Podział nieruchomości tylko przez właściciela? | Co do zasady

W kontrowersyjnej uchwale, naruszającej utrwalone zasady obrotu nieruchomościami oddanymi w użytkowanie wieczyste, Sąd Najwyższy uznał, że uprawnienie do dokonania podziału nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego przysługuje wyłącznie jej właścicielowi.

Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14

Podstawową instytucją prawną służącą gospodarowaniu nieruchomościami stanowiącymi własność państwową, wykorzystywanymi – co do zasady – na cele inne niż rolne czy leśne, jest użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 233 k.c. użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste.

Ze względu na zasadnicze podobieństwo użytkowania wieczystego do prawa własności stosuje się do niego odpowiednio przepisy dotyczące treści i wykonywania prawa własności (art. 142 i nast. k.c.).

Spółdzielnia dzieli grunt i zrzeka się prawa użytkowania wieczystego

Zagadnienie prawne, które zostało przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozpoznania, dotyczyło dwóch kwestii:

• możliwości zrzeczenia się użytkowania wieczystego w drodze jednostronnej czynności uprawnionego,
• możliwości samodzielnego podziału gruntu przez użytkownika wieczystego.

W przedmiotowej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa dokonała podziału geodezyjnego użytkowanych nieruchomości, po czym zrzekła się – w formie notarialnej – prawa użytkowania wieczystego części z nich. Następnie, na skutek wniosków złożonych przez spółdzielnię, referendarz sądowy dokonał wpisów, za przyczyną których założono nową księgę wieczystą dla każdej z odłączonych nieruchomości, nie wpisując spółdzielni jako użytkownika wieczystego.

Rozpatrując apelację właściciela wszystkich powyższych nieruchomości, czyli Skarbu Państwa – prezydenta miasta wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, sąd drugiej instancji powziął poważne wątpliwości i przedstawił Sądowi Najwyższemu następujące zagadnienie: Czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej?

Podstawowe pytanie: czy użytkownik wieczysty może podzielić grunt?

Aby móc odpowiedzieć na powyższe pytanie, Sąd Najwyższy musiał rozważyć w pierwszej kolejności, czy użytkownik wieczysty może samodzielnie dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Gdyby okazało się to niemożliwe, problem zrzeczenia się tego prawa stałby się nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Warto przypomnieć, że w postanowieniu z 23 stycznia 2013 r. (I CSK 258/12) Sąd Najwyższy uznał, że użytkownik wieczysty może połączyć w jednej księdze wieczystej kilka nieruchomości stanowiących jedną całość gospodarczą lub graniczących ze sobą, pod warunkiem że właścicielem tych nieruchomości jest ten sam podmiot. Sąd uznał, że skoro użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o dokonanie wpisu zgodnie z art. 626² § 5 k.p.c., to tym samym nie można wyłączyć jego uprawnień do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej albo o odłączenie z dotychczasowej księgi części nieruchomości i założenie nowej księgi dla odłączonej nieruchomości. Inne stanowisko zdaniem sądu trudno byłoby pogodzić z przyznanym użytkownikowi wieczystemu uprawnieniem do rozporządzenia swoim prawem.

W uchwale z 13 marca 2015 r. Sąd Najwyższy uznał odmiennie, albowiem stwierdził, że sama definicja nieruchomości gruntowej powiązana jest jedynie z prawem własności, a użytkownik wieczysty – choć wpisany do działu II księgi – występuje w niej zawsze razem z właścicielem nieruchomości. Niemożliwa jest więc sytuacja, w której użytkownik bez wiedzy czy też woli właściciela doprowadza do powstania nowej nieruchomości, bowiem jest to osoba, której prawo tylko obciąża nieruchomość. W ocenie sądu ustawodawca celowo przypisał możliwość łączenia i podziału nieruchomości jedynie osobie dysponującej prawem własności.

Choć na podstawie art. 233 k.c. można by przyjąć, że skoro użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i w takich samych granicach może rozporządzać swoim prawem, to jego uprawnienia są tożsame z uprawnieniami właścicielskimi, jednak sąd uznał, że taki sposób myślenia jest sprzeczny z tekstem ustawy. Użytkowanie wieczyste dotyczy rzeczy będącej przedmiotem własności innej osoby i nie można wyprowadzać z niego uprawnień związanych jedynie z prawem własności, takich jak właśnie dzielenie czy łączenie nieruchomości. W tym przypadku w ocenie sądu nie mamy do czynienia z luką prawną, toteż nie ma podstaw, by w drodze wykładni przyznawać użytkownikowi takie uprawnienie.

Sąd argumentował, że zgodnie z art. 626² § 5 k.p.c. wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Z kolei zgodnie z art. 626⁸ § 10 k.p.c. założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Zestawiając oba te przepisy, można by odnieść wrażenie, że użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej, gdyby odłączył od nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym jej część. Sąd Najwyższy wywiódł, iż takie przeświadczenie jest błędne, bowiem nie znajduje oparcia w art. 233 k.c., z którego takie uprawnienie użytkownika wieczystego nie wynika. Co więcej, tego rodzaju wykładnia mogłaby doprowadzić do przyznania powyższego uprawnienia również innym osobom, które wymienia art. 626² § 5 k.p.c.

