Przesłanki i sposoby ustanawiania odrębnej własności lokali | Co do zasady

Definicja lokalu zawarta w ustawie o własności lokali, niezależenie od jego charakteru i przeznaczenia (mieszkalny, użytkowy itp.), jako podstawowe i zarazem jedyne kryterium wyodrębnienia nieruchomości lokalowej wskazuje jej samodzielność. Przepisy nie ustanawiają innych przesłanek, w szczególności dotyczących sposobu korzystania z pomieszczeń, ich rozmiarów czy liczby lokali w budynku.

Za najistotniejszą cechę samodzielności lokalu uważa się wydzielenie pomieszczenia trwałymi ścianami w obrębie danego budynku. Podkreślił to również WSA w Gdańsku w wyroku z 11 grudnia 2008 r. (III SA/Gd 213/08) wskazując, że:

samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też ‘ściany’ pełniące w istocie funkcję prowizoryczną […]. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego, nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany […].

Drugim istotnym elementem samodzielności lokalu jest możliwość korzystania z niego bez potrzeby używania innych samodzielnych lokali (wyrok WSA w Warszawie z 26 września 2007 r., II SA/Wa 1069/07).

Dla ustanowienia odrębnej własności lokalu nie jest istotne, czy lokal ten spełnia normy techniczne wynikające z aktualnie obowiązujących przepisów budowlanych. Powyższa kwestia ma szczególne znaczenie przy ustalaniu samodzielności lokali, które zostały wzniesione pod rządami poprzednich regulacji prawnych. Nie można do takich lokali stosować późniejszych norm przewidzianych w aktualnych przepisach, gdyż w przeciwnym razie wiele lokali wybudowanych w ubiegłych latach nie spełniałaby wymogów samodzielnych lokali mieszkalnych (wyrok WSA w Gdańsku z 12 lipca 2007 r., II SA/Gd 378/07).

Współcześnie jedynie lokal, jako część budynku, może stanowić odrębną nieruchomość. Nie ma obecnie podstaw normatywnych do wyodrębnienia innych części budynków, w szczególności pięter, chyba że lokal stanowi całe piętro. Samodzielny lokal może zostać podzielony na mniejsze części tylko wówczas, gdy także one będą mogły być uznane za samodzielne i nadające się do wyodrębnienia lokale. W przeciwnym razie podział nie będzie możliwy, a poszczególne części nie będą mogły być w żaden sposób nabyte (poprzez umowę, zasiedzenie itd.). Zwrócił na to uwagę m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z 15 marca 1989 r. (III CZP 14/89), wyjaśniając, że nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Pomieszczenie takie nie jest bowiem w obiegu prawnym rzeczą nieruchomą, która z upływem określonego okresu posiadania mogłaby w ogóle stać się przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Nie może ono występować jako rzecz lub jej część, która poprzez wyodrębnienie uzyskałaby cechę samoistności. Pokój stanowiący składnik odrębnego lokalu mieszkalnego jest z nim integralnie związany i dzieli jego los prawny.

Lokal musi uzyskać cechę samodzielności jeszcze przed dokonaniem jego wyodrębnienia. W przypadku nowo wybudowanych budynków wydanie zaświadczenia o spełnieniu warunków samodzielności położonych w nich lokali może nastąpić dopiero po dopuszczeniu tychże budynków do użytkowania. O tym z kolei, czy obiekt budowlany, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie budowlane, odpowiada normom obowiązującym dla obiektów przeznaczonych na cele mieszkalne, decyduje właściwy organ nadzoru budowlanego.

Spełnienie przesłanek samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Przedmiotem tego postępowania nie są żadne inne – poza samodzielnością nieruchomości lokalowej – okoliczności, w szczególności dotyczące możliwości użytkowania lokalu. Jak zaznaczył NSA w wyroku z 20 października 2010 r. (I OSK 810/10) pozwolenie na użytkowanie lokalu jest kwestią odrębną od jego samodzielności, uregulowaną przepisami prawa budowlanego, do którego to prawa art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie odwołuje się, definiując samodzielność lokalu mieszkalnego.

