Jaki model wynagrodzenia w umowach o roboty budowlane? | Co do zasady

Wybór modelu wynagrodzenia jest jednym z kluczowych elementów umowy o roboty budowlane. W rynkowej praktyce funkcjonuje kilka mechanizmów ustalania sposobu wynagrodzenia, z których każdy ma wady i zalety. Ważne jest, aby wybrany model wynagrodzenia odpowiadał specyfice i zakresowi prac oraz uwzględniał interesy obu stron umowy.

Omawiając rodzaje wynagrodzeń w umowach o roboty budowlane, należy zwrócić uwagę na brak odgórnych regulacji w tym zakresie. Chociaż wynagrodzenie wykonawcy jest jednym z kluczowych aspektów procesu budowlanego, ustawodawca nakłada na inwestora jedynie obowiązek jego zapłaty, nie narzucając przy tym metody kalkulacji.

Konsekwencją jest pewna dowolność wynikająca z zasady swobody kontraktowania (art. 353¹ k.c.). Zarówno w przypadku umowy o dzieło, jak i umowy o roboty budowlane zazwyczaj występują dwie formy wynagrodzenia. Są to wynagrodzenie ryczałtowe, uregulowane w art. 632 k.c., i wynagrodzenie kosztorysowe, uregulowane w art. 629 k.c.

Wynagrodzenie ryczałtowe

Model ryczałtowy zakłada ustalenie kwoty wynagrodzenia z góry, dzięki czemu zamawiający od momentu zawarcia umowy ma niemal pewną wiedzę, jaką kwotę będzie zobowiązany zapłacić wykonawcy za realizację określonego zakresu robót. Zgodnie bowiem z art. 629 § 1 k.c., jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawierania umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Oczywiście zasada ta nie dotyczy robót, które nie były zlecone przez inwestora i wykraczają poza uzgodniony zakres prac.

Taki model wynagrodzenia preferują inwestorzy i banki finansujące inwestycje, którzy chcą mieć kontrolę nad wydatkami związanymi z inwestycją. Dla wykonawcy model ten niesie oczywiście pewne ryzyko. Jeżeli bowiem wykonawca na początkowym etapie nie uwzględni wszystkich czynności lub materiałów niezbędnych do wykonania umowy bądź też jeżeli wskutek zewnętrznych okoliczności koszt wykonania umowy wzrośnie w granicach, które powinny zostać racjonalnie uwzględnione przez wykonawcę działającego z należytą starannością, wykonawca co do zasady nie będzie uprawniony do żądania zwiększenia wynagrodzenia.

Oczywiście istnieją mechanizmy prawne, w szczególności przepisy art. 357¹ k.c. oraz art 632 § 2 k.c., które pozwalają wykonawcy wystąpić z żądaniem podwyższenia wynagrodzenia, w szczególności wskutek nieprzewidzianego wzrostu cen materiałów lub wystąpienia okoliczności, których nie można było przewidzieć zawierając umowę. Jednak takie sytuacje nadal stanowią wyjątki od reguły podyktowanej ustawową regulacją i wymagają spełnienia przez wykonawcę dodatkowych warunków (np. wykazania wystąpienia grożącej straty).

Wynagrodzenie kosztorysowe

Drugim standardowym modelem wynagrodzenia w umowach o roboty budowlane jest wynagrodzenie kosztorysowe. Ustalane jest ono w oparciu o sporządzone przez wykonawcę zestawienie planowanych prac i przewidywanych kosztów niezbędnych materiałów (art. 629 k.c.). Wykonawca opiera się na zestawieniu materiałów, kosztów pośrednich i bezpośrednich oraz założonym zarobku (zysku).

W tym modelu ostateczna wysokość wynagrodzenia jest ustalana zazwyczaj w oparciu o rzeczywisty zakres zrealizowanych prac oraz ustalone w kosztorysie stawki. W orzecznictwie wskazuje się, że kosztorys powinien być sporządzony przed zawarciem lub przy zawarciu umowy, a nie po jej wykonaniu, i na żadnej ze stron umowy nie spoczywa obowiązek sporządzenia kosztorysu powykonawczego Wynagrodzenie kosztorysowe jest częściej stosowane w przypadku złożonych, wieloetapowych inwestycji.

Wynagrodzenie mieszane

Jeżeli strony umowy o roboty budowlane nie mogą osiągnąć porozumienia co do sposobu wynagrodzenia wykonawcy, bądź gdy żaden z omówionych powyżej modeli nie odpowiada ich interesom, jako alternatywne rozwiązanie jawi się kompromis w postaci wynagrodzenia mieszanego. Wynagrodzenie mieszane może przybrać dowolną formę, z przewagą cech wynagrodzenia ryczałtowego lub kosztorysowego.

Taki sposób ustalania wynagrodzenia wykształcił się de facto w praktyce. Ponieważ ustawodawca pozostawił stronom umowy o roboty budowlane dowolność w zakresie wyboru formy wynagrodzenia, zaczęto tworzyć własne modele, czerpiąc po części z uregulowań wynagrodzenia ryczałtowego, a po części z kosztorysowego.

