Nabywanie przyległych nieruchomości przez wspólnoty mieszkaniowe a roszczenia reprywatyzacyjne
Pieniężne rekompensaty dla byłych właścicieli „dekretowych” pomogłyby w wielu przypadkach usunąć przeszkodę do nabycia przez wspólnoty mieszkaniowe przyległych działek gruntu w celu poprawy warunków zagospodarowania własnych nieruchomości.
Poważnym problemem większości wspólnot mieszkaniowych na obszarze Warszawy, powstałych w budynkach należących niegdyś do Skarbu Państwa, a następnie (po 27 maja 1990 r.) do stołecznych gmin (wskutek komunalizacji gruntów państwowych) są nieprawidłowo wydzielone działki gruntu w związku z ustanawianiem odrębnej własności lokali. Dość powszechną praktyką w poprzednich latach było bowiem wydzielanie działek po obrysie budynków lub w inny niefunkcjonalny sposób, często ze względu na chęć obniżenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiające prawidłowe korzystanie z budynku często znajdują się na sąsiedniej, obcej nieruchomości. Podobnie jest z drogami publicznymi, do których dostęp odbywa się poprzez przyległą działkę należącą do innych podmiotów. Taka sytuacja jest zazwyczaj źródłem wielu konfliktów utrudniających odpowiednie korzystanie z obu nieruchomości.
Aby rozwiązać powyższy problem, ustanowiono specjalny przepis (art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej „u.g.n.”) przewidujący możliwość nabycia przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części. Co więcej, sprzedaż odbywa się na niezwykle preferencyjnych warunkach, gdyż m.st. Warszawa przyznaje bonifikatę w wysokości 99% od ceny nabywanej działki. Takie rozwiązanie nie jest jednak możliwe, jeżeli toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia tejże nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Innymi słowy, przeniesienie własności przyległej nieruchomości może nastąpić dopiero po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności nieruchomości. W praktyce jest to dość częsta przeszkoda na drodze do nabycia przez członków wspólnot sąsiednich działek, ponieważ działki te w wielu przypadkach objęte są roszczeniami dekretowymi. Wynika to z faktu, że przyległe nieruchomości wraz z działkami pod budynkami zazwyczaj stanowiły uprzednio jednolite nieruchomości hipoteczne, które następnie zostały podzielone przy okazji ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach. Obecnie są one oddzielnymi nieruchomościami (mają osobne księgi wieczyste), ale pozostały wobec nich roszczenia poprzednich właścicieli.
Nie można jednak mówić o przeszkodzie do nabycia przyległej nieruchomości wówczas, kiedy wnioski poprzednich właścicieli (lub ich następców prawnych) zostały już rozpatrzone na mocy ostatecznych decyzji administracyjnych, w wykonaniu których zawarto umowy o oddanie przyległych działek w użytkowanie wieczyste, a aktualnie toczy się jedynie postępowanie wieczystoksięgowe mające na celu wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej. Postępowanie wieczystoksięgowe ma bowiem wyłącznie charakter formalny i nie może być traktowane jako postępowanie w sprawie prawidłowości nabycia przyległych nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.
Istotny problem pojawia się natomiast wówczas, kiedy przyłączana działka objęta roszczeniami reprywatyzacyjnymi (w części ułamkowej) została po nacjonalizacji połączona z innymi działkami nieobjętymi roszczeniami i mającymi dostęp do drogi publicznej jedynie poprzez tę działkę. W takiej sytuacji, gdyby doszło do zaspokojenia roszczeń w postaci ustanowienia użytkowania wieczystego, działka ta musiałaby zostać wydzielona w odrębną księgę wieczystą, w której należałoby zapewnić jej sąsiednim działkom służebność gruntową przejścia i przejazdu. Zgodnie bowiem z art. 99 u.g.n., jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności gruntowych, wówczas podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że służebności te zostaną ustanowione przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału. Przez zbycie nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 3b u.g.n., należy przy tym rozumieć także oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że bez skutecznego ustanowienia służebności gruntowej oddanie przyłączanej działki w użytkowanie wieczyste poprzednim właścicielom (lub ich następcom prawnym) i założenie dla niej nowej księgi wieczystej jest niedopuszczalne.
W orzecznictwie i doktrynie panuje utrwalony pogląd, zgodnie z którym służebność gruntowa istnieje zawsze na całej nieruchomości i nie można ustanowić jej na części ułamkowej gruntu. Wynika to z natury służebności gruntowej, która ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej przez określone korzystanie z nieruchomości obciążonej jako całości, a nie z jej idealnego udziału, a więc niedającej się określić fizycznie części nieruchomości.
Tymczasem roszczenia reprywatyzacyjne często zostają zgłoszone jedynie wobec części gruntu (np. w przypadku nieruchomości budynkowych, w których już przed wojną wydzielono osobne lokale stanowiące odrębną własność, jeżeli dawni właściciele części lokali mieszkaniowych nie dochodzą swoich praw). Powoduje to, że użytkowanie wieczyste jest oddawane jedynie co do pewnego udziału w gruncie (związanego z prawami do części odrębnych lokali), na którym byli właściciele lub ich następcy prawni nie mogą ustanowić służebności gruntowych. Nie jest również wówczas możliwe obciążenie służebnością całego prawa użytkowania wieczystego, ponieważ prawo to powstaje tylko wobec części gruntu. Nie można wszak ustanowić służebności na prawie, które nie istniało, ani też ustanowić służebności obciążającej prawo, którym dana osoba nie może rozporządzać. W takiej sytuacji, zdaniem wielu sądów, wobec niespełnienia warunku ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej zbycie sąsiedniej działki poprzez jej oddanie w użytkowanie wieczyste na rzecz byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) jest nieważne z punktu widzenia art. 99 u.g.n. W efekcie sądy wieczystoksięgowe oddalają wnioski o założenie ksiąg wieczystych dla przyległych działek i wpis w księgach prawa użytkowania wieczystego na rzecz byłych właścicieli lub ich następców prawnych.
Nie można też wykluczyć, że organy samorządowe potraktują postępowanie wieczystoksięgowe jako kontynuację czynności zmierzających do definitywnego rozpatrzenia wniosków poprzednich właścicieli o przywrócenie własności przyległej nieruchomości, która ma zostać przyłączona przez członków wspólnoty. Ryzyko takie jest tym większe, że – jak wskazano wyżej – niespełnienie warunku ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej powoduje, iż oddanie przyległej działki w użytkowanie wieczyste na rzecz byłych właścicieli (ich następców prawnych) staje się zdaniem sądów nieważne. Innymi słowy, organy mogą przyjąć, że nadal toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia przyległej nieruchomości, a w takiej sytuacji członkom wspólnoty nie przysługiwałoby roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia jej własności lub oddania w użytkowanie wieczyste.
W omawianych okolicznościach dochodzi więc do absurdu. Byli właściciele (ich następcy prawni) nie mogą uzyskać w części ułamkowej użytkowania wieczystego danej działki tylko dlatego, że działka ta może być wydzielona pod warunkiem ustanowienia na niej służebności gruntowej. Równocześnie członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą nabyć przyległej działki gruntu, która umożliwiłaby im prawidłowe korzystanie z własnej nieruchomości. Rozwiązaniem mogłoby być zaspokajanie roszczeń reprywatyzacyjnych poprzez wypłatę odszkodowania, a nie przez zwrot nieruchomości w naturze. Takie jednak rozstrzygnięcie, jak wiadomo, wcale nie jest tak łatwo uzyskać.
Przemysław Szymczyk, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
