Odstąpienie od umowy deweloperskiej i jego konsekwencje
Ustawa deweloperska dość szczegółowo reguluje kwestię odstąpienia od umowy zarówno po stronie nabywcy, jak i dewelopera, wskazując przy tym przesłanki odstąpienia oraz jego skutki.
Z punktu widzenia nabywcy możliwość odstąpienia od umowy jest pewnego rodzaju sankcją dla dewelopera za niewywiązywanie się z obowiązków, jakie nakłada na niego ustawa deweloperska. W szczególności klient może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie dostarczył mu prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w sposób, jaki wymaga tego ustawa (nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji, w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa itd.). Nawet jednak, gdy tak się stanie, klient nadal będzie mógł skorzystać z prawa do odstąpienia, jeżeli doręczony prospekt nie spełnia wymogów formalnych, tj. nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu stanowiącym załącznik do ustawy. Nabywcy będzie też przysługiwać powyższe uprawnienie, jeśli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej. Pewne wątpliwości może natomiast wzbudzać sytuacja, gdy rozbieżności te mają minimalny charakter.
Innym przypadkiem uzasadniającym odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej jest niezawarcie w tejże umowie przez sprzedawcę elementów, o których mowa w art. 22 ustawy, a więc informacji o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie, ceny nabycia prawa do lokalu lub domu, terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy, powierzchni i układu pomieszczeń, zakresu i standardu prac wykończeniowych, istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny itp.
Nabywca może również odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli informacje w niej zawarte nie są zgodne z treścią prospektu informacyjnego lub załączników. Wyjątek stanowią zmiany, które nastąpiły w obrębie prospektu lub załącznika od momentu doręczenia klientowi prospektu do chwili podpisania umowy. Postanowienia wynikające z powyższych zmian należy natomiast wyraźnie podkreślić w treści umowy deweloperskiej. Ponadto wiążą one nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy.
We wszystkich wymienionych powyżej sytuacjach klient ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia bez konieczności wyznaczania deweloperowi dodatkowych terminów. Ma to istotne znaczenie, gdyż ustawa przewiduje dla nabywcy również inną możliwość odstąpienia od umowy, w której konieczne jest wyznaczenie takiego terminu. Mowa tu o sytuacji, kiedy deweloper nie przeniesie na klienta prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Nabywca, zanim skorzysta z prawa do odstąpienia, jest wówczas zobowiązany wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie prawa i dopiero w razie bezskutecznego upływu terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Zachowuje jednak przy tym roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Warto zaznaczyć, że ustawodawca wprowadził zakaz zastrzegania zapłaty jakichkolwiek sum pieniężnych obciążających nabywcę w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia. Co więcej, umowa deweloperska uważana jest w takim przypadku za niezawartą, a klient nie ponosi żadnych kosztów związanych z rezygnacją z umowy. Aby jednak jego oświadczenie woli o odstąpieniu było skuteczne, musi zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożoną w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Dzięki takiemu rozwiązaniu chronione są prawa dewelopera. Gdyby jednak nabywca nie wyraził powyższej zgody, powinien się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej Kodeksem cywilnym.
Zgodnie z nowymi przepisami prawo odstąpienia od umowy przysługuje również deweloperowi. Ustawa przewiduje taką możliwość w dwóch sytuacjach. Pierwsza ma miejsce, gdy nabywca nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo pisemnego wezwania klienta do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Druga możliwość zachodzi w razie niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. W przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.
W kwestiach nieuregulowanych w ustawie, dotyczących odstąpienia od umowy deweloperskiej, zastosowanie znajdą odpowiednie regulacje Kodeksu cywilnego, a zwłaszcza art. 494, zgodnie z którym strona odstępująca od umowy wzajemnej obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, i sama może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
