Sąd Najwyższy rozstrzygnie, czym jest „uprawnienie do zakupu” nieruchomości rolnej
Jeden z sądów apelacyjnych skierował w styczniu 2017 roku pytanie prawne do Sądu Najwyższego dotyczące tego, czym w sensie prawnym jest „uprawnienie do zakupu”, przewidziane w jednej z ustaw dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi.
Ustawa epizodyczna z 2011 roku
Zmienione blisko rok temu zasady obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce nie są jedynymi aktami prawnymi budzącymi poważne wątpliwości podmiotów działających w tym sektorze. Jak już pisaliśmy, kłopoty wiążą się także z uchwaloną 16 września 2011 r. ustawą o zmianie ustawy o zagospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Ustawa ta przewidywała w art. 4, że długoterminowi dzierżawcy gruntów rolnych otrzymają od Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) propozycję tzw. wyłączenia części gruntów z produkcji rolnej. W praktyce sprowadzało się to do tego, że w odniesieniu do 30% dzierżawionych gruntów miało dojść do rozwiązania umowy dzierżawy. W zamian dzierżawca uzyskiwał „uprawnienie do zakupu” pozostałej części dzierżawionych gruntów. Wielu dzierżawców zdecydowało się na przyjęcie propozycji ANR, umowy dzierżawy zostały zmienione, a grunt wcześniej dzierżawiony został sprzedany przez ANR innym rolnikom.
ANR odmawia
Gdy nadszedł termin realizacji uprawnienia do zakupu, dzierżawcy masowo zwracali się do ANR, żądając realizacji przyrzeczonej obietnicy, a więc sprzedaży na ich rzecz dzierżawionych gruntów. ANR jednak w wielu przypadkach odmówiła tej sprzedaży, twierdząc, że uprawnienie przewidziane w art. 4 wspomnianej ustawy nie jest roszczeniem o zawarcie umowy, ale stanowi jedynie prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Różnica prawna jest istotna, gdyż jeśli uprawnienie do zakupu stanowi roszczenie, to sąd może wbrew woli ANR zastąpić jej oświadczenie woli o sprzedaży gruntu, natomiast jeśli to tylko pierwszeństwo – wtedy możliwości takiej nie ma.
Rozbieżności w orzeczeniach sądów
Sądy okręgowe rozpoznające tego typu sprawy w różnych częściach Polski odmiennie rozstrzygały owo zagadnienie. Niektóre oddalają powództwa o zawarcie umowy, argumentując, że ustawodawca przewidział dla dzierżawcy jedynie prawo pierwszeństwa, zatem jeśli ANR nie przejawia woli zbycia nieruchomości, nie można jej prawnie wymusić. Są jednak i takie orzeczenia, w których sądy przyjmowały, że uprawnienie do zakupu to nic innego jak roszczenie o zawarcie umowy. W jednej z takich spraw w pierwszej instancji zapadło rozstrzygnięcie korzystne dla dzierżawcy, które ANR zaskarżyła apelacją.
Charakter prawny uprawnienia wyjaśni Sąd Najwyższy
Właśnie na potrzeby takich sytuacji pomyślany został art. 390 § 1 k.p.c., zgodnie z którym jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając rozpoznanie sprawy. Sąd apelacyjny skorzystał z tej możliwości, wobec czego w ciągu najbliższych kilku czy kilkunastu miesięcy można spodziewać się rozstrzygnięcia wskazanego problemu prawnego.
Dr Marcin Lemkowski, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
