Odmowa wpisu w księdze wieczystej | Co do zasady

Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie zagadnienia, czy sąd może odmówić wpisu w księdze wieczystej, gdy istnieje znana mu z urzędu przeszkoda niewymieniona we wniosku, której nieuwzględnienie spowodowałoby naruszenie prawa. Obecnie kwestia ta jest różnie rozstrzygana przez sądy.

Wnioskiem datowanym na 4 września 2015 r. Rzecznik Praw Obywatelskich wniósł do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego:

Czy sąd wieczystoksięgowy może odmówić dokonania wpisu w księdze wieczystej wówczas, gdy istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania powodująca, że dokonanie wpisu prowadziłoby do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa? ¹

Po analizie wpływających doń skarg Rzecznik uznał, że istnieje problem z występującą w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego rozbieżną wykładnią przepisów normujących zakres uprawnień sądu wieczystoksięgowego odnośnie do badania prawidłowości wniosku o wpis w księdze wieczystej.

Kwestię tę obecnie reguluje art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 626⁹ k.p.c. sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania.

Przepisy te zostały wprowadzone do Kodeksu postępowania cywilnego na mocy ustawy z 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie. Nowelizacja ta weszła w życie 23 września 2001 r. Wcześniej kwestię okoliczności branych pod uwagę przy rozpoznawaniu wniosku o wpis regulował art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Sąd, rozpoznając wniosek o wpis, co do zasady badał jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej (ust. 1 art. 46). Swoje rozstrzygnięcie mógł jednak również oprzeć na okolicznościach, które były powszechnie znane lub doszły do wiadomości sądu w inny sposób (ust. 2 przywołanego artykułu). Po 23 września 2001 r. treść ust. 1 art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece została przeniesiona do Kodeksu postępowania cywilnego. Nie uwzględniono jednak ust. 2 tego przepisu, co w ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich zrodziło istotne wątpliwości dotyczące uprawnień sądu wieczystoksięgowego².

Rozbieżności w orzecznictwie

Czy pominięcie przy okazji nowelizacji treści ust. 2 art. 46 ustawy o księgach wieczystych i hipotece było wyrazem zamierzonego działania racjonalnego ustawodawcy, czy też niedopatrzeniem? Z tym zagadnieniem musiały zmierzyć się sądy orzekające na podstawie przepisów obowiązujących po 23 września 2001 r.

I tak Sąd Najwyższy z wyroku z 19 marca 2003 r., I CKN152/01³, orzekł, że sąd nie może odmówić dokonania wpisu w księdze na podstawie okoliczności, które są powszechnie znane lub doszły do jego wiadomości w inny sposób niż przez badanie treści wniosku, treści i formy dołączonych doń dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Skład orzekający stwierdził, że [ni]e ma podstaw do przypisywania ustawodawcy przeoczenia (…) i przyjmowania istnienia luki w prawie. Jedynym racjonalnym wytłumaczeniem jest wola ustawodawcy dalszego ograniczenia kognicji sądu wieczystoksięgowego. (…) [W]yłączną podstawą ustaleń sądu wieczystoksięgowego, tak przy pozytywnych, jak i negatywnych orzeczeniach może być jedynie treść wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów i księgi wieczystej.

Stanowisko to spotkało się z krytyką ze strony części przedstawicieli nauki prawa cywilnego⁴. Podnoszono m.in., że w uzasadnieniu do projektu noweli z 11 maja 2001 r. ustawodawca nie wyraził woli ograniczenia kompetencji sądu wieczystoksięgowego. Poza tym w postępowaniu wieczystoksięgowym na podstawie art. 13 § 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie przepis art. 228 § 2 k.p.c. Według tej interpretacji sąd, rozpoznając wniosek o wpis, powinien automatycznie brać pod uwagę okoliczności wyłączające możliwość dokonania wpisu w postaci faktów znanych sądowi urzędowo. Nie ma więc podstaw do przyjęcia istnienia luki w prawie i wykluczenia stosowania art. 228 § 2 k.p.c. w postępowaniu wieczystoksięgowym⁵.

Odmienna linia orzecznicza ukształtowała się na bazie postanowienia Sądu Najwyższego z 15 grudnia 2005 r., V CK 54/05⁶. Sąd Najwyższy stanął wówczas na stanowisku, że sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu w księdze wieczystej, gdy istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania. Powołał się przy tym na przytoczoną wyżej argumentację, podnosząc, że wcześniej zagadnienie to było unormowane przez odrębną ustawę, przez co musiał się w niej znaleźć przepis zawierający uregulowanie podobne w treści do art. 228 § 2 k.p.c. Po nowelizacji z 11 maja 2001 r. ta potrzeba odpadła i sąd, dokonując wykładni art. 626⁸ § 2 k.p.c., może odwołać się do ogólnych zasad procedury cywilnej.

Stanowisko o braku związania sądu wieczystoksięgowego wnioskiem znalazło odzwierciedlenie w kilku innych orzeczeniach Sądu Najwyższego⁷.

W tę linię orzeczniczą Sądu Najwyższego wpisuje się również pogląd, że podstawę oceny wniosku o wpis, poza jego treścią i formą oraz treścią księgi wieczystej, mogą stanowić jedynie załączone do niego dokumenty. Sąd wieczystoksięgowy nie prowadzi odrębnego postępowania dowodowego, z wyjątkiem dowodu z dokumentów⁸. W szczególności podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być kserokopia dokumentu⁹. Obecnie kserokopie może wykonać niemal każdy. Dlatego też ich wiarygodność jest niewielka, zwłaszcza w przypadku postępowania wieczystoksięgowego, które w praktyce ogranicza się często do zbadania wniosku i załączonych do niego dokumentów¹⁰.

Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich

Rzecznik Praw Obywatelskich przychylił się we wniosku do poglądu, że sąd wieczystoksięgowy może odmówić wpisu w księdze wieczystej, gdy istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania. W ocenie Rzecznika trudne do zaakceptowania wydaje się wąskie ujmowanie właściwości sądu wieczystoksięgowego. W tym ujęciu sąd nie mógłby wziąć pod uwagę nawet tych okoliczności, które znane są mu z urzędu, a których uwzględnienie spowoduje, że wpis do księgi wieczystej wywoła skutki niezgodne z prawem powszechnie obowiązującym¹¹.

Poza przytoczonymi wyżej argumentami Rzecznik podniósł także, że przyjęcie odmiennej koncepcji prowadziłoby do tego, że sąd wieczystoksięgowy byłby zobowiązany uwzględnić wniosek, nawet gdyby wiedział o braku podstaw do dokonania wpisu. Przeczyłoby to jednej z podstawowych funkcji postępowania wieczystoksięgowego, czyli zapewnieniu prawdziwości wpisów w księdze wieczystej. Sąd nie mógłby np. wziąć pod uwagę treści innej księgi wieczystej, a przecież art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Przy wąskim rozumieniu zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego doszłoby do sytuacji paradoksalnej – zasada jawności ksiąg wieczystych nie obowiązywałaby w stosunku do sądu rozpoznającego wniosek o wpis. Funkcja sądów wieczystoksięgowych ograniczałaby się jedynie do niemal mechanicznego rejestrowania wpisów¹².

Niezależnie od treści orzeczenia, jakie wyda Sąd Najwyższy w odpowiedzi na pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich, należy na nie oczekiwać z niecierpliwością. Miejmy nadzieję, że rozstrzygnie ono rozbieżności w orzecznictwie co do tego, jak rozumieć zakres kompetencji sądu rozpoznającego wniosek o wpis w księdze wieczystej. Kwestia ta ma bowiem niezwykle istotne znaczenie praktyczne.

Łukasz Filipek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy