Od użytkowania wieczystego do własności
Odzyskanie nieruchomości warszawskiej w naturze otwiera drogę do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Byli właściciele nieruchomości warszawskich objętych działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. 1945 r. poz. 279) lub ich spadkobiercy nabywają prawo użytkowania wieczystego gruntu zgodnie z art. 7 ust. 2 tegoż dekretu za czynszem symbolicznym w wysokości 1 złotych za 1 m2 rocznie, zgodnie z uchwałą Nr XVIII/579/2007 Rady m.st. Warszawy z dnia 8 listopada 2007 r. w sprawie zasad gospodarowania zasobem nieruchomości m.st. Warszawy w zakresie ustalenia wysokości czynszu symbolicznego za grunty oddawane w użytkowanie wieczyste w trybie art. 7 dekretu warszawskiego.
Nie jest to kwota wysoka, ale biorąc pod uwagę, że są również zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości, oznacza to, że mają dwa zobowiązania finansowe.
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości (Dz.U. 2012 r. Nr 83) dała tej grupie użytkowników wieczystych prawo nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, niezależnie od terminu, w którym to prawo nabyli. Generalnie uprawnienie to, zgodnie z art. 1 ust. 1 powołanej ustawy, przysługuje osobom fizycznym i prawnym będącym w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości.
Ponieważ byli właściciele nieruchomości nabywają prawo użytkowania wieczystego gruntu po rozpoznaniu wniosków złożonych w latach 1947-1949, ustawodawca odstąpił w tym przypadku od warunku istnienia prawa użytkowania wieczystego gruntu w dniu 13 października 2005 r. Dał w ten sposób byłym właścicielom możliwość uzyskania dodatkowej rekompensaty w postaci nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.
Roszczenie to ma charakter roszczenia wnioskowego, a więc po wpisie prawa użytkowania wieczystego gruntu w księdze wieczystej należy złożyć wniosek o przekształcenie do Urzędu Dzielnicy właściwej ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku należy załączyć odpis aktu notarialnego – umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz odpis z księgi wieczystej.
Osoby, które były stronami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nabywają prawo własności nieodpłatnie, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
Powyższy przepis nie dotyczy natomiast nabywców prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. na rzecz byłych właścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 5 lipca 2011 r. (sygn. akt I SA/Wa/466/11, Lex nr 1085272) stwierdził, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przenosi wyłącznie na nabywcę prawo do nieruchomości, natomiast nie przenosi na niego tytułu „osoby wywłaszczonej”. W związku z tym nie istnieją żadne racjonalne przyczyny, aby traktować takiego nabywcę w sposób uprzywilejowany w stosunku do innych użytkowników wieczystych.
W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że przewidziane we wspomnianym art. 5 ustawy uprawnienie do nieodpłatnego przekształcenia prawa związane jest ściśle ze sposobem, w jaki użytkownik wieczysty uzyskał użytkowanie wieczyste gruntu. Celem tej regulacji jest niewątpliwie przyznanie rekompensaty osobom, które utraciły prawo własności w wyniku przemian ustrojowych po II wojnie światowej.
Wynika to również z treści uzasadnienia do projektu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. (druk 3668 publ. na stronach internetowych sejmu). W uzasadnieniu do projektu wskazano, że nabycie prawa do nieodpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przez określoną w ustawie grupę użytkowników wieczystych lub ich następców prawnych jest uzasadnione szczególną sytuacją tych osób. Zatem zdaniem sądu administracyjnego prawo to z woli ustawodawcy jest ściśle związane z osobą, która to prawo nabyła, a nie z samym prawem użytkowania wieczystego. W związku z tym nie każdy użytkownik wieczysty może skorzystać z preferencyjnego trybu przekształcenia, lecz tylko ten, który uzyskał prawo użytkowania wieczystego w zamian za nieruchomość uprzednio przejętą na rzecz Skarbu Państwa na podstawie przepisów wymienionych w ustawie.
Ograniczenie to odnosi się do następców prawnych tych osób. Nie każde jednak następstwo prawne będzie uprawniało do nieodpłatnego nabycia własności gruntu. Takim uprawnionym następcą prawnym będzie spadkobierca osoby, która nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. lub w zamian za przejęcie lub wywłaszczenie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych przepisów przed dniem 5 grudnia 1990 r. jako nabywca ogółu praw i obowiązków majątkowych spadkodawcy (art. 922 k.c.). Nie będzie nim natomiast osoba, która nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu w drodze umowy cywilnoprawnej.
Umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu przenosi na nabywcę prawo do nieruchomości, natomiast nie przenosi na niego tytułu „osoby wywłaszczonej”. Pogląd ten jest powszechnie akceptowany w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Inna interpretacja skutkowałaby odmiennym traktowaniem znajdujących się w identycznej sytuacji prawnej nabywców prawa użytkowania wieczystego w zakresie przysługującego im (bądź nie) przywileju nieodpłatnego przekształcenia tego prawa we własność, w zależności od tego, od kogo nabyli użytkowanie wieczyste. Rezultatem takiej wykładni byłoby nierówne traktowanie względem prawa osób znajdujących się w identycznej sytuacji prawnej.
Elżbieta Żywno, Zespół Restrukturyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy
