Specustawa mieszkaniowa – działa, nie działa?
Specustawa mieszkaniowa miała przynieść masowy wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych, głównie dzięki uproszczeniu formalności. Szum, który towarzyszył jej wprowadzeniu, wydaje się dziś większy niż jej faktyczne skutki. Czy można już kategorycznie powiedzieć, że specustawa nie spełniła pokładanych w niej nadziei?
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Celem ustawy było ułatwienie, odformalizowanie i przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Przed wejściem w życie ustawy zagospodarowanie i zabudowa terenu odbywały się
w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy albo miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Specustawa mieszkaniowa wprowadziła do porządku prawnego kilka nowych instrumentów prawnych, stwarzając alternatywną możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących.
Przede wszystkim na podstawie specustawy inwestor może ubiegać się o wydanie przez właściwą radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji nawet wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, a w niektórych przypadkach nawet wbrew zapisom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Z tych powodów ustawa od początku wywoływała spore emocje i głosy oburzenia po stronie gmin, które poczytywały ustawę jako odgórną próbę ingerencji w ich politykę przestrzenną i władztwo planistyczne. Gminy nie chciały być też posądzane o realizowanie wyłącznie interesów deweloperów, kosztem lokalnej społeczności.
Trzeba jednak wskazać, że ustawa – wbrew swoim celom – stawia przed inwestorami dość wysokie wymogi formalne. Co więcej, gminy zostały wyposażone w narzędzia pozwalające w niektórych przypadkach zaostrzać kryteria wydawania uchwał, co gminy dosyć chętnie wykorzystywały, określając, na przykład, mniejsze odległości od przystanku komunikacyjnego, szkoły, terenów sportu i rekreacji.
W konsekwencji rozwiązania ustawowe nie spełniły w pełni pokładanych w nich nadziei. Uzyskanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji nie okazało się dużo prostsze i szybsze niż uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub zmiana czy stwierdzenie nieważności miejscowego planu. Przeciwnie, uzyskanie uchwały często jest bardziej sformalizowane niż uzyskanie nawet pozwolenia na budowę.
Znamy już dane dotyczące funkcjonowania ustawy w latach 2018 – 2019 (informacje dotyczące 2020 r. są nadal zbierane). W okresie od sierpnia do grudnia 2018 r. w badanych 20 miastach nie została wydana żadna uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji, ale w 2019 r. sytuacja wyglądała już dużo lepiej.
Zgodnie z danymi Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii w 2019 r. złożono 450 wniosków o wydanie uchwały, na podstawie których wydano 265 uchwał o ustaleniu lokalizacji:
- 173 uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (pozytywnie rozpatrzonych 58% wniosków),
- 28 uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszących (pozytywnie rozpatrzonych 40% wniosków),
- 64 uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (pozytywnie rozpatrzonych 82% wniosków).
Kształtuje się również wykładnia przepisów ustawy i dobra praktyka ich stosowania.
Jeśli odmawiano wydania uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji, głównymi powodami były:
- brak spełnienia wymagań formalnych wniosków lub ich załączników,
- brak spełnienia standardów urbanistycznych przewidzianych przez ustawę albo zaostrzonych przez daną gminę,
- sprzeczność z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Wydaje się, że jest jeszcze zbyt wcześnie, aby kategorycznie ocenić funkcjonowanie ustawy
i osiągnięcie zakładanych przez nią celów – zwłaszcza, że widać stopniową poprawę w liczbie uzyskiwanych uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji.
Niewątpliwie zastosowaniu ustawy zaszkodziło dopuszczenie możliwości wprowadzania uchwał wbrew zapisom miejscowych planów i czarny PR wokół ustawy, a także rygorystyczne oczekiwania wobec inwestorów składających wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji.
Dlatego inwestorzy planujący inwestycję mieszkaniową powinni przede wszystkim szukać porozumienia z gminami, głównie w kierunku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu. Gdyby zaś uchwalenie albo zmiana miejscowego planu było trudne, należałoby w porozumieniu z gminą szukać innego rozwiązania (wydania decyzji o warunkach zabudowy albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji).
Wydaje się bowiem, że zarówno inwestorzy, jak i gminy mają ten sam cel – zwiększenie podaży mieszkań na rynku.
Michał Gliński, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
