Informacja o roszczeniach reprywatyzacyjnych – zbędna czy konieczna? | Co do zasady

Nabywcy nieruchomości często występują do organów administracji o wydanie zaświadczenia o zgłoszonych roszczeniach reprywatyzacyjnych. Czy taka praktyka ma sens?

Niedługo minie 30 lat od transformacji ustrojowej w Polsce, a w dalszym ciągu istnieje obawa przed tzw. roszczeniami reprywatyzacyjnymi, będącymi konsekwencją polityki władz i działań urzędów za czasów PRL

Wystąpienie roszczeń może wykluczyć sprzedaż nieruchomości, przedsiębiorstwa, udziałów (akcji) w spółce czy uzyskanie kredytu bankowego.

Co to są roszczenia reprywatyzacyjne?

W potocznym znaczeniu roszczenia reprywatyzacyjne to roszczenia dawnych właścicieli bądź następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości wynikające z:

• wadliwego nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego;
• zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia.

W stosunku do części m.st. Warszawy położonej w granicach z 1 września 1939 r. występują dodatkowo roszczenia wynikające z objęcia nieruchomości działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

Upływ czasu od momentu przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego pozostaje bez wpływu na stan roszczeń. Skala roszczeń od lat 90. ubiegłego wieku utrzymuje się na tym samym poziomie.

Orzeczenie o nacjonalizacji mienia następowało w formie decyzji administracyjnej. W aktualnym stanie prawnym i faktycznym stwierdzenie nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa nie jest ograniczone żadnym terminem.

Po stwierdzeniu nieważności decyzji nacjonalizacyjnej bądź ustalenia zbędności wywłaszczonej nieruchomości na cel wywłaszczenia teoretycznie istnieje podstawa do zaspokojenia roszczeń reprywatyzacyjnych w naturze poprzez zwrot nieruchomości byłym właścicielom lub ich następcom prawnym. Postępowania reprywatyzacyjne są długotrwałe. Czas postępowania w wielu przypadkach przekracza rok.

Zgłoszenie roszczeń reprywatyzacyjnych może stwarzać stan niepewności co do tytułu prawnego aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego do nieruchomości.

Tymczasem w większości przypadków zgłoszenie roszczeń reprywatyzacyjnych pozostaje bez wpływu na stan prawny nieruchomości. W Polsce obowiązuje bowiem opisana niżej zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych). Zgodnie natomiast z treścią art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Na mocy art. 8 powołanej wyżej ustawy rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wystarczy, że nabycie nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) przynajmniej przez jednego z właścicieli (użytkowników wieczystych) było chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, by następcy prawni dawnych właścicieli nieruchomości nie mogli skutecznie żądać odzyskania nieruchomości w naturze ani podnosić jakichkolwiek roszczeń wobec aktualnego właściciela (użytkownika wieczystego). Ewentualne roszczenia reprywatyzacyjne następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości zostaną w takiej sytuacji zaspokojone poprzez odszkodowanie wypłacone przez Skarb Państwa.

Zdarzają się oczywiście przypadki, gdy ochrona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie występuje. Dotyczy to np. sytuacji, gdy do nabycia przez państwową osobę prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków doszło w drodze tzw. uwłaszczenia. Otóż na mocy art. 2 ust.1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości grunty stanowiące własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego będące w zarządzie odpowiednio państwowych osób prawnych bądź osób prawnych odpowiednich jednostek bądź samorządowych stały się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego. W odniesieniu do budynków, urządzeń oraz lokali osoby prawne, o których wyżej mowa, nabyły prawo własności. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków na podstawie art. 2 ust.1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości potocznie zwane jest uwłaszczeniem osób prawnych. Uwłaszczenie potwierdzane jest decyzją administracyjną właściwego organu (decyzja uwłaszczeniowa). Decyzja uwłaszczeniowa stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W naszej praktyce spotykamy się przede wszystkim z kupnem nieruchomości, wniesieniem nieruchomości jako aportu do spółki lub nabyciem udziałów (akcji) spółki będącej właścicielem nieruchomości ewentualnie użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków i urządzeń, udzieleniem kredytu.

Przed transakcją nabywca nieruchomości dysponuje co najmniej dostępem do treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, najczęściej ma możliwość przeglądania akt księgi wieczystej i zapoznania się z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisów. Pozwala to na ustalenie stanu prawnego nieruchomości i wyjaśnienie kwestii rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jeżeli ochrona rękojmią ma zastosowanie, wówczas bez znaczenia jest, czy zgłoszono w stosunku do nieruchomości roszczenia reprywatyzacyjne.

Brak rękojmi powinien spowodować zbadanie procesu nacjonalizacji, ocenę znanych roszczeń oraz konieczność identyfikacji roszczeń mogących wystąpić w przyszłości. Decyzja o nabyciu nieruchomości lub udzieleniu kredytu winna być podjęta na podstawie opinii prawnej dotyczącej reprywatyzacji.

Informacja o roszczeniach reprywatyzacyjnych

Utrwaliła się praktyka występowania, na żądanie nabywcy nieruchomości, ewentualnie banku udzielającego kredytu, o informację o roszczeniach do właściwych organów administracji publicznej. Wydanie zaświadczenia bądź informacji publicznej w tym zakresie następuje na podstawie danych wskazanych przez wnioskodawcę i dotyczy postępowań aktualnie prowadzonych bądź zakończonych.

Powyższe dokumenty nie pozwalają na ustalenie możliwości wystąpienia roszczeń w przyszłości, wpływu roszczeń reprywatyzacyjnych na stan prawny nieruchomości oraz oceny ryzyka utraty nieruchomości wskutek zgłoszenia roszczeń.

Mimo to informacja w sprawie roszczeń stanowi często pierwszy etap w ocenie nieruchomości, a niejednokrotnie wystąpienie roszczeń reprywatyzacyjnych bez względu na to, czy są uzasadnione i czy występuje ochrona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, dyskwalifikuje nieruchomość jako przedmiot nabycia czy obciążenia hipoteką.

W świetle przedstawionych argumentów uzyskiwanie wymienionych dokumentów wydaje się zbędne, ale trudno jest zmieniać dotychczasową praktykę.

Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy