Kooperatywa mieszkaniowa – nowa formuła realizacji inwestycji na rynku budownictwa mieszkaniowego | Co do zasady

Od 1 marca 2023 r. na zagospodarowanym przez deweloperów rynku mieszkaniowym będą mogły zacząć działać kooperatywy mieszkaniowe. Tego dnia wejdą w życie przepisy¹ wprowadzające ramy ich działalności oraz przewidujące zachęty do realizacji tego typu oddolnych inicjatyw budownictwa.

Funkcjonowanie kooperatyw mieszkaniowych nie jest nowym zjawiskiem społeczno- gospodarczym. W ten sposób budowano mieszkania już w okresie międzywojennym. Obecnie również – choć rzadko – zdarzają się inwestycje mieszkaniowe samodzielnie przeprowadzane przez oddolne zrzeszenia inwestorów. Przyjmuje się, że w ten sposób inwestorzy mogą zaoszczędzić ok. 20-30% kosztów budowy w stosunku do ofert deweloperskich, a także mają większy wpływ na samą inwestycję, jej kształt oraz przestrzeń i infrastrukturę towarzyszącą. Członkowie takich pionierskich przedsięwzięć wskazują jednak, że brakuje odpowiednich regulacji, a w efekcie nie ma mechanizmów rynkowych i produktów bankowych, które ułatwiałyby proces inwestycyjny. Z tych względów ustawodawca zdecydował się wprowadzić przepisy nadające odpowiednie ramy prawne kooperatywom mieszkaniowym i realizowanym przez nie inwestycjom, tak by umożliwić szeroką elastyczność i niski stopień sformalizowania tego rodzaju przedsięwzięć. 

Działalność kooperatywy mieszkaniowej

Przedmiotem działalności kooperatywy mieszkaniowej ma być inwestycja mieszkaniowa rozumiana jako przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, ich własnych lub przysposobionych dzieci, a także osób z nimi zamieszkujących. Tak zdefiniowana inwestycja mieszkaniowa ma doprowadzić do:

• nabycia gruntu i wybudowania na nim budynku mieszkalnego wielorodzinnego o co najmniej trzech wydzielonych lokalach mieszkalnych,
• nabycia gruntu i wybudowania na nim co najmniej dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których łącznie znajdowałyby się co najmniej trzy wydzielone lokale mieszkalne, albo wybudowania co najmniej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono żadnego lokalu,
• nabycia gruntu zabudowanego co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzenia robót budowlanych zakończonych wybudowaniem co najmniej dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których łącznie znajdowałyby się co najmniej trzy wydzielone lokale mieszkalne, albo wybudowania co najmniej trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono żadnego lokalu.

Nabycie gruntu pod inwestycję mieszkaniową może nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy określającej zasady współdziałania kooperatywy mieszkaniowej, o ile nabywca gruntu będzie członkiem nowo zawiązanej kooperatywy mieszkaniowej.

Minimalne wymogi formalne

Przepisy nie przyznają kooperatywie mieszkaniowej osobowości prawnej ani nie przewidują żadnych wymogów rejestrowych.

Kooperatywa mieszkaniowa składa się z co najmniej trzech osób fizycznych, a zasady ich współdziałania określa umowa kooperatywy mieszkaniowej albo umowa spółki cywilnej, które muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Umowa określająca zasady współdziałania kooperatywy mieszkaniowej – poza szczegółami dotyczącymi inwestycji mieszkaniowej, sposobu jej finansowania, zasadami współpracy członków kooperatywy, jej reprezentacji itd. – musi zawierać również informację, że do inwestycji mieszkaniowej nie stosuje się przepisów ustawy deweloperskiej.

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej. Natomiast wydatki na poczet tej inwestycji są pokrywane za pośrednictwem bankowego rachunku powierniczego, chyba że członkowie kooperatywy ustalą inne zasady rozliczania kosztów inwestycji.