Trzy metody ustanowienia odrębnej własności lokalu

Zgodnie z ustawą o własności lokali istnieją trzy podstawowe metody ustanawiania odrębnej własności nieruchomości lokalowych:

• w drodze umowy,
• w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
• poprzez orzeczenie sądu znoszące współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, zawierana obligatoryjnie w formie aktu notarialnego, powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Powyższa umowa może być zawarta zarówno przez współwłaścicieli nieruchomości, jak i przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Ustawa przewiduje również szczególny rodzaj umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu (art. 9). Jest nią tzw. umowa deweloperska, w której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Aby umowa była ważna, muszą być spełnione trzy warunki:

• podmiot podejmujący się budowy musi być właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony,
• podmiot ten musi uzyskać pozwolenie na budowę,
• roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa należy ujawnić w księdze wieczystej.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 22 kwietnia 2010 r. (I ACa 140/2010) uznał, że umowa deweloperska, która nie spełnia powyższych wymogów, jest kwalifikowana jako umowa złożona, łącząca w sobie elementy wielu umów, najbardziej zbliżona charakterem do umowy o zastępstwo inwestorskie, zatem umowy o świadczenie usług, do której, w braku odmiennej regulacji będą miały zastosowanie przepisy o zleceniu […].

Odrębną własność lokalu może także ustanowić dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej, właściciel nieruchomości. W takiej sytuacji stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Poprzez powyższą czynność właściciel niejako umawia się sam ze sobą, że niektóre z należących do niego pomieszczeń, stanowiących dotychczas jeden przedmiot własności, zostaną wyodrębnione w samodzielne części – lokale, dzięki czemu każdy z nich będzie mógł być osobno zbyty. Wszystkie dotychczasowe i nowo wyodrębnione części – lokale nadal należą do tej samej osoby z tą różnicą, że w miejsce jednej nieruchomości powstaje kilka nowych, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Ostatnim sposobem ustanowienia odrębnej własności lokali (na podstawie ustawy o własności lokali) jest zniesienie współwłasności nieruchomości mocą orzeczenia sądu. W takim przypadku również stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Jeśli spełnienie warunku samodzielności lokalu wymaga wykonania dodatkowych prac adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym za zasadne żądanie ustanowienia odrębnej własności lokalu, zezwolić na ich wykonanie zainteresowanemu uczestnikowi postępowania. Gdyby pozostali uczestnicy stawiali w tej mierze przeszkody, sąd może wydać odpowiednie nakazy lub zakazy. Orzeczenie o zniesieniu współwłasności nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny, na podstawie którego ustanowiona zostaje odrębna własność lokali, powinno obejmować wszystkie lokale w tym budynku (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2012 r., II CSK 582/11).

Czwarty sposób: w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest także w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym celu spółdzielnia wraz z jej członkiem podpisują umowę o budowę lokalu, mocą której obie strony zobowiązują się do zawarcia – już po wybudowaniu lokalu – umowy o ustanowienie jego odrębnej własności. Członek spółdzielni wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie jego odrębnej własności, nazywane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Roszczenie to jest zbywalne wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Spółdzielnia ustanawia na rzecz swojego członka odrębną własność lokalu najpóźniej w ciągu trzech miesięcy od wybudowania lokalu, a jeżeli z odrębnych przepisów wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie – najpóźniej w terminie trzech miesięcy od uzyskania pozwolenia. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić również na rzecz innych osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa. Dodatkowo ustawa przewiduje możliwość zawarcia przez spółdzielnię umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takiej sytuacji wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa powyższa umowa.

Należy podkreślić, że jeśli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości wyodrębniono własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od tego, czy właściciele są członkami spółdzielni mieszkaniowej. Właściciele lokali są wówczas zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku.

Przemysław Szymczyk, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy