Prospekt deweloperski | Co do zasady

Jakie informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego należy zawrzeć w tzw. prospekcie deweloperskim.

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) jednym z instrumentów zabezpieczających interesy nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma być prospekt informacyjny. Prospekt ten ma zawierać szczegółowe informacje w zakresie sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wzór prospektu stanowi załącznik do ustawy.

Kwestie związane z opracowaniem prospektu, procedurą jego udostępniania, wpływu prospektu informacyjnego na zawarcie i wykonywanie umowy deweloperskiej, jak również odpowiedzialności z tytułu wadliwego wykonania projektu zostały uregulowane w art. art.17- 20, 22, 29, 32 i 33 ustawy.

Prospekt składa się z dwóch części, a mianowicie części ogólnej i części indywidualnej.

W części ogólnej podawane są:

• dane identyfikacyjne (m.in. NIP, REGON, KRS) i kontaktowe dewelopera;
• opis doświadczeń dewelopera;
• informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia.

W części indywidualnej podaje się cenę 1 m² lokalu lub domu oraz określa się położenie oraz inne istotne cechy przedmiotu umowy, w tym standard wykończenia oraz dostęp do mediów i drogi publicznej.

Sporządzenie prospektu w zasadzie nie powinno nastręczać trudności. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ustawodawca wymaga podania w prospekcie, w części dotyczącej gruntu: „Informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach, dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach”.

Zapis ten nie jest precyzyjny i budzi kontrowersje.

Po pierwsze ani w ustawie, ani w prospekcie nie podano, w jaki sposób ustalić granice badanego obszaru, po drugie nie zdefiniowano, co należy rozumieć przez publicznie dostępne dokumenty. W związku z tym istnieje ryzyko niewłaściwego sporządzenia prospektu.

Wydaje się, że w celu zidentyfikowania inwestycji znajdujących się w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości należałoby w praktyce wyznaczyć wokół tej nieruchomości pas terenu o szerokości 1 km.

Z kolei dokumentami publicznie dostępnymi w zakresie inwestycji niewątpliwie są studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Każdy może otrzymać wypis i wyrys z tych dokumentów. Studium jest dokumentem zawierającym strategię rozwoju i politykę zagospodarowania przestrzennego, ale ma ono raczej pomocniczy charakter, a więc nie będą z niego wynikać tak szczegółowe informacje, jakie są wymagane w prospekcie.

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może nie istnieć dla badanego obszaru. Z tego względu oraz w celu spełnienia wymogów ustawy wskazane jest monitorowanie przez deweloperów informacji podawanych do publicznej wiadomości, dotyczących przede wszystkim lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz informacji o środowisku i jego ochronie, które są podawane w Biuletynie Informacji Publicznej organów właściwych w sprawie (np. urzędów gmin, regionalnych dyrekcji ochrony środowiska, urzędów wojewódzkich). Zalecane jest także korzystanie z innych niż Biuletyn Informacji Publicznej źródeł informacji przewidzianych w ustawie z dnia 6 września 2001 roku o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. Nr 112, poz. 1198 z późn. zm.). W trybie tej ustawy można od właściwych organów otrzymać dane o zakończonych bądź prowadzonych postępowaniach dotyczących inwestycji (lokalizacyjnych, środowiskowych, budowlanych).

Niezgodność informacji zawartych w prospekcie ze stanem prawnym i faktycznym istniejącym w dacie podpisania umowy deweloperskiej oraz brak w prospekcie informacji określonych w ustawowym wzorze stanowią przesłanki do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej Deweloper lub inna osoba obowiązana w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu ponosi odpowiedzialność cywilną oraz może podlegać odpowiedzialności karnej wynikającej m.in. z podania nieprawdziwych informacji.

Z tego względu przy sporządzeniu prospektu informacyjnego trzeba zachować należytą staranność.

Iwona Kasperek, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy