Kto jest odpowiedzialny za ocieplenie wnętrza balkonów | Co do zasady

Ocieplenie wnętrza balkonów, jako czynność zmierzająca do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 12 sierpnia 2015 r., I ACa 168/15

Powód wraz z żoną kupił do majątku wspólnego małżonków lokal mieszkalny. Małżonkowie są członkami wspólnoty mieszkaniowej. 15 stycznia 2014 r. właściciele lokali tworzący tę wspólnotę podjęli uchwałę nr 1/2014 w sprawie zaciągnięcia kredytu remontowo-budowlanego z dofinansowaniem w celu przeprowadzenia ocieplenia budynku. Została ona podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 80,331% udziałów. Jej odpis został doręczony powodowi 10 marca 2014 r. Uchwała ta nie została wykonana do dnia wydania wyroku i strona powodowa nie przystąpiła jeszcze do prac związanych z dociepleniem budynku.

Powód uważał, że przy wykonaniu tej uchwały poniesie on straty polegające na tym, że w trakcie docieplania budynku zostanie zniszczona część jego nakładów, które we własnym zakresie poniósł na remont balkonu w 2012 r. W związku z tym zaskarżył wspomnianą uchwałę do Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim.

Sąd okręgowy nie zgodził się z tym stanowiskiem i oddalił powództwo. W uzasadnieniu podniósł, że zaskarżona uchwała została podjęta zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali oraz nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Ponadto sąd okręgowy uznał, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej również część składową lokalu mieszkalnego należy rozumieć tylko tę część, która służy wyłącznie do użytku mieszkańców lokalu. Jest to przestrzeń wewnętrzna, zwykle wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, ale zawsze pozbawiona ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia korzystanie z tego elementu architektury zgodnie z przeznaczeniem. W ocenie sądu okręgowego elementy konstrukcji balkonu na stałe połączone z bryłą budynku i zwykle położone na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a więc na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali¹ powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną². Zaskarżona uchwała nie narusza więc interesów powoda.

Od powyższego wyroku powód wniósł apelację, która jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego w Łodzi nie okazała się zasadna. Skład orzekający odniósł się do problemu, czy balkon jest pomieszczeniem pomocniczym będącym częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego i służącym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokatorów, czy też może być uznany za część nieruchomości wspólnej, której koszty utrzymania obciążają wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Skład orzekający w niniejszej sprawie przywołał na tę okoliczność m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13. Sąd ten stanął wówczas na stanowisku, że art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego słowa znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy ma szerszy zakres, który należy odnosić do funkcji, jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Skład orzekający w komentowanym orzeczeniu stwierdził, że nie można przyjąć, że ocieplenie wnętrza balkonów zależne jest jedynie od woli właściciela lokalu, do którego balkon ten przynależy. Fakt ten wpływa bowiem na sytuację wszystkich właścicieli – obniża koszty ogrzania całego budynku. Na wspólnocie mieszkaniowej ciąży również obowiązek utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku oraz ich estetyki. Docieplenie uznać należy za czynność zmierzającą do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, co stanowi obowiązek wspólnoty. W przypadku balkonów, choć nie jest możliwe precyzyjne ustalenie, gdzie zaczyna się prawo własności jednego lokatora, a gdzie nieruchomość wspólna, można przyjąć, że ich utrzymanie w należytym stanie czy też ocieplenie ciąży na wspólnocie mieszkaniowej. Balkon zwykle służy co najmniej dwóm mieszkaniom (jako swoiście rozumiany taras oraz zadaszenie) oraz jest elementem konstrukcyjnym nieruchomości. Takimi elementami konstrukcyjnymi są ściany, balustrada, albowiem są częścią założeń architektonicznych i częścią elewacji, czyli zewnętrznej powierzchni ściany budynku ze wszystkimi znajdującymi się tam elementami.

Powyższy wyrok wpisuje się w jedną z linii orzeczniczych, która „wewnętrzną” część balkonu określa jako pomieszczenie przynależne do lokalu, będące jego częścią składową. Przestrzeń „zewnętrzną” i elementy trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za część nieruchomości wspólnej³. Drugi pogląd, mniej rozpowszechniony w orzecznictwie, można streścić stwierdzeniem, że ze względów natury architektonicznej lub estetycznej balkony mogą wchodzić w skład nieruchomości wspólnej, choćby na co dzień służyły do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal^4,5. Pierwszy z przywołanych poglądów, także w świetle komentowanego wyroku, można uznać za dominujący w orzecznictwie.

Podsumowując, balkon jako całość jest co do zasady częścią składową lokalu i jego utrzymanie itp. leży w gestii właściciela. Jedynie te części balkonu, które można zaliczyć do elementów konstrukcyjnych nieruchomości, uznaje się za część wspólną budynku⁶.

Łukasz Filipek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy