Nowe zasady odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego
1 lipca 2022 r. wejdzie w życie większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną ze zmian jest uszczegółowienie procedury odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego i wprowadzenie nowych uprawnień dla nabywcy lokalu. Przepisy te budzą wiele emocji szczególnie wśród deweloperów.
Dotychczasowe uregulowania
Obecnie odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę następuje przed przeniesieniem własności na nabywcę, po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Podczas odbioru sporządzany jest protokół, w którym nabywca może zgłosić stwierdzone wady lokalu lub domu jednorodzinnego.
W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper powinien doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad wraz z uzasadnieniem odmowy.
Jeśli deweloper uzna wady, powinien je usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Deweloper może też wskazać inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Uregulowania nowej ustawy deweloperskiej
Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego nadal będzie dokonywany przed przeniesieniem własności, po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nadal też podczas odbioru będzie sporządzany protokół, w którym nabywca będzie uprawniony do wskazania wad.
Jednak w nowej ustawie ustawodawca wyróżnił wady istotne i wprowadził możliwość odmowy odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego, odstąpienia od umowy, a także zastępczego usunięcia wad na koszt dewelopera.
Wady istotne
Zgodnie z nowymi zasadami, w przypadku stwierdzenia wady istotnej i odmowy jej uznania przez dewelopera, odbiorca będzie mógł odmówić odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego.
Jeśli deweloper uzna wadę istotną (co powinno zostać odnotowane w protokole), będzie on zobowiązany do usunięcia wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli usunięcie wady w terminie 30 dni nie będzie możliwe, deweloper wyznaczy dodatkowy termin. Jeśli deweloper nie usunie wady istotnej we wskazanym przez siebie terminie, nabywca będzie mógł wskazać dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie będzie mógł odstąpić od umowy.
Po usunięciu wady istotnej strony dokonają powtórnego odbioru. Ponowna odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną (np. w przypadku nieusunięcia lub niewystarczającego usunięcia wady) będzie wymagała przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi w opinii istnienie wady istotnej, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążą w całości dewelopera.
Pozostałe wady
W przypadku pozostałych wad deweloper będzie zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub na innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach odmowy. Jeśli deweloper nie uczyni tego we wskazanym terminie, będzie przyjmowało się, że wady zostały przez niego uznane. Uznane wady deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. W przypadku braku takiej możliwości deweloper może wyznaczyć dodatkowy termin, który jednak nie powinien powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Co ważne, jeśli deweloper nie usunie wad w wyznaczonym nowym terminie lub nie wyznaczy takiego terminu, nabywca mógł wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po jego bezskutecznym upływie – usunąć wady na koszt dewelopera. Regulacja zastępczego wykonania będzie miała zastosowanie tylko do pozostałych wad.
Wady stwierdzone po odbiorze
Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej regulacje dotyczące usuwania wad stwierdzonych w trakcie odbioru będą miały zastosowanie również do wad, które zostały stwierdzone w okresie po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości na nabywcę. Ustawa usuwa istniejącą lukę w przepisach dotyczącą stwierdzenia wad w tym właśnie okresie.
Podsumowanie
Zgodnie z postanowieniami nowej ustawy deweloperskiej deweloper będzie miał maksymalnie trzy terminy na usunięcie wad istotnych lub pozostałych wad. Po ich bezskutecznym upływie nabywca będzie mógł:
- w przypadku wad istotnych – odstąpić od umowy,
- w przypadku pozostałych wad – usunąć wady na koszt dewelopera.
Nabywcy zyskają więc wpływ na tempo i jakość usuwania przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Uprawnienia te jednak mogą okazać się niebezpieczne dla deweloperów, dlatego niezwykle ważna będzie dla nich szczegółowa weryfikacja robót wykonanych przez wykonawców.
Trzeba jednak zwrócić uwagę, że ustawodawca w przepisach ustawy posługuje się określeniami takimi jak „wada istotna”, „nadmierne niedogodności dla nabywcy”, które nie zostały zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa, w tym w nowej ustawie deweloperskiej. Wykładnia „wady istotnej” będzie się więc opierać na orzecznictwie sądów oraz doktrynie prawa w zakresie przepisów o rękojmi uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Jednak przesłanki stanowiące o tym, że wada może zostać uznana za „istotną”, mogą być trudne do rozróżnienia i interpretacji – zwłaszcza dla konsumentów. Czekają nas więc zapewne spory interpretacyjne, trudności w korzystaniu przez nabywców z ich uprawnień, a także wydłużenie procesu odbioru lokali i domów jednorodzinnych.
Karolina Dawidczyk, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