Użytkowanie wieczyste jest prawem ściśle związanym z przysługującą właścicielowi nieruchomości wierzytelnością – opłatą określoną w umowie. Zgodnie z art. 519 k.c. dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zmieniać zakresu swojego obciążenia ani zbywać długu. Uprawnienie do podziału lub łączenia nieruchomości objętej użytkowaniem byłoby zaś równoznaczne z możliwością decydowania przez dłużnika o wielkości jego długu, co jest niedopuszczalne.

Sąd argumentował również, że tego rodzaju uprawnienie użytkownika wieczystego mogłoby doprowadzić do naruszenia interesów właściciela: Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Nieruchomości publiczne są przeznaczane na cele związane z zaspokajaniem różnorakich interesów całej wspólnoty, co wiąże się z wytyczaniem długookresowych planów ich wykorzystania. Takie uprawnienie użytkownika mogłoby kolidować z realizacją powyższych planów, a więc godzić w interesy większych społeczności.

W naszej ocenie nie można podzielić oceny prawnej Sądu Najwyższego dotyczącej prawa użytkowania wieczystego, albowiem zgodnie z art. 233 k.c. użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do rozporządzania tym prawem w sposób niezależny od właściciela. Po raz pierwszy Sąd Najwyższy przywiązał kwestię opłat rocznych do konkretnej osoby jako jej dług osobisty. Nabycie prawa użytkowania wieczystego od kogokolwiek wiąże się wszak z automatycznym przejęciem tych opłat, bez przelewu długu. Najważniejsze jednak jest to, że transformacja gospodarczo-ustrojowa w Polsce oparta była na założeniu wolności gospodarczej. Z tego względu m.in. przeprowadzono uwłaszczenie przedsiębiorstw państwowych, przyznając im prawo użytkowania wieczystego po to, by można było swobodnie obracać nieruchomościami i wykorzystywać je w sposób sensowny, a nie w zgodzie z wytyczonymi długookresowymi planami. Epoka długookresowych planów została zakończona właśnie z powodu jej bankructwa.

Przedsiębiorca może mieć potrzebę nabycia części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste albo, odwrotnie, zbycia części, a nie całości niepotrzebnej mu i kosztownej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Oczywiście nie dotyczy to tylko przedsiębiorców, ale wszystkich, którzy nabywają i zbywają nieruchomości, także oddane w użytkowanie wieczyste. Bardzo typowym przykładem jest sytuacja, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste dochodzi do wybudowania budynku i ustanowienia prawa odrębnej własności lokali. Nikt wówczas nie kwestionuje prawa użytkownika wieczystego do sprzedaży odrębnego prawa własności lokalu wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu jako elementu nieruchomości wspólnej. W takim przypadku również dochodzi do wydzielenia na wniosek użytkownika wieczystego z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości samodzielnego lokalu. Pamiętajmy, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości jest wyceniane przez rynek w taki sam sposób jak prawo własności, a przedmiotowa uchwała Sądu Najwyższego zdaje się traktować to prawo jak inne ograniczone prawa rzeczowe (między innymi służebności), co jest niezgodne z dotychczasowym orzecznictwem i praktyką gospodarczą, stosowaną od powstania tego prawa, to jest od blisko połowy wieku.

Drugie pytanie pozostaje bez odpowiedzi

Podsumowując swoje rozważania, Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że skoro użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału lub łączenia gruntu, na którym zostało ustanowione jego prawo, bezcelowe jest rozstrzyganie, czy może się zrzec tego prawa do części gruntu.

W końcowej części uzasadnienia Sąd Najwyższy zauważa:

[J]eżeli wobec tego uznać, że w skład uprawnień użytkownika wieczystego podobnie jak właściciela wchodzi uprawnienie do wyzbycia się tego prawa, to do takiego wyzbycia się prawa należałoby odpowiednio stosować art. 902¹– 902² k.c. [przepisy dotyczące umowy przekazania nieruchomości – przyp. aut.]. Stosowanie tych przypisów do wyzbycia się użytkowania wieczystego jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć, że właściciela i użytkownika wieczystego łączy stosunek prawny, z którego nie tylko wynika prawo użytkowania wieczystego, ale również obowiązek świadczenia opłat z tytułu tego prawa. Umowa, o której mowa w art. 902¹ – 902² k.c., jest wobec tego nie tylko uzasadniona ze względu na to, że uprawnienia użytkownika wieczystego są najbardziej zbliżone do uprawnień właściciela, ale stwarza ona również dobrą płaszczyznę, aby uzgodnić interesy właściciela i użytkownika wieczystego w związku z przedwczesnym zakończeniem łączącego ich stosunku prawnego.

Z tych też powodów Sąd Najwyższy podjął następującą uchwałę: Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste, bez zgody właściciela.

Zwracamy uwagę, że uchwała ta została podjęta w trzyosobowym składzie sędziowskim, zatem wiąże wyłącznie w danej sprawie. Mamy nadzieję, że ten pogląd spotka się z powszechną krytyką.

Oliwia Lewandowska, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy (we współpracy z praktyką nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy)