Nowa ustawa deweloperska – co się zmienia?
W ciągu przeszło 10 lat obowiązywania dotychczasowej ustawy deweloperskiej wielokrotnie podnoszono, że jej przepisy są nieprecyzyjne, zbyt ogólne lub odbiegają od rzeczywistości rynkowej, przez co ustawa nie spełnia pokładanych w niej oczekiwań. W związku z tym przez ostatnich kilka lat toczyły się prace mające na celu wprowadzenie nowej regulacji, która uzupełni dotychczasowe luki, a przede wszystkim zapewni większą ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.
Prace te zaowocowały uchwaleniem 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej potocznie „nową ustawą deweloperską”. Wprowadzone zmiany w pewnych obszarach są daleko idące, ale trudno dziś jednoznacznie stwierdzić, czy rzeczywiście przyniosą zamierzony przez ustawodawcę efekt.
Zakres stosowania nowej ustawy deweloperskiej
Jednym z powszechnie wskazywanych mankamentów wciąż jeszcze obowiązującej „starej ustawy deweloperskiej” jest istotnie ograniczony zakres jej stosowania. W praktyce obecne przepisy stosuje się bowiem jedynie do umów zawieranych przez dewelopera przed zakończeniem inwestycji, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy. Rzeczywistość pokazała, że umowy, w których dochodzi do sprzedaży lokalu mieszkalnego przez dewelopera konsumentowi, są często zawierane również po zakończeniu budowy i wyodrębnieniu własności lokalu.
Jak wynika z uzasadnienia projektu nowej ustawy deweloperskiej, również dotychczasowa ustawa miała z założenia obejmować wszystkie umowy o charakterze zobowiązującym zawierane przez dewelopera w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a zatem również umowy zawierane po wybudowaniu budynku. Powyższa praktyka ograniczonego stosowania ustawy – zdaniem ustawodawcy – wynika z nieprawidłowej interpretacji dotychczasowych przepisów.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza szeroki katalog umów, które podlegać będą jej reżimowi. Zgodnie z art. 2 nowej ustawy deweloperskiej jej przepisy stosuje się do:
- umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
- umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi.
Ustawodawca rozszerzył zakres stosowania ustawy odpowiednio również do umów zawieranych w związku ze sprzedażą przez dewelopera domu jednorodzinnego.
Ponadto przepisy nowej ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie do umów sprzedaży o skutku zobowiązująco-rozporządzającym zawieranych przez dewelopera z nabywcą w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. umów zawieranych już po zakończeniu realizacji inwestycji. Z oczywistych względów zakres stosowania ustawy do takich umów będzie węższy i obejmie m.in. obowiązek stosowania przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej (o ile zostanie zawarta), obowiązków przedkontraktowych dewelopera oraz obowiązków związanych z odbiorem przedmiotu sprzedaży.
Sprzedaż przez przedsiębiorcę niebędącego deweloperem
Nowością jest objęcie zapisami ustawy deweloperskiej również umów o nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ma to wyrównać ochronę nabywców zawierających umowy z inwestorami, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, ale nie są deweloperami (tylko np. „flipperami”). W praktyce oznacza to, że przepisy ustawy znajdą zastosowanie również w sytuacji, gdy deweloper przeniesie własność lokalu lub domu jednorodzinnego do spółki celowej, a w konsekwencji umowa sprzedaży będzie zawierana przez tę właśnie spółkę z nabywcą.
Garaże i komórki lokatorskie
Przepisy wciąż obowiązującej ustawy deweloperskiej nie stosują się do sprzedaży lokali garażowych, komórek lokatorskich czy boksów rowerowych, które stanowią odrębne pomieszczenia, a są sprzedawane wraz z lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym.
Powszechną praktyką jest zawieranie pomiędzy deweloperem a nabywcą umów przedwstępnych dotyczących nabycia takich lokali użytkowych. Takie umowy przedwstępne podlegają regulacji Kodeksu cywilnego, a w efekcie nie mają do nich zastosowania środki ochrony uregulowane w obowiązującej ustawie deweloperskiej (np. obowiązek wpłaty ceny sprzedaży za te pomieszczenia na rachunek powierniczy).
Zgodnie z nową ustawą deweloperską jej przepisy znajdą zastosowanie również w przypadku zobowiązania do sprzedaży lokali użytkowych, gdy taka umowa zobowiązująca będzie zawierana wraz z umową dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a lokal użytkowy będzie stanowił część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ustawa nie powinna natomiast objąć nabycia lokali użytkowych, które są nabywane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. lokali usługowych zlokalizowanych w danej inwestycji deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna
Kolejną nowością jest regulacja dotycząca umów rezerwacyjnych, które w praktyce są powszechnie zawierane przez deweloperów i nabywców przed zawarciem umowy deweloperskiej, na przykład w celu zagwarantowania nabywcy czasu na uzyskanie decyzji kredytowej. Ustawa wprowadza definicję legalną umowy rezerwacyjnej („umowa, na podstawie której deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”) oraz określa podstawowe wymogi, jakie powinna zawierać taka umowa.
Nowe przepisy regulują między innymi formę zawarcia umowy rezerwacyjnej, jej minimalną treść, maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz zasady jej zwrotu w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej.
Kwestie te opisujemy w artykule Umowa rezerwacyjna – jaki kształt nada jej nowa ustawa deweloperska.
Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz wady istotne
Kolejnym ze wskazywanych mankamentów wciąż jeszcze obowiązującej ustawy deweloperskiej jest dość ogólna regulacja dotycząca stwierdzania wad przedmiotu sprzedaży na etapie jego odbioru. Część deweloperów, aby uniknąć wątpliwości co do swojej sytuacji prawnej, proponuje bardziej szczegółowe określenie praw i obowiązków stron w tym zakresie w samych umowach deweloperskich.
Nowa ustawa deweloperska co do zasady powiela dotychczasowe regulacje, ale uzupełnia je o nowe uprawnienia przyznane nabywcom. I tak, deweloper w dalszym ciągu ma obowiązek ustosunkować się w terminie 14 dni do wad opisanych w protokole odbioru (powinien oświadczyć, czy uznaje daną wadę, czy nie), ale już w przypadku braku odpowiedzi w tym terminie uznaje się, że deweloper przyznał istnienie wady w sposób milczący.
Jeśli deweloper nie usunie uznanej wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, musi wyznaczyć dodatkowy uzasadniony termin na jej usunięcie. Jeżeli nie usunie wady również w takim dodatkowym terminie albo w ogóle nie wskaże dodatkowego terminu, wtedy nabywca będzie mógł sam wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie wady, a w przypadku jego niedochowania usunąć wady na koszt dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska daje też nabywcom prawo do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wad istotnych. Pojęcie wad istotnych nie ma jednak swojej definicji legalnej. Nie jest też jasne, jak to uprawnienie wpływa na stosowanie przepisów dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, które również nie posługują się pojęciem wad istotnych. Wydaje się, że choć zamierzenie ustawodawcy jest zrozumiałe, może ono w praktyce powodować liczne problemy interpretacyjne.
Szerzej na ten temat, a w szczególności na temat prawa odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia wad istotnych, piszemy w artykule Nowe zasady odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jedną z najgłośniej komentowanych zmian, jakie wprowadza nowa ustawa deweloperska, jest utworzenie tak zwanego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli wyodrębnionego rachunku bankowego, na który mają być wpłacane środki m.in. ze składek należnych od deweloperów.
Środki wpłacane do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą przeznaczone na zwrot wpłat nabywców m.in. w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę, upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy, na który nabywca wpłacił środki na poczet ceny sprzedaży.
Podstawą wyliczenia wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej.
Niewątpliwie wprowadzanie mechanizmów zwiększających bezpieczeństwo odzyskania środków finansowych przez nabywców jest uzasadnione. Biorąc jednak pod uwagę to, że w ostatnich latach przypadki upadłości deweloperów lub banków były niezwykle rzadkie, powstaje pytanie, czy proponowany mechanizm jest tym najlepszym, jaki mógł zaproponować ustawodawca. Szczególnie, że jego niewątpliwym i bezpośrednim skutkiem będzie zwiększenie kosztów planowanych inwestycji, co w konsekwencji może przełożyć się na dalszy wzrost cen lokali deweloperskich.
Prospekt informacyjny
Na koniec warto wspomnieć również, że nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki związane z przygotowaniem prospektu informacyjnego. Przede wszystkim deweloperzy będą zobowiązani do sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (o ile zdecydują się na ich zawieranie), a nie – jak obecnie – przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Prospekt będzie zawsze doręczany nabywcy, a nie tylko – jak dotychczas – na jego żądanie. Ustawa wskazuje zakres informacji, jakie należy wskazać w prospekcie informacyjnym. Są to nie tylko cena nabycia nieruchomości czy data przeniesienia własności, ale także bardzo szczegółowe dane dotyczące planowanej lub dopuszczalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich.
Wydaje się, że przygotowanie szczegółowego prospektu informacyjnego na tak wczesnym etapie realizacji inwestycji, jakim jest etap zawierania umów rezerwacyjnych, może jedynie skutkować koniecznością częstszego zmieniania treści prospektu później, na etapie umów deweloperskich, szczególnie w przypadku inwestycji wieloetapowych.
Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej
Choć nowa ustawa deweloperska została już uchwalona, to jej wejście w życie odłożono w czasie. Co do zasady ustawa ma obowiązywać od 1 lipca 2022 r. Ustawodawca przewidział jednak szereg wyjątków od tej zasady, które dotyczą zarówno wcześniejszego wejścia w życie niektórych przepisów, jak i odsunięcia w czasie wejścia w życie przepisów w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich, których realizacja rozpoczęła się w okresie od uchwalenia ustawy do dnia 1 lipca 2022 r. Bardziej szczegółowo piszemy o tym w artykule Termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej i przepisy przejściowe.
dr Jakub Baranowski, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