Zachęty do wspierania kooperatyw mieszkaniowych

Aby spopularyzować oddolne inicjatywy budownictwa mieszkaniowego, ustawodawca przewidział szereg zachęt zarówno dla potencjalnych członków przyszłych kooperatyw mieszkaniowych, jak i dla gmin.

Koszty realizacji inwestycji mieszkaniowej już na samym początku mają zostać znacząco obniżone, gdyż członkowie kooperatywy mieszkaniowej będą mogli nabyć nieruchomość pod inwestycję z gminnego zasobu nieruchomości w drodze przetargu pisemnego ograniczonego. Cena sprzedaży takiej nieruchomości może zostać rozłożona na raty na okres od 5 do 20 lat, zaś nabywcy mogą uzyskać bonifikatę w postaci umorzenia części niespłaconych rat do równowartości 1/3 ceny.

Co ciekawe, przepisy przewidują również alternatywne sposoby rozliczenia ceny nabycia nieruchomości od gminy. Na poczet ceny jej nabycia członkowie kooperatywy mieszkaniowej będą mogli bowiem zaliczyć cenę sprzedaży (zrealizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej) lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego bez wyodrębnionych lokali na rzecz gminy albo należności z tytułu ich wynajmu na rzecz gminy. Przepisy przewidują również zmiany ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym ułatwiające członkom kooperatywy mieszkaniowej pozyskanie finansowania inwestycji mieszkaniowej.

Z kolei gminy decydujące się na sprzedaż nieruchomości na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej z gminnego zasobu z bonifikatą będą mogły ubiegać się o granty rządowe na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych. W dodatku zastosowanie opisanych w poprzednim akapicie alternatywnych sposobów rozliczenia ceny nabycia nieruchomości poszerzy możliwość realizacji własnych zadań gminy z zakresu mieszkalnictwa poprzez zwiększenie portfela nieruchomości oddanych do dyspozycji gminy. Poza tym interes gminy będzie zabezpieczony poprzez prawo odkupu nieruchomości na zasadach szczegółowo określonych w uchwale o zbyciu nieruchomości z gminnego zasobu. Ponadto gminie – przez okres 20 lat – będzie przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości uprzednio sprzedanej członkom kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. 

Podsumowanie

Inwestycje dotychczas realizowane przez nieformalne kooperatywy mieszkaniowe wskazują, że oddolne przedsięwzięcia budowlane mają spory potencjał. Zainteresowanie nimi może jeszcze wzrosnąć po wprowadzeniu zachęt finansowych dla członków kooperatyw mieszkaniowych, a także w związku z aktualną sytuacją gospodarczą, wysokimi cenami lokali deweloperskich oraz trudnościami w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Wprowadzenie formalnych możliwości działania kooperatyw mieszkaniowych w połączeniu ze wszystkimi proponowanymi ułatwieniami może w obecnych realiach rynkowych skutecznie zachęcać do realizacji tego rodzaju przedsięwzięć.

Wydaje się jednak, że opłacalność tego rodzaju inwestycji będzie zależała od sposobu ich realizacji przez członków kooperatywy mieszkaniowej. Największe oszczędności w stosunku do inwestycji deweloperskich poczynią tacy członkowie kooperatywy mieszkaniowej, którzy będą maksymalnie samodzielni przy realizacji inwestycji, co z kolei wymagałoby zrzeszenia osób znających się jednocześnie na budownictwie, procesie inwestycyjnym i zarządzaniu projektami, a przy tym wszystkim dysponujących jeszcze dużą ilością czasu. Z drugiej strony członkowie kooperatywy mieszkaniowej mogą zlecać realizację inwestycji podmiotom profesjonalnym. W ten sposób nie osiągną jednak znaczących oszczędności w stosunku do deweloperów, którzy mogą zlecać te same usługi i nabywać materiały budowlane po preferencyjnych stawkach. Dlatego dopiero czas pokaże, czy wprowadzane przepisy uczynią z nas drugą Danię, w której idea oddolnego budownictwa mieszkaniowego stanowi istotną część rynku mieszkaniowego.          

dr Radosław Wiśniewski, adwokat, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy