Przechowywanie dokumentacji budowlanej przez właściciela obiektu
Czy faktycznie można się nie przejmować, jeśli z upływem lat dokumenty dotyczące budynków i budowli gdzieś się zawieruszyły?
Przy transakcjach dotyczących nieruchomości zabudowanych obiektami budowlanymi powstałymi wiele lat temu często pojawia się problem braku dokumentów dotyczących procesu budowlanego. Skomplikowane przekształcenia własnościowe i strukturalne zachodzące po 1989 roku powodują, że wielu aktualnych właścicieli zabudowanych nieruchomości ma poważne problemy z przedstawieniem w trakcie badania prawnego dokumentów dotyczących budynków i budowli, przede wszystkim pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie. Takich właśnie dokumentów domagają się dociekliwi prawnicy reprezentujący ostrożnych i zapobiegliwych kontrahentów lub instytucje finansujące, analizując stan prawny nieruchomości.
Kwestia przechowywania dokumentów dotyczących budowy obiektu budowlanego była w warunkach gospodarki scentralizowanej traktowana często po macoszemu. W efekcie podczas transformacji nowi właściciele napotykali braki w dokumentacji wywołane zaniedbaniami swych poprzedników prawnych i często nie byli w stanie dokumentacji tej wyegzekwować lub odtworzyć.
Podstawy prawne
Należy podkreślić, że obowiązek przechowywania dokumentacji wynika nie tylko z zapobiegliwości dobrego gospodarza, lecz był i jest obowiązkiem wynikającym z ustawy.
Wystarczy prześledzić kolejne uregulowania. I tak, obecne przepisy prawa budowlanego z 1994 roku (art. 63) nakładają na właściciela obiektu budowlanego obowiązek przechowywania przez cały okres istnienia obiektu budowlanego szeroko rozumianej dokumentacji budowy, w tym dokumentów i decyzji dotyczących obiektu. Naruszenie tego obowiązku zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 9). Przepisy te są jasno sformułowane i nie budzą wątpliwości co do zakresu tego obowiązku.
Przepisy poprzednio obowiązującego prawa budowlanego z 1974 roku (art. 56) nakazywały inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego m.in. udostępnienie terenowemu organowi administracji państwowej dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu budowlanego do użytku lub utrzymaniem obiektu, przy wykonywaniu przez ten organ zadań określonych ustawą. Naruszenie obowiązku udostępnienia tych dokumentów zagrożone było karą aresztu do 3 miesięcy lub grzywny (art. 59 pkt 12). Nie mam wątpliwości co do tego, że przepis ten statuował obowiązek przechowywania dokumentacji, czego najlepszym dowodem jest sankcja karna za nieudostępnienie dokumentów organowi administracji państwowej. Prawo budowlane z 1974 roku obowiązywało przez prawie 20 lat. Przez ten czas powstało wiele obiektów przemysłowych będących dziś przedmiotem analiz i transakcji.
Z kolei przepisy prawa budowlanego z 1961 roku (art. 61) stwierdzały, że organy państwowego nadzoru budowlanego mają prawo żądać od inwestora, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego oraz od wykonawcy robót budowlanych udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu budowlanego do użytkowania bądź utrzymaniem obiektu. Nieprzedstawienie dokumentów w nakazanym terminie zagrożone było karą aresztu do 3 miesięcy lub grzywny (art. 78).
Orzecznictwo
W kontekście obowiązku przechowywania dokumentacji pod rządami prawa budowlanego z 1974 roku wskazać należy na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 9 kwietnia 2008 roku (II SA/Wr 45/08). Stwierdzał on, że przepisy prawa budowlanego z 1974 roku nie nakładały na właściciela obiektu budowlanego obowiązku archiwizowania dokumentacji związanej z realizacją obiektu budowlanego, tak jak to czyni obecne prawo budowlane z 1994 roku. Wyrok ten – z którym się zresztą nie zgadzam – mógł wywoływać u właścicieli obiektu poczucie złudnego komfortu, dając podstawy do uniknięcia odpowiedzialności karnej. Nie w odpowiedzialności karnej lub jej braku tkwi jednak istota problemu.
Znacznie poważniejsza jest inna konsekwencja braku dokumentacji. Wskazał na nią ten sam WSA we Wrocławiu w powołanym wyżej wyroku. WSA stwierdził, że zniszczenie lub zaginięcie dokumentacji związanej z konkretnym obiektem budowlanym nie spowoduje, że stanie się on samowolą budowlaną. Dodał jednak, że nie stanie się tak, jeżeli w rzeczywistości wzniesiono obiekt budowlany na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Oznacza to, że wbrew przekonaniu niektórych właścicieli trudno mówić o swoistym domniemaniu faktycznym sprowadzającym się do tego, że skoro obiekt budowlany został wybudowany, to nie ma powodów do podnoszenia kwestii legalności jego budowy, nawet jeśli dokumentacja z racji upływu czasu gdzieś się zawieruszyła. Brak dokumentacji sprawia bowiem, że pytanie o legalność budowy staje się jak najbardziej zasadne. Jest zaś sprawą oczywistą, że pojawienie się takiego pytania w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości ma istotny wpływ na przebieg transakcji, jej finansowanie i cenę.
Jedynym ułatwieniem dla właściciela obiektu budowlanego jest to, że brak dokumentacji nie pozbawia go możliwości dowodzenia legalności budowy wszelkimi środkami dowodowymi, o których będziemy pisać w kolejnych wydaniach naszego portalu.
Tomasz Zasacki, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