Obliczanie wynagrodzenia w modelu mieszanym najczęściej wygląda w ten sposób, że wykonawca, tak jak przy wynagrodzeniu kosztorysowym, dokonuje zestawienia i obmiaru robót wraz z kosztami materiałów, w oparciu o które strony ustalają wysokość wynagrodzenia, zastrzegając przy tym, że nie może ono przekroczyć określonego poziomu, co z kolei jest charakterystyczne dla wynagrodzenia ryczałtowego.

Nasuwa się jednak pytanie, w jakim zakresie do mieszanego modelu wynagrodzenia mają zastosowanie przepisy regulujące wynagrodzenie kosztorysowe i wynagrodzenie ryczałtowe, czyli art. 629 i 632 k.c. Te przepisy nakładają przecież istotne ograniczenia przy zastosowaniu obydwu wskazanych modeli. W wyroku z 15 grudnia 2021 r. (III CSKP 127/21)¹ Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienia umowy o roboty budowlane (ewentualnie umowy o dzieło) mają pierwszeństwo w stosunku do rozwiązań kodeksowych:

Strony umowy mogą skorzystać z któregoś z modelowego (przewidzianego w kodeksie cywilnym) wynagrodzenia, ale mogą ustalić inny sposób jego ustalenia, tzw. mieszany. W tym przedmiocie strony mają dosyć szeroką swobodę, mogą zatem ustalić np., że ryczałt odnosi się do robót ujętych w umowie, zaś wszelkie roboty dodatkowe będą rozliczane kosztorysowo, może to być również wynagrodzenie kosztorysowe w ramach ryczałtu (a więc wykonawcy będzie należało się wynagrodzenie wyliczone po zakończeniu robót na podstawie kosztorysu, ale to wynagrodzenie nie może przekraczać z góry określonej kwoty pieniężnej).

W takim przykładowym wypadku zastosowanie art. 629 k.c. będzie ograniczone, ponieważ uwzględnienie zmienionej wysokości cen bądź stawek przyjętych do obliczeń kosztorysowych nie może doprowadzić do wyliczenia wynagrodzenia przewyższającego ustalony poziom². Gdyby jednak spełniły się jednocześnie przesłanki z art. 632 § 2 k.c., tj. wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą, sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

Mieszane modele wynagrodzenia, podobnie jak modele systemowe, powinny spełniać określone warunki. Przede wszystkim zasady ustalania wynagrodzenia muszą być przejrzyste i jasno określone w umowie. Strony powinny dokładnie wskazać, jakie kryteria będą brane pod uwagę przy ustalaniu wynagrodzenia oraz jakie będą konsekwencje niespełnienia tych kryteriów.

Dopuszczalne jest ustalenie wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane w oparciu o parametry jakościowe, terminowe, ilościowe czy inne, które mają wpływ na osiągnięcie zamierzonych rezultatów. Ważne jest jednak, aby takie kryteria dało się zmierzyć i zweryfikować podczas trwania umowy.

Niezależnie od wybranego modelu, strony mają obowiązek współpracy i wzajemnego informowania się o ewentualnych zmianach warunków umowy, które mogą wpływać na wynagrodzenie.

Jaki model wynagrodzenia wybrać?

Wybierając model wynagradzania w umowie o roboty budowlane, strony powinny kierować się przede wszystkim rozmiarem oraz stopniem złożoności zamierzenia budowlanego, w miarę możliwości uwzględniając warunki rynkowe, w jakich będzie ono realizowane. Wynagrodzenie ryczałtowe będzie ryzykownym wyborem w przypadku robót budowlanych o trudnym do określenia zakresie rzeczowym. Jednak w przypadku robót wykonywanych w reżimie zamówień publicznych, czyli dużych inwestycji kolejowych, drogowych lub spalarni odpadów, będzie to w istocie jedyny dopuszczalny przez zamawiających model wynagrodzenia.

Wynagrodzenie kosztorysowe może być korzystne dla wykonawcy, jeśli istnieje duża niepewność co do zakresu robót lub jeśli wykonawca jest zobowiązany do zaprojektowania inwestycji, a następnie jej wybudowania.

Wynagrodzenie mieszane może być zaś korzystne, gdy niektóre elementy projektu już na początku są dobrze zdefiniowane, a inne są niepewne i będą klarować się w przyszłości. Ponadto w mieszanym modelu możliwe jest zmniejszenie wynagrodzenia, jeśli inwestor zrezygnuje z pewnych robót, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 25 marca 2015 r. (II CSK 389/14).

Przy wyborze modelu wynagradzania w umowie o roboty budowlane kluczowym kryterium powinna być dbałość o zabezpieczenie interesów obydwu stron. Ważne jest, aby strony – w szczególności reprezentowane przez profesjonalnych doradców – precyzyjnie określiły model wynagrodzenia, żeby uniknąć w przyszłości sporów w tym zakresie.

Decyzję o wyborze modelu wynagrodzenia zawsze należy podejmować indywidualnie, z uwzględnieniem specyfiki konkretnego projektu. W każdym przypadku kluczowe jest dokładne zrozumienie warunków umowy i potencjalnych ryzyk związanych z wyborem danego modelu wynagrodzenia.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy