Pomieszczenia pomocnicze a przynależne | Co do zasady

Zaklasyfikowanie danego pomieszczenia jako „przynależnego” lub „pomocniczego” rodzi istotne konsekwencje, zwłaszcza cywilnoprawne. Pomieszczenie przynależne (w przeciwieństwie do pomocniczego) może być bowiem oddzielone od lokalu zarówno fizycznie, jak i prawnie, dzięki czemu istnieje możliwość jego zbycia lub włączenia do nieruchomości wspólnej. Niestety orzecznictwo nie jest w tym zakresie jednolite.

Zgodnie z ustawą o własności lokali pomieszczenia pomocnicze stanowią nieodłączny element zasadniczej części lokalu, jego integralny składnik służący zaspokajaniu tych samych potrzeb co lokal (mieszkaniowych, użytkowych itp.). Pomieszczeń tych nie można pod względem własności i funkcjonalności oddzielić od głównej części lokalu. Często nie jest również możliwe ich fizyczne odłączenie (bez dokonania uszkodzeń), ponieważ są one zazwyczaj wydzielone wraz z lokalem trwałymi ścianami w obrębie budynku (choć mogą się znajdować także poza jego granicami, lecz zawsze w ramach nieruchomości gruntowej). Mimo że w praktyce pomieszczenia pomocnicze nie zawsze występują, to bardzo często właśnie dzięki nim lokal może samodzielnie spełniać przypisaną mu funkcję.

Pomieszczenia przynależne z kolei ustawa definiuje w następujący sposób:

do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż […].

O tym, czy dane pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność, nie decyduje faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu ustalony zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (wyrok Sądu Najwyższego z 20 lipca 2007 r., I CSK 148/2007, Lex nr 503225).

Kryterium funkcjonalne i kryterium położenia

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 24 września 2008 r. (II SA/Sz 515/08, LEX nr 522658) stwierdził, że podział pomieszczeń na „izby” i „pomieszczenia pomocnicze” oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie „pomieszczeń przynależnych” opiera się na kryterium położenia.

„Izbami” zdaniem sądu są te pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają, natomiast „pomieszczeniami pomocniczymi” te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. Tak więc izbami będą pokoje (w lokalu mieszkalnym), a pomieszczeniami pomocniczymi przykładowo przedpokój i łazienka.

Sąd podkreślił, że do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. To samo tyczy się pomieszczeń pomocniczych, które mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza nim.

Na kryteria funkcjonalności i położenia jako czynniki odróżniające pomieszczenia pomocnicze od pomieszczeń przynależnych zwrócił również uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 10 czerwca 2010 r. (III SA/Gd 185/10). W innym orzeczeniu (z 9 lipca 2009 r., I SA/Gd 351/09) ten sam sąd wyjaśnił, że „pomieszczenie pomocnicze” służy bezpośrednio zaspokajaniu mieszkalnych potrzeb ludzi, a więc przykładowo – przechowywaniu ubrań, przedmiotów, żywności itp. Roli tej nie może natomiast pełnić „pomieszczenie przynależne”.

Miejsce garażowe nie jest pomieszczeniem

Wiele wątpliwości wzbudza kwestia uznania za pomieszczenie (czy to pomocnicze, czy to przynależne) niczym nie wydzielonych lub oddzielonych prowizorycznie części lokali i sal lub innych powierzchni niespełniających technicznie wymagań izby (w szczególności miejsc postojowych, antresoli, balkonów, schowków, wnęk itp.). Linia orzecznicza prezentuje w tym zakresie rozbieżne stanowiska.

Przykładowo Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 14 grudnia 2005 r. (SK 24/05, OTK-A 2005/11/144) stwierdził, że w treści znaczeniowej terminu „pomieszczenie”, wyznaczonej zgodnie ze wskazówkami języka prawnego, nie mieści się miejsce postojowe w wielostanowiskowym podziemnym garażu, jeśli jest ono zaznaczone wyłącznie liniami zakreślonymi na podłodze tego garażu albo wskazane na rzucie określonej kondygnacji budynku.

Mimo że ustawa Prawo budowlane oraz ustawa o własności lokali nie zawierają definicji pojęcia „pomieszczenie”, nie powinno wzbudzać wątpliwości, że oznacza ono część budynku spełniającą przynamniej minimalną przesłankę posiadania pewnych (niekoniecznie trwałych, w postaci pełnego muru) przegród budowlanych, umożliwiających jego wyodrębnienie z przestrzeni oraz ograniczających władztwo innych osób poza uprawnionym. Pomieszczenie powinno być zatem oddzielone od pozostałej przestrzeni ścianami, a wymogu tego nie spełnia umiejscowienie danego stanowiska garażowego na rzucie kondygnacji (lub wyrysie z operatu ewidencyjnego) zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali. Zabieg ten umożliwia co najwyżej ustalenie granic danego miejsca garażowego.

Jak podkreślił Trybunał, na gruncie języka polskiego nieuzasadnione jest twierdzenie, jakoby stanowisko garażowe można było uznać za garaż, a miejsce garażowe za pomieszczenie. Potwierdza to także treść przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odróżniają one expressis verbis pojęcia „miejsce postojowe” lub „stanowisko postojowe”, w tym także usytuowane na kondygnacji podziemnej, oraz „garaż”, w tym jednoprzestrzenny obejmujący określoną liczbę stanowisk postojowych¹.

Ale balkon czy antresola już tak?

Z drugiej strony Sąd Najwyższy w wyroku z 14 lipca 2010 r. (V CSK 31/10) uznał za pomieszczenia m.in. balkony i antresole, a więc elementy lokalu nie zawsze wydzielone z przestrzeni trwałymi ścianami. Sąd zwrócił uwagę na definicję pomieszczenia pomocniczego, zawartą w ww. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Otóż pomieszczeniem pomocniczym jest pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Pomieszczenia pomocnicze ułatwiają zatem lub wręcz umożliwiają zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez dany lokal. Do kategorii tej, zdaniem sądu, można zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych oraz podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. Wprawdzie nie spełniają one technicznych wymagań izby, jednak nie ulega wątpliwości, że powinny się znaleźć w opisie lokalu, a ich powierzchnia powinna wchodzić w skład powierzchni użytkowej. Do kategorii pomieszczeń pomocniczych kwalifikuje je bowiem związek funkcjonalny z izbami, a nie faktyczne wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych.

Sąd zwrócił uwagę, że balkon zależnie od tego, czy służy wyłącznie właścicielowi lokalu, czy też korzystają z niego wszyscy członkowie danej wspólnoty mieszkaniowej, może stanowić część składową konkretnego lokalu lub zaliczać się do nieruchomości wspólnej. Sąd podał przy tym przykład dwóch stanowisk w orzecznictwie. Według pierwszego (wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., III RN 153/01) balkon przeznaczony wyłącznie dla właściciela lokalu, z wejściem prowadzącym tylko do tego lokalu, został potraktowany jako pomieszczenie przynależne. Z kolei według drugiego stanowiska (uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08) balkon taki uznano za pomieszczenie pomocnicze.

Sąd w omawianym wyroku przychylił się do drugiego poglądu, twierdząc, że balkon (tym bardziej loggia) służy również bez wątpienia zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w szczególności wypoczynku, a tym samym wykazuje związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Jak podkreślił sąd, właśnie ów związek funkcjonalny, a nie to, czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, nakazuje zaliczyć loggię (balkon) do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Pomieszczenia pomocnicze należy zatem uznać za izby i ujawnić w księdze wieczystej jako element opisu lokalu nawet wówczas, kiedy wykraczają poza jego obręb. Z  przepisów nie wynika bowiem bezwzględny obowiązek lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w granicach lokalu (m.in. balkonów lub loggii).

Powyższa analiza dowodzi znacznej rozbieżności w zakresie sposobu klasyfikacji określonych części nieruchomości jako pomieszczeń, a tym bardziej ich podziału na pomieszczenia pomocnicze albo przynależne. Niestety ma to istotne konsekwencje natury zarówno cywilnoprawnej (możliwość swobodnego obrotu), jak i podatkowej (stosowanie właściwej stawki, skorzystanie ze zwolnienia itp.). W tym miejscu warto zastanowić się nad sensem dalszego utrzymywania omawianego podziału, który w praktyce wprowadza niepotrzebne zamieszanie i rodzi więcej problemów niż korzyści.

Przemysław Szymczyk, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy