Gdy sąsiad podnosi teren i zalewa otaczające grunty
Właścicielowi nieruchomości, która ucierpiała wskutek bezprawnej ingerencji sąsiada w stan wody na gruncie, przysługuje szereg uprawnień. Może on nie tylko żądać przywrócenia stanu poprzedniego, ale także domagać się wykonania określonych prac i urządzeń zapobiegających szkodom, jak również wnosić o odpowiednią rekompensatę z tytułu poniesionych strat.
Jeśli zmiana stosunków wodnych wywołana nielegalnym działaniem (lub zaniechaniem) właściciela sąsiedniej działki gruntu wywiera szkodliwy wpływ na nieruchomość, powinno znaleźć zastosowanie roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 Kodeksu cywilnego). Sprawy o ochronę własności (w takiej sytuacji naruszanej immisjami) należą bowiem do spraw cywilnych, w przypadku których zasadą jest dopuszczalność drogi sądowej. Ustawodawca przewiduje jednak wyjątki, stanowiąc w art. 2 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, że nie są rozpoznawane w postępowaniu sądowym sprawy cywilne, jeśli przepisy szczególne przekazują je do właściwości innych organów.
Takim przepisem szczególnym jest m.in. art. 29 ust. 3 Prawa wodnego. Zgodnie z jego treścią właściciel gruntu nie może (co do zasady) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na nim wody opadowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich, jak również odprowadzać wód oraz ścieków na tereny sąsiednie. Co więcej, właściciel jest zobowiązany do usuwania przeszkód i zmian w odpływie wody szkodzących sąsiednim gruntom, powstałych na jego nieruchomości nawet wskutek przypadku lub działania osób trzecich. W razie naruszenia powyższych obowiązków wójt (burmistrz lub prezydent miasta) może (na żądanie poszkodowanego) w drodze decyzji nakazać właścicielowi przywrócenie stanu poprzedniego (np. poprzez zniwelowanie samowolnie podwyższonego terenu) lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom (np. w postaci odwadniającego drenażu). Natomiast w przypadku przedsięwzięć zasadniczo ingerujących w stosunki wodne ustawa nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego (art. 122).
Należy podkreślić, że szkoda w rozumieniu powyższego przepisu (art. 29 ust. 1 Prawa wodnego) może być również hipotetyczna, tj. mogąca wystąpić w przyszłości (np. przy wyjątkowo intensywnych opadach). Szkodliwe oddziaływanie na grunty sąsiednie nie musi się łączyć z uszczerbkiem majątkowym. Wystarczy zaistnienie stanu zagrożenia w postaci niebezpieczeństwa zalania lub zatopienia (por. wyrok WSA w Gliwicach z 21 października 2015 r., II SA/GI 412/15).
Poza powyższymi dwoma uprawnieniami (żądanie przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom) osoba pokrzywdzona może także domagać się rekompensaty z tytułu poniesionej straty. Jeszcze niedawno panowało przekonanie, że również w tym przypadku właściwe są zawsze przepisy Prawa wodnego, a dokładnie art. 186. Takie stanowisko paradoksalnie prowadziło do podwójnego pokrzywdzenia poszkodowanych osób, ponieważ zgodnie ze wskazanym przepisem roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej podtapianiem nieruchomości może być dochodzone przed sądem dopiero po wyczerpaniu postępowania administracyjnego, a naprawienie szkody obejmuje jedynie pokrycie strat (damnum emergens), ale już nie obejmuje utraconych korzyści (lucrum cessans). Powodowało to niepotrzebną komplikację i przedłużanie prowadzonych postępowań, a jednocześnie znacznie ograniczało prawa poszkodowanych. Po wielu latach doszło do zmiany stanowiska, czego wyrazem jest postanowienie Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2014 r. (I CSK 501/13).
Aktualnie przyjmuje się, że art. 186 Prawa wodnego znajduje zastosowanie w przypadku szkód poniesionych na skutek prowadzonej przez organy publiczne gospodarki wodnej oraz wskutek cofnięcia lub ograniczenia pozwoleń wodnoprawnych. Przepisu tego nie stosuje się natomiast do szkód wyrządzonych czynem niedozwolonym, tj. jeśli właściciel w sposób zawiniony doprowadził do niekorzystnej dla sąsiadów zmiany stanu wody na gruncie. Regulacje Prawa wodnego, jako lex specialis, muszą być wykładane ściśle, zwłaszcza gdy przewidują ograniczenie dopuszczalności drogi sądowej, która jest zasadą dochodzenia roszczeń odszkodowawczych wynikających z deliktu, oraz gdy ograniczają zakres tej odpowiedzialności wyłącznie do wyrównania części szkody. Trudno racjonalnie uzasadnić, dlaczego sprawca czynu niedozwolonego miałby ponosić odpowiedzialność w ograniczonym zakresie tylko dlatego, że szkoda ma związek ze stanem wód, i dlaczego o takiej szkodzie wynikającej z czynu niedozwolonego miałyby w pierwszej kolejności orzekać organy administracyjne. Innymi słowy dopuszczalna jest obecnie bezpośrednia droga sądowa w sprawie o roszczenie odszkodowawcze za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym (art. 415 k.c.) polegającym na dokonaniu zmiany stanu wody na gruncie.
Niezależnie od powyższego należy pamiętać o jeszcze jednej możliwości przewidzianej w Prawie wodnym. Otóż jest nią zawarcie ugody (art. 30). Skonfliktowani sąsiedzi mogą w drodze pisemnego porozumienia ustalić zmiany stanu wody na gruntach, oczywiście pod warunkiem, że zmiany te nie wpłyną szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Realizacja postanowień ugody będzie możliwa po jej zatwierdzeniu w drodze decyzji przez organ administracji. Taka metoda rozwiązania problemu może się okazać najtańsza i najprostsza z punktu widzenia interesów obu stron.
dr Przemysław Szymczyk, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
