, który w przeciwnym wypadku nie mógłby domagać się od nabywcy respektowania umowy najmu zawartej ze zbywcą. Warunkiem opisanej zmiany po stronie wynajmującego jest zbycie rzeczy „w czasie trwania najmu”.
Warunkowa umowa najmu
Pojawia się więc pytanie, czy wystarczające jest samo zawarcie umowy najmu w sytuacji, gdy wydanie przedmiotu najmu miałoby nastąpić w późniejszym okresie. W mojej ocenie w sytuacji tzw. warunkowej umowy najmu, gdy przedmiot najmu jeszcze nawet nie został wybudowany, nie można mówić o rozpoczęciu okresu najmu. W takim przypadku nie dojdzie więc do wstąpienia przez nabywcę w stosunek najmu. Na taką okoliczność z perspektywy najemcy warto zastrzec w umowie najmu kary umowne na wypadek zbycia przez wynajmującego nieruchomości bez zagwarantowania jednoczesnego przeniesienia praw i obowiązków z zawartej umowy najmu na nabywcę.
Sposób nabycia nieruchomości
Przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego będzie miał zastosowanie tylko w przypadku „cywilnoprawnego zbycia rzeczy najętej”, czyli przeniesienia własności rzeczy w drodze umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny. Sąd Najwyższy uznał, że tej reguły nie można traktować rozszerzająco i rozciągać na sytuację, gdy dochodzi do rozwiązania prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 Kodeksu cywilnego i odzyskania przez właściciela całości uprawnień do nieruchomości. Przez zbycie nie należy rozumieć tzw. nabycia pierwotnego, z zastrzeżeniem odstępstw wynikających z przepisów szczególnych, to jest Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu stosownie do przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Warto podkreślić, że zgodnie z treścią art. 108 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym.
Roszczenia wynikające z dotychczasowego stosunku najmu
Na nabywcę przedmiotu najmu przechodzą od chwili nabycia wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu. Co istotne, na nabywcę nie przechodzą roszczenia stron wynikające z dotychczasowego stosunku najmu. Nabywca nie może zatem domagać się zapłaty zaległego czynszu ani dochodzić roszczeń odszkodowawczych przysługujących zbywcy. Najemca zaś nie może dochodzić od nabywcy zwrotu wartości napraw koniecznych ani innych napraw obciążających wynajmującego dokonanych przed zbyciem. Uznaje się jednak, że najemca może dochodzić od nabywcy zwrotu ulepszeń dokonanych przed zbyciem, albowiem przyjmuje się, że roszczenie to staje się wymagalne dopiero po zakończeniu najmu. Co istotne, nabywca odpowiada wobec najemcy za wady przedmiotu najmu, nawet jeżeli powstały one jeszcze przed datą zbycia. Stając się wynajmującym, nabywca jest bowiem odpowiedzialny za utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do umówionego użytku.
Czynsz zapłacony z góry i nadpłacony
Od momentu zbycia nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu wynajmującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty czynszu od najemcy. W praktyce pojawia się wątpliwość, czy w stosunku do nabywcy skuteczna jest zapłata czynszu „z góry”, czyli za okres następujący po dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu użytkowego. Wydaje się, że w takiej sytuacji nabywca nie będzie mógł domagać się ponownej zapłaty czynszu za okres następujący po dacie nabycia lokalu, jeśli sama umowa najmu przewidywała taki sposób zapłaty czynszu, czyli nabywca mógł zapoznać się z zasadami płatności czynszu. Również w przypadku zapłaty niewymagalnych opłat czynszowych z góry należałoby uznać, że nabywca nie może domagać się zapłaty czynszu nadpłaconego. Kwestia ta powinna być wyraźnie uregulowana w umowie sprzedaży nieruchomości i uwzględniona przy określeniu ceny sprzedaży. Za taką argumentacją przemawiają między innymi uregulowania zawarte w Kodeksie postępowania cywilnego oraz w Prawie upadłościowym i naprawczym. Zgodnie z art. 929 § 11 Kodeksu postępowania cywilnego pobranie z góry przez dłużnika (właściciela nieruchomości) przed zajęciem nieruchomości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, licząc od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Analogiczne uregulowanie znajduje się w przepisach Prawa upadłościowego i naprawczego. Z treści art. 107 Prawa upadłościowego i naprawczego wynika, że obranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Rozporządzenie czynszem to przede wszystkim występujący często w praktyce przelew wierzytelności wynikających z umowy najmu na bank. Natomiast Kodeks cywilny nie zawiera analogicznych rozwiązań w przypadku zbycia przedmiotu najmu w trakcie trwania stosunku najmu. Może to potwierdzać tezę o wstąpieniu przez nabywcę w stosunek najmu w takim kształcie, jaki istnieje w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, z uwzględnieniem dokonanych płatności oraz przelewu czynszu za okresy następujące po dniu zbycia.
Przyznane najemcy prawo pierwokupu
Warto podkreślić, że nabywca nie wstępuje w stosunki prawne związane z zawartą umową najmu, które są niezależne od stosunku najmu (np. świadczenie usług prawnych przez wynajmującego na rzecz najemcy). Wątpliwość może rodzić ocena oświadczenia zbywcy nieruchomości o ustanowieniu prawa pierwokupu nieruchomości wraz z przedmiotem najmu na rzecz najemcy. W mojej ocenie prawo pierwokupu w takim przypadku jest tylko pośrednio związane z umową najmu i co do zasady nie będzie skuteczne wobec nabywcy nieruchomości. Również w przypadku kaucji pieniężnej jako stosunku prawnego akcesoryjnego wobec najmu na przejęcie długu przez nabywcę nieruchomości potrzebna byłaby zgoda najemcy jako wierzyciela.
Możliwość wypowiedzenia najmu
Zgodnie z treścią art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca lokalu użytkowego staje się stroną umowy najmu, ale przysługuje mu prawo do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy, gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz gdy rzecz została najemcy wydana. Należy podkreślić, że nabywca powinien zrealizować prawo do wypowiedzenia umowy najmu, informując najemcę o nabyciu lokalu użytkowego, ewentualnie w najbliższym możliwym terminie. Nie można akceptować sytuacji, w której najemca przez długi czas pozostawałby w niepewności co do trwania wiążącej go umowy najmu.
W praktyce pojawiła się również wątpliwość, czy konieczne jest zawarcie umowy najmu w formie pisemnej z datą pewną, czy też możliwe jest uzyskanie daty pewnej już po zawarciu umowy najmu, ale przed zbyciem lokalu użytkowego. W praktyce dominuje pogląd drugi. Dla zachowania trwałości umowy najmu względem nabywcy wystarczające jest uzyskanie na dokumencie umowy najmu daty pewnej w rozumieniu art. 81 § 2 k.c., czyli przede wszystkim umieszczenie na tym dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza.
W przypadku przedwczesnego wypowiedzenia najmu przez nabywcę lokalu użytkowego najemcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko poprzedniemu wynajmującemu i zbywcy lokalu za szkody tym zdarzeniem spowodowane. Najemca powinien jednak niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie zbywcy przysługują przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy (art. 679 k.c.).
Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
